כשרוכשי הדירות מגיעים למשרדי המכירות של הקבלנים במטרה לרכוש דירה, הם בטוחים שהכותרות בחלק מאמצעי התקשורת משחקות תפקיד בעת רכישת דירה. הם קראו כיצד יזם אחד החליט לחתוך 30% במחיר הדירה, ושיזם אחר נתן הנחה של 800 אלף שקל.

הלקוח הממוצע מגיע בקיא יותר למשרדי המכירות בהשוואה למצב לפני כמה שנים. הוא יודע שהקבלנים לחוצים למכור בתקופה הזאת, אבל לעתים הוא מפספס את השורה התחתונה: ההנחות הגדולות ניתנות בדירות פנטהאוז גדולות שבהן הרווח היזמי גבוה יחסית, ולא בדירות קטנות בקומות הנמוכות.

דירות היוקרה נמכרות בעשרות מיליונים ולכן היזם יכול לתת הנחה כזאת (800 אלף שקל הנחה עבור דירת יוקרה של 20 מיליון שקל פוגעת ברווח היזמי, אבל לא הופכת רווח להפסד). בנוסף, כשיזם מספר לכם שהוא חותך יותר מ-10% במחיר הדירה, אל תאמינו לו. תבדקו היטב מה כוללת ההנחה. היזמים שמוכרים דירות ב-10% הנחה לעומת המחיר שאותו סגרו מול הבנק הם יזמים שנמצאים בצרות. אם לא מדובר בפריסייל והבנייה תסתיים בעוד מספר שנים, תחשבו פעמיים.

מצגת שפרסמה למשקיעים קרדן נדל"ן של עמוס דאבוש, שאיילת שקד היא יו"ר הדירקטוריון שלה, מספרת את הסיפור של שוק הנדל"ן בתקופה הזו. היא מראה בדיוק כמה יזמים שבונים אלפי יחידות בכל הארץ מרוויחים על דירה. אפשר ללמוד הרבה מאוד מכך ולהבין מה ההנחה שהקבלן יכול להעניק כשהוא מוכר לכם דירה.

שיעור הרווח הגולמי של החברה בחלק מהפרויקטים, כמו בנתניה וברמת גן, נע סביב 10.7%. ברמת גן, למשל, הרווח הגולמי עומד על 31.4 מיליון שקל - 288 אלף שקל רווח לדירה. בנתניה, הרווח הגולמי עומד על 24.4 מיליון שקל - 452 אלף שקל לדירה. בפרויקט שלה בקריית גת היא מרוויחה 248 אלף שקל ליחידת דיור שנמכרת. בבת ים - קצת יותר מחצי מיליון שקל. ואם זה המצב, והרווח הגולמי עומד על 250-300 אלף שקל לדירה בחלק מהפרויקטים, האם היזם באמת יכול להוריד 300-400 אלף שקל ממחיר הדירה ולמכור אותה בהפסד?

זה בדיוק מה שמבצעי המימון באים לבטל. היזם מעניק סבסוד משכנתא, או הטבת מימון משמעותית של 7/93, גורם לכם לקנות את הדירה במחיר המחירון. יזם שנותן מבצעי מימון כל כך אגרסיביים הוא יזם שרוצה למכור במחיר שבו הוא התחייב לבנק. אם הוא יסבסד לכם את המשכנתא ויוריד לכם 300 אלף שקל ממחיר דירה ממוצעת - הוא כנראה בדרך לפשיטת רגל.

בחנו דוחות אחרים של חברות ציבוריות. בדקנו את הרווח היזמי בפרויקטים. בהתחדשות עירונית הוא מגיע לכדי 21%-18%, למרות שהסיכון נמוך יותר, ובפרויקטים רגילים הקבלנים מסתפקים ברווח של 15%-12%. גם במקרה של קרדן, יש פרויקטים רווחיים יותר, שמגיעים עד 18.5% רווח גולמי - מגדלי U בבת ים למשל.

המספרים מהדו"ח של קרדן

אם תסתכלו על הדוחות של קרדן לפני שנה, תבינו שמשהו קרה. הרווח הגולמי בפרויקט ברמת גן ירד, וגם הרווח הנקי צנח. יש לכך כמה סיבות טובות: ראשית, הזינוק בעלויות הבנייה. מחירי הסחורות עלו משמעותית בתקופת המלחמה - בין היתר בשל השינוע היקר והארוך של חברות הספנות בדרך לישראל, כתוצאה מהאיום החות'י. במקביל להאטה במכירת דירות, עלויות המימון שנובעות מהריבית הגבוהה נגסו ברווחי הקבלנים.

ועכשיו, אחרי שהמספרים לפניכם - נשאלת השאלה: האם היזמים באמת יכולים להוריד את מחירי הדירות ללא גבול מסוים? האם יזם יעשה הכל כדי למכור דירה ויפחית 10% ממחיר המחירון, יחד עם הלוואת קבלן או הטבת מימון? כנראה שלא. לאחרונה סיפר לי יזם תל אביבי שהפחית כמעט 10% ממחיר הדירה. שאלתי אותו האם יש לו רווח והוא ענה "רווח חד ספרתי, אבל אין לי ברירה. הדירות מוכנות". הבנקים, מתברר, לחצו אותו. אבל זה מקרה חריג.

עוד ב-

עידו חג'ג': "בתקופה הזו, אנשים צריכים לקפוץ מהחלון ולהביא כסף לדירה"

לכתבה המלאה