בתקופה שבה הריבית גבוהה ונרשמת האטה בעסקאות הנדל"ן, המוכרים מתפשרים. זה קורה מכמה סיבות, אבל העיקרית שבהן: מדובר במשפרי דיור. לרוב, כשאדם עובר לדירה אחרת, הוא זקוק לטווח ריאלי כדי למכור. כשאדם רוכש דירה מקבלן, למשל, התקופה המינימלית שידרוש עד לכניסה לדירה היא חצי שנה, אבל בתקופת האטה, הדרישות משתנות וסביר שאדם שרוצה למכור דירה יבקש כניסה בעוד 8-10 חודשים לפחות.

לעומת זאת, כשמדובר בשכונה לא מבוקשת בתל אביב, רוכשים יעדיפו לחכות שנה וחצי לפחות עד הכניסה לדירה (בכל מקרה, החוק מחייב משחלפי דירה למכור תוך 24 חודש, אחרת ייחשבו למשקיעים וישלמו מס של 8%). הם יודעים שהשוק התל אביבי רשם האטה משמעותית בעסקאות נדל"ן וזה ניכר בעיקר בדירות יד שנייה מיוחדות שמחירן מעל 4 מיליון שקל.

ניתוח מיוחד של יד2 מגלה מה קורה בכל עיר. זהו הניתוח הטוב והמדויק ביותר לגבי מצבו של שוק הדיור, משום שהוא כולל בתוכו את מחיר המודעה ומחיר המכירה. כך אפשר לדעת עד כמה המוכר התפשר בעת המכירה. למשל, מוכר פרסם דירה שמחירה 3 מיליון שקל. הוא מכר אותה במחיר של 2.7 מיליון שקל ומכאן שגובה ההנחה הוא 10%.

לפני המספרים, יש כמה שאלות שצריך לשאול בדרך: ראשית, האם מחיר המודעה לא השתנה במהלך התקופה וכמה זה השפיע. ושנית, האם המוכר לא דרש מחיר גבוה מדי. למשל, אם שווי הדירה שהזכרנו קודם בשוק הוא 2.77 מיליון שקל לפי דוח שמאות, אבל המוכר דרש 3 מיליון שקל ובסוף מכר ב-2.7 מיליון שקל, זה אומר שההנחה עומדת על 2.5% - וזו הנחה הגיונית בתקופה הזו. ביד2 לוקחים חלק מהמרכיבים האלה בחשבון.

לכן, מה שקובע הוא תמיד המחיר האחרון של המודעה, ומצד שני - השאלה האם המחיר ריאלי לא משחקת כאן תפקיד, משום שמדובר במחירי היצע ולרוב, הם נקבעים על ידי אדם פרטי או מתווך ולא על ידי שמאי (יש אנשים שעושים שמאות מוקדמת לפני עסקה, וזו בחירה נכונה, אבל יש כאלה שמסתמכים על ההבנה של מתווך שנחשב למומחה באזור מסוים).

בחנו נתוני חלק מהערים באזור המרכז כדי להבין בכמה המחירים יורדים וציינו כמה עולה דירת 4 חדרים ממוצעת באותו אזור.

המחירים ממשיכים לרדת בהרצליה (דוברות עיריית הרצליה)

בבת ים, נמצא פער של 4.5% בין מחיר המודעה למחיר המכירה. דירה ממוצעת, 4 חדרים, עולה 2.66 מיליון שקל.
 

בתל אביב, נמצא פער גבוה יותר, של 5.1%, בין מחיר המודעה למחיר המכירה. דירה ממוצעת, 4 חדרים, עולה 5.29 מיליון שקל - כפול מבת ים.

ברמת גן, נמצא פער גבוה של 4.8% בין מחיר המודעה למחיר המכירה. דירה ממוצעת, 4 חדרים, עולה 3.45 מיליון שקל.

בגבעתיים הנתון דומה. נמצא פער גבוה של 4.8% בין מחיר המודעה למחיר המכירה. דירה ממוצעת, 4 חדרים, עולה 4 מיליון שקל. זה אומר שבשקלים, ההתפשרות במחיר גבוהה יותר מאשר ברמת גן.

בהרצליה, שם מצאנו בחודש דצמבר האחרון כי המחירים יורדים בחדות, ההתפשרות גבוהה יותר לעומת כל הערים שהוזכרו כאן בכתבה והמחירים יורדים בצורה משמעותית יותר. נמצא פער גבוה של 5.3% בין מחיר המודעה למחיר המכירה. דירה ממוצעת, 4 חדרים, עולה 4.04 מיליון שקל. - מעט יותר מבגבעתיים. אפשר לומר כי מוכרי הדירות בהרצליה מתפשרים על 226 אלף שקל לעומת מחיר המודעה. גם אם הוא גבוה ממחיר השוק ב-2%, עדיין מדובר בהנחה לא רגילה.

גם בבני ברק, כמו בערים רבות אחרות, נמצא פער גבוה של 4.8% בין מחיר המודעה למחיר המכירה. דירה ממוצעת, 4 חדרים, עולה 2.58 מיליון שקל. לצד מגדלי היוקרה בעיר, יש הרבה מאוד בתים ישנים וזה מוריד את המחיר הממוצע.

בפתח תקווה נמצא פער גבוה של 4.6% בין מחיר המודעה למחיר המכירה. דירה ממוצעת, 4 חדרים, עולה 2.46 מיליון שקל.

עוד ב-

דרמה בדירה בהנחה: 43% מהזוכים מכרו אותה - והפכו למיליונרים

לכתבה המלאה

הממוצע בין הערים שבחנו מגיע לכדי 4.84% הנחה, ומחיר הדירה הממוצע, כלומר מחיר המכירה אחרי הנחה, הוא 3.497 מיליון שקל. זה אומר שלפני ההנחה המחיר עמד על 3.675 מיליון שקל - ואם ניקח דירה ממוצעת שנמכרה באזור המרכז - המחיר שלה ירד ב-178 אלף שקל. לכאורה, זו נראית הנחה גבוהה מאוד, אבל יש להפחית ממנה את ההפרש בין שווי השוק לבין מחיר ההיצע. כלומר, ההפרש בין מה שהדירה שווה באמת לבין המחיר שהמוכר דרש. לעתים אין הפרש בכלל, אבל גם הבדל של 50 אלף שקל במחיר המודעה עלול להשפיע בצורה משמעותית על התוצאות.