מספר משקי הבית שנרשם להגרלת דירה מפתיע - 115 אלף איש. מדובר בכ-350 אלף איש שזקוקים לקורת גג, עם ביקושי שיא בחלק מערי המרכז, שמגיעים לעשרות אלפי הרשמות.

אפשר לומר שגם עבור אנשי משרד הבינוי והשיכון מדובר בהפתעה, משום שיש עוד אלפי אנשים שלא נרשמו להגרלה כי הם לא משרתים בצה"ל. המספרים האלה מלמדים על כך שהביקוש לדירות לא נעלם. הוא עדיין כאן. מעל 100 אלף משפחות רוצות דירה. מדובר במחוסרי דיור, באנשים שלא יכלו לקנות דירה עד היום ועכשיו הם מחפשים דירה במחיר מוזל, עם הון עצמי נמוך יחסית של 100-500 אלף שקל.

הנתונים האלה לא מתיישבים עם מה שמספרים לנו בשבועות האחרונים. מדברים על 84 אלף דירות לא מכורות, ומצד שני - מספר גבוה בהרבה נרשם להגרלה. הסיבה לכך היא פשוטה: כפי שהזכרנו כאן בעבר, 15-16 אלף דירות מוכנות בלבד נותרו למכירה, כשקרקעות לעשרות אלפי דירות עדיין לא התחילו את שלב החפירה. דירה לא מכורה נחשבת לכזו החל מקבלת היתר הבניה. החברה החליטה לבנות פרויקט לעוד ארבע שנים ועוד לא התחילה שיווק? כל מאות היחידות שלה נחשבות לדירות לא מכורות.

השיטה היא מעוותת גם לצד השני: כשפרויקט מסוים מקבל היתר בנייה ובשלב הפריסייל נמכרו חלק גדול מהדירות, מספר הדירות הלא מכורות יורד. במשרד הבינוי והשיכון יש מי שמעריך שמספר הדירות הלא מכורות שמוכנות נמוך יותר מ-16 אלף, כפי שטען בעבר מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון יהודה מורגנשטרן.

לכן, אם נרצה לאכלס כיום גם רבע מהנרשמים להגרלת דירה בהנחה בדירות ריקות, לא יהיה להם מקום. לפי ההערכות, גם 15% מהם לא יוכלו למצוא היום דירה ריקה וזה אומר שהביקוש גובר על ההיצע - והכל שאלה של מחיר.

עכשיו, בואו נדבר על המחיר. כפי שאפשר לראות, כשהמחיר הוא נמוך הביקוש לדירות גבוה מאוד. לא ברור איך זה קרה, אבל המדינה תמחרה את הדירות בחדרה בהנחה מוגזמת של 40%. כיום נמכרות בסביבה דירות של עמרם אברהם במחירים של 2.8 מיליון שקל ל-5 חדרים, ולא בקו הראשון. בקו הראשון לים המחירים גבוהים יותר גם לדירות 4 חדרים. המחיר לדירה ממוצעת בהגרלה הוא 1.6 מיליון שקל ולכן 22 אלף משקי בית נרשמו אליה.

אם כך, זה אומר שנקודת שיווי המשקל של ההיצע והביקוש אמורה להיפגש במקום נמוך יותר על הגרף. מה הבעיה האמיתית? שההיצע של הדירות בישראל עדיין נמוך, ואפשר לראות את זה בנתוני התחלות הבנייה שיורדות ב-15% או בנתוני גמר הבנייה שלא מגיעים ליעד שקבעה הממשלה. לכן, גם אם עקומת הביקוש תנוע למקום נמוך יותר על הגרף, היא תפגוש היצעים נמוך יותר והמחיר כמעט לא ישתנה.

עוד ב-

האטה בשוק הדיור? חברת הנדל"ן מכרה דירות ב-58 מיליון שקל

לכתבה המלאה

קשה להאמין שבטווח הנראה לעין נראה הנחות של 25% על דירות בישראל. הורדת הריבית הצפויה, שתהיה כבר הרביעית בתוך חודשים ספורים, עשויה לתדלק מעט את הביקושים לדירות. חשוב מאוד להסתכל גם על נתוני רמ"י: מספר הקרקעות שמשווקות השנה לבנייה רוויה שלא במסגרת דירות להשכרה או מחיר מטרה הוא נמוך יחסית, וזה אומר שגם בטווח הנראה לעין, נתוני גמר הבנייה לא צפויים לזנק, אלא אם יהיה שינוי משמעותי וקיצור הליכים בשיטות המכרזים.