בחודש מאי פורסם פסק דין תקדימי של בית המשפט המחוזי בתל אביב בעניין הדירות ברחוב הרא"ה ברמת גן. השופט גלעד הס  קבע כי בפרויקטים של התחדשות עירונית, מתן תמורה שווה (כגון תוספת אחידה של 12 מ"ר) לכלל בעלי הדירות מהווה אפליה לרעה כלפי בעלי הדירות הגדולות, מכיוון שהיא מקטינה את חלקם היחסי בשטח. בית המשפט פסק כי למרות קיומה של אפליה, אין בכך כדי להצדיק סירוב גורף של דייר סרבן, אבל ניתן להעביר תשלומי איזון. כעת מתברר שהוגש ערעור על ההחלטה.

לפני הערעור, כמה מילים על ההחלטה: לפי פסיקת השופט, על התמורות לשקף במדויק את השווי השמאי היחסי של הדירה הישנה במצב הנכנס. בכך, שומט פסק הדין מידי את העיקרון שנקבע בתקן 21.1 בדבר חישוב כדאיות כללכית בפרויקטים של התחדשות עירונית הקובע תמורה אחידה - ומאלץ את השוק כולו לעבור למודל מורכב של חישוב תמורה יחסית לכל דירה בפרויקט.

"שטח הדירות במצב הקודם הינו שוני רלוונטי בין בעלי הדירות, שוני המחייב מתן יחס שונה, כלומר קבלת תוספת בשטח שונה", כתב השופט הס בפסק הדין והוסיף: "חלוקת התמורות באופן שווה פורמאלי, תוך התעלמות מהשטח השונה של הדירות במצב הקיים, מהווה הפרה של עיקרון השוויון".

כאמור, בעקבות פסק הדין, הוגשם ערעור לבית המשפט העליון בשם הרוב המוחלט של בעלי דירות (35 מתוך 37) במיזם הפינוי-בינוי ברחוב הרא"ה 75, 77, 79 ברמת גן שמקדמת חברת "כוכב התחדשות עירונית". כזכור, בית המשפט התנה את אכיפת ההסכם מול אחת הדיירות הסרבניות בתשלום "דמי איזון" בסך 141,360 שקל. 

בערעור, טוען עו"ד משה רז כהן (יחד עם עו"ד ממשרד עודד זגורי שייצגו עד כה בהליך) כי פסק הדין מנוגד לדין ולמדיניות התכנונית הנהוגה ומהווה איום ממשי על שוק ההתחדשות העירונית בישראל. בין הטיעונים המרכזיים שעולים מכתב הערעור: המערערים מדגישים כי מודל התוספת האחידה הוא הנורמה המקובלת והצודקת ביותר בעולם ההתחדשות העירונית, הנתמכת על ידי הרגולטור והתקינה השמאית (תקן 21.1), וכי סטייה ממנה מהווה פגיעה בפרקטיקה המקצועית.

עוד נטען כי שגוי להסתמך על החלק היחסי ברכוש המשותף כמדד להגינות התמורות. זכויות הבנייה בפרויקט התחדשות עירונית הן "הרעפה שלטונית" שנועדה לתמרץ את חיזוק המבנים, ולא להעשיר את בעלי הנכסים שווים גבוה יותר. ראוי בהענקה למתן את ההקצנה בשוויים.

המערערים מסבירים עוד כי המודל האחיד שומר על ההיררכיה הקיימת בין הדירות (בעל הדירה הגדולה נותר עם דירה גדולה יותר), וכי המעבר לתוספת שמקצינה את השונות מנותק מההיגיון התכנוני-קהילתי שנועד להביא למימוש הפרויקט. בנוסף, הערעור מדגיש כי יש להגן על שיקול הדעת של הרוב המוחלט של בעלי הדירות והיזם בגיבוש המודל הכלכלי, ולמנוע מצב שבו דייר יחיד משתמש בטענות אלו ככלי לסיכול רצון הקהילה ולסחיטה כלכלית.

עוד ב-

סקר ענק של בכירי הנדל"ן: "רוב הפרויקטים לפינוי-בינוי בדרך לגניזה"

לכתבה המלאה

שמאי המקרקעין ארז כהן אמר ל-ice על פסק הדין כי "ברמה העקרונית, הרעיון סביב פסק הדין צודק, אבל היישום ברמה הפרקטית מאוד בעייתי", קובע שמאי המקרקעין והמשפטן ארז כהן, הבעלים של חברת ז.כ מחקר וסקרים, ומי שעמד בראש לשכת שמאי המקרקעין בישראל, בשיחה עם אתר ice. "ברגע שמתקבלת החלטה כזו, נפתחים מחדש הסכמי הפינוי-בינוי בארץ. אמנם הרציונל סביב ביטול התמורות האחידות מובן וצודק - אבל המשמעות היישומית היא שצריך לחשב מסלול מחדש. בשורה התחתונה, עלול להיווצר כאן כאוס מוחלט".