פרויקטים של פינוי בינוי הפכו לתהליך ארוך מאוד בישראל. יש פרויקטים שמגיעים לקו הסיום אחרי 7 שנים ויש כאלה שלוקח 12 שנים, ואפילו יותר, לסיים אותם. סקר חדש קובע כי אנשי הנדל”ן מטילים ספק ביכולת לממש את גל פרויקטי הפינוי-בינוי בישראל - והוא צריך להדליק נורה אדומה למקבלי ההחלטות.

את הסקר, בו השתתפו 379 אנשי נדל"ן בכירים, ערך שמאי המקרקעין ועורך הדין, ד"ר אסף גסטפרוינד. בסקר השתתפו אנשי מקצוע מתחום הנדל”ן וההתחדשות העירונית ולפי ממצאיו, קיימת תחושה רחבה בקרב אנשי הענף שהיקף הפרויקטים המקודמים כיום גדול משמעותית מהיקף הפרויקטים שבאמת יגיעו לביצוע. רוב המשיבים מחזיקים ביותר מ-10 שנות ניסיון בענף, וכשליש מהם בעלי ניסיון של למעלה מ-20 שנה. כזכור, בחודש מרץ השנה, במקביל למלחמה עם איראן, התפרסם סקר דומה על מחירי הדיור בישראל. 85% מהמשיבים זיהו האטה בעסקאות.

מהתוצאות עולה כי רוב גדול של אנשי המקצוע סבורים שמקודמים כיום יותר מדי פרויקטי פינוי-בינוי ביחס ליכולת השוק לממש אותם בפועל. קיימת הסכמה רחבה שהתחרות על החתמת דיירים הפכה אגרסיבית מדי, ולעיתים מובילה לקידום מתחמים גם כאשר סיכויי המימוש שלהם נמוכים. החסם המרכזי למימוש פרויקטים אינו הליכי התכנון או הבירוקרטיה, אלא הכדאיות הכלכלית. לדעת המשיבים, שיעור משמעותי מהפרויקטים המקודמים כיום כלל אינו עומד בהיתכנות כלכלית מספקת.

כאן זה דווקא משתלם. התחדשות עירונית בתל אביב (אקליפס מדיה)

מרבית אנשי המקצוע מעריכים שהכישלון אינו מתגלה בתחילת הדרך, אלא רק לאחר שנים של תכנון, השקעת משאבים וציפיות מצד הדיירים. קיימת תמימות דעים כי ההבטחות הניתנות כיום לדיירים אינן משקפות במלואן את ההיתכנות הכלכלית האמיתית של הפרויקט. בנוסף, הגורם המרכזי להבטחות המופרזות אינו הדיירים עצמם אלא התחרות ההולכת וגוברת בין היזמים על השגת חתימות.

הנה חלק מהממצאים: על השאלה האם כמות הפרויקטים היום גדולה מכמות הפרויקטים שיגיעו לביצוע, השיבו 52.1% "מסכים מאוד". 29.6% ענו "מסכים" ורק 12.7% לא מסכימים עם קביעה זו. על השאלה מה החסם המרכזי בפרויקטים של פינוי בינוי ענו כמעט מחצית, 49.3%, כי מדובר בכדאיות הכלכלית. משך הליכי התכנון זכה לכ-28% מהקולות.

שאלה נוספת שעלתה בסקר היא לכמה מהפרויקטים היום אין הצדקה כלכלית. התשובות מפתיעות: 42.6% חושבים שעד 25% מהפרויקטים, 38.2% חושבים שעד מחצית מהפרויקטים אינם יגיעו לכדאיות כלכלית.

שאלה נוספת עסקה במהו הגורם העיקרי להבטחת תמורות גבוהות לדייירים. לפעמים, יזם מבטיח לדיירים תמורות גבוהות כדי לנצח יזם אחר, אבל לא מצליח לעמוד בהן והפרויקט נגנז אחרי שנים. 36.6% חושבים שזה נובע מהתחרות הגבוהה בין היזמים. 22.5% חושבים שמדובר בחוסר מקצועיות בשלבים הראשונים. זו הסיבה שלפעמים כדאי לקחת יזם גדול ומוביל שמבטיח תמורות סבירות, ולא יזם קטן ללא ניסיון שמבטיח תמורות גבוהות יותר.

ומה המצב לפי אזורים? אזור תל אביב וגוש דן נתפס כאזור שבו סיכויי המימוש של פרויקטי פינוי-בינוי הם הגבוהים ביותר. רוב גדול מהמשיבים סבורים כי היקפי יחידות הדיור המוצגים על ידי חלק מהחברות אינם משקפים את מספר הדירות שייבנו בפועל. גם במבט לעשור הקרוב, רוב אנשי המקצוע מעריכים שרק חלק מהיחידות המפורסמות כיום אכן יגיעו לביצוע. לפי תוצאות הסקר, אזור תל אביב והמרכז הוא בעל הסיכויים הטובים ביותר להשלים פרויקט. 42.3% ממשיבי הסקר חושבים כך. אזור חיפה קיבל פחות מ-20% והוא השני ברשימה.

הממצאים מצביעים על פער הולך ומתרחב בין השיווק לבין המציאות. בעוד שהציבור נחשף להכרזות על מאות אלפי יחידות דיור, אנשי הענף עצמם מעריכים שחלק משמעותי מהפרויקטים לא יבשיל לכדי בנייה. הסקר גם מלמד כי הבעיה המרכזית של ההתחדשות העירונית בישראל אינה בהכרח תכנונית. במקרים רבים התכנון מתקדם, אך הכלכלה אינה מאפשרת את מימושו. המשמעות היא שהצלחת פרויקט נקבעת בראש ובראשונה על פי היתכנותו הכלכלית, ורק לאחר מכן על פי יתר מרכיביו.

עוד עולה כי התחרות העזה על גיוס מתחמים יוצרת לעיתים מערכת תמריצים המעודדת מתן הבטחות שקשה יהיה לעמוד בהן בהמשך הדרך. מצב זה עלול להביא לאכזבת דיירים, לעיכובים של שנים ואף לנטישת פרויקטים.

עוד ב-

הפתעה: העיר שנכנסה לצמרת רכישת הדירות של תושבי החוץ

לכתבה המלאה

"הסקר אינו מבקש להחליש את ההתחדשות העירונית, אלא להפך. כדי שיותר פרויקטים יצליחו,  השיח חייב לחזור לקרקע המציאות", אומר ד”ר אסף גסטפרוינד, עורך הסקר, לאתר ice. "במקום להתחרות על מי מבטיח יותר, נכון להתחרות על מי מסוגל לבצע יותר. בסופו של דבר, דיירים אינם זקוקים להבטחות, אלא לפרויקט שייצא לדרך ויסתיים בהצלחה. ככל שנקפיד לבחון כבר בתחילת הדרך את ההיתכנות הכלכלית האמיתית של הפרויקט, כך נגדיל את מספר הפרויקטים שיגיעו לביצוע ונחזק את אמון הציבור בהתחדשות העירונית".