יש שני נתונים בשוק הנדל"ן שתמיד מצליחים לבלבל את הקוראים: הראשון נוגע לשינוי במחיר הדירות והשני לשינוי במחיר הממוצע. לעתים, אפשר לראות שבעיר מסוימת נרשמת ירידה במחירים, אבל פתאום מתפרסמים נתונים על עלייה במחיר הממוצע.

נניח שמחירי הדירות בתל אביב יורדים ב-1% ברבעון מסוים. האם יכול להיות שהמחיר הממוצע יעלה? בהחלט כן. קחו למשל את שדה דב או דירות יוקרה בדובנוב, ברוטשילד, או באזורים אחרים בתל אביב. אם יותר אנשים רכשו דירות יוקרה, המחיר הממוצע של הדירות עולה, אבל זה לא אומר שמחירי הדירות באותו מתחם עלו.

ועכשיו, נניח שנרכשו 10 דירות בשכונת כפר שלם במחיר ממוצע של 2.5 מיליון שקל, ושתי דירות בשדה דב במחיר של 8 מיליון שקלים. חודש אחרי זה, המגמה התהפכה, שתי דירות נרכשו בכפר שלם במחיר ממוצע של 2.4 מיליון שקל ו-8 דירות נרכשו בשדה דב במחיר ממוצע של 7.5 מיליון שקלים. כלומר, בשני המקרים המחיר ירד, אבל המחיר הממוצע עלה כי נרכשו יותר דירות בשכונת היוקרה.

 פגיעה ישירה בבניין (פלאש 90/ חיים גולדברג)

עם זאת, חשוב להבהיר: העובדה שהמחיר הממוצע בחלק מהערים עולה עדיין אינה מובנת מאליה. רבים ציפו שהמחיר הממוצע של הדירות יירד משמעותית בשל הירידה בביקוש. כנראה שהיצע הדירות, למרות הבנייה המאסיבית בכל הארץ, עדיין לא מצליחה להדביק את הביקושים. אם המצב יימשך, ההאטה שאנו חווים כעת תתפוגג.

אחרי שהבנתם, הנה כמה מילים על המחירים הממוצעים של הדירות ברבעון הראשון 2026. לפי נתוני הלמ"ס, יש מספר ערים שבהן נרשם זינוק משמעותי במחיר הממוצע. שתי הערים המובילות הן כפר סבא ותל אביב. בתל אביב נרשמה עלייה משמעותית בעיקר במרץ, חודש המלחמה, בגלל מעבר לדירות חדשות יותר. אם אדם מכר את הדירה הישנה בהנחה של 10%, נרשמה ירידה במחירים, אבל הוא קנה במקומה דירה עם ממ"ד במחיר גבוה יותר (גם אם הוא קיבל הנחה) וכך עולה המחיר הממוצע.

כפר סבא (עלייה של 11.3%) ותל אביב (10.3%) הן שתי הערים היחידות שרשמו עלייה דו ספרתית באחוזים משנה לשנה, מרבעון ראשון 2026 לאשתקד. אחריהן הגיעו נתניה (8.2%) וחיפה (6.9%). בשתי הערים האלה נרשמת מגמה של מעבר מדירות ישנות לדירות עם ממ"ד, במיוחד עם חיפה - עיר שבה קרוב ל-80% מהדירות לא ממוגנות והיא עדיין מעכבת לעתים פרויקטים של התחדשות עירונית.

ברוב המקרים, המחיר הממוצע עולה (נתונים: למ"ס)

עוד ב-

מחיר שפל: בית פרטי במרכז הארץ נמכר ב-1.2 מיליון שקל

לכתבה המלאה

לעומת זאת, העיר שבה המחיר הממוצע ירד היא אשקלון. גם לכך יש הסבר פשוט: לפני שנה עדיין רכשו באשקלון דירות חדשות, אולם כשהאיום עבר צפונה, אפשר לראות כי נרדמה ירידה בעסקאות הדירות החדשות ואנשים חזרו לקנות דירות יד שנייה. סיבה נוספת: המחירים באשקלון עלו בשיעור גבוה יותר מערים אחרות בתחילת המלחמה. זו הייתה העיר שספגה כרבע מהטילים לכלל ישראל ולכן המעבר היה מהיר והמחיר עלה בהתאם. כעת מגיע התיקון.