מבצע "שאגת הארי" והמצב הביטחוני המלווה אותו מעוררים לא מעט שאלות לגבי השפעתם על שוק הנדל"ן. בתקופה של אי ודאות, כאשר אזעקות נשמעות באזורים שונים בארץ והפעילות הכלכלית מושפעת מהנחיות פיקוד העורף, עולה השאלה כיצד אנשי המקצוע בענף מעריכים את ההשלכות על פעילות השוק, על הביקוש ועל המחירים.

בסוף השבוע פרסמנו כי שמאי המקרקעין, ד"ר אסף גסטפרוינד, עורך דין העוסק במחקר כלכלת נדל"ן, ערך סקר מקיף בנוגע למצבו של שוק הנדל"ן. בסקר השתתפו מאות משיבים, רובם בעלי ניסיון משמעותי בענף, כאשר כשני שלישים מהם עוסקים בתחום למעלה מעשר שנים. בין המשיבים ניתן למצוא בנקאים, עורכי דין, שמאי מקרקעין, מתווכים, יזמים וקבלנים, יועצי משכנתאות ואנשי גופים פיננסיים. חלק ניכר מהם פועלים בפריסה ארצית, ואחרים בעיקר באזור חיפה והצפון או באזור תל אביב והמרכז.

השאלה הגדולה שעלתה בסקר: מה חושבים המומחים על רמת העסקאות בתקופה הנוכחית ומה הם חושבים על רמת המחירים. התמונה העולה מן הסקר היא כי מרבית אנשי המקצוע מזהים פגיעה בפעילות העסקאות בתקופה הנוכחית. כ-70% מהמשיבים מדווחים כי חלה ירידה בהיקף העסקאות מאז תחילת המבצע, וחלק נוסף אף מדווח על קיפאון כמעט מוחלט בפעילות. במילים אחרות, כ-85% מהמשיבים מזהים פגיעה כלשהי בפעילות השוק בטווח הקצר. עם זאת, הפגיעה נתפסת בעיקר כפגיעה במחזור העסקאות ולא בהכרח ככזו שתשפיע על רמת המחירים.

"כאשר בוחנים את הציפיות לגבי מחירי הדירות בחודשים הקרובים, רק כרבע מהמשיבים מעריכים שתתרחש ירידת מחירים, וגם בקרבם מדובר ברוב המקרים בירידה קלה בלבד", אומר ד"ר גסטפרוינד. "מנגד, שיעור מעט גבוה יותר דווקא מעריך כי המחירים עשויים להמשיך לעלות, בעוד שחלק ניכר מהמשיבים סבור כי לא צפוי שינוי מהותי במחירים. התוצאה הזו מעניינת במיוחד, משום שהיא משקפת תופעה שכבר נראתה בעבר בשוק הנדל"ן הישראלי: ירידה בפעילות העסקאות אינה בהכרח מובילה לירידת מחירים".

אחת התשובות ביותר בסקר נוגעת להתנהגות משקי הבית בתקופה של אי ודאות. כ-72% מהמשיבים מעריכים כי המצב הביטחוני מוביל בעיקר לדחייה של החלטות רכישה. כלומר, הקונים הפוטנציאליים אינם בהכרח מוותרים על רכישת דירה, אלא מעדיפים להמתין עד להתבהרות המצב. מבחינה כלכלית מדובר בתגובה אופיינית לתקופות של חוסר ודאות, שבהן משקי בית נוטים לדחות החלטות השקעה גדולות.

ניתוח התוצאות לפי אזורי פעילות מגלה תוצאה מעניינת נוספת. למרות ריבוי האזעקות באזור המרכז, אנשי המקצוע אינם מזהים השפעה אזורית מובהקת על שוק הנדל"ן באזור זה. הירידה בפעילות העסקאות נתפסת כתופעה רחבה המאפיינת את כלל השוק, ולא כאירוע מקומי המוגבל לאזור מסוים. יחד עם זאת, כאשר בוחנים את הציפיות לגבי מחירי הדירות, מתברר כי באזור תל אביב והמרכז קיימת נטייה גבוהה יותר להעריך כי המחירים ימשיכו לעלות, בעוד שבאזור חיפה והצפון הגישה זהירה יותר.

ד"ר גסטפרוינד מוסיף כי "ניתוח נוסף של התשובות לפי תחומי העיסוק מגלה פערי תפיסה מעניינים בין קבוצות שונות בענף. עובדים בגופים פיננסיים ויזמים נוטים יותר להעריך כי מחירי הדירות ימשיכו לעלות, ככל הנראה מתוך הסתכלות על המחסור המבני בהיצע הדירות בישראל. לעומת זאת, עורכי דין ומתווכים, אשר חווים באופן מיידי את הירידה במספר העסקאות הנחתמות בפועל, נוטים להערכות פסימיות יותר. שמאי מקרקעין נמצאים במידה רבה באמצע בין שתי הגישות".

הוא מוסיף כי "התמונה הכוללת העולה מן הסקר משקפת שוק שנמצא בתקופה של האטה בפעילות, אך לא בהכרח בשינוי מגמה במחירים. מבצע 'שאגת הארי' והמצב הביטחוני משפיעים בראש ובראשונה על קצב העסקאות ועל קבלת ההחלטות של משקי הבית, אך לפחות בשלב זה אנשי המקצוע בענף אינם מעריכים כי מדובר באירוע שישנה באופן מהותי את רמת המחירים בשוק הנדל"ן הישראלי".

"הסקר מלמד כי המבצע נתפס בקרב אנשי מקצוע בענף הנדל"ן כגורם שמוביל בעיקר לירידה בפעילות העסקאות ולדחייה של החלטות רכישה, אך לא בהכרח לשינוי ברמת המחירים", הוא מוסיף. "למרות הפגיעה במחזור העסקאות, רק מיעוט מהמשיבים מעריך כי מחירי הדירות צפויים לרדת, וחלק לא מבוטל אף סבור כי המחירים ימשיכו לעלות גם בתקופה של אי ודאות ביטחונית. התוצאות מצביעות על כך שההשפעה של המצב הביטחוני נתפסת כתופעה ארצית ולא אזורית, כאשר הירידה בפעילות מורגשת בשוק כולו ולא רק באזורים מסוימים. המסקנה המרכזית היא כי בתקופות של אי ודאות ביטחונית שוק הנדל"ן נוטה להאט בעיקר דרך דחיית עסקאות, בעוד שמגמת המחירים מושפעת פחות בטווח הקצר.

עוד ב-

הקבלן הבכיר: "זה מה שיקרה בשוק הנדל"ן ב-2026"

לכתבה המלאה

במסקנות המחקר נכתב כי מבצע שאגת הארי נתפס בקרב אנשי מקצוע בענף הנדל״ן כגורם שמוביל בעיקר לירידה בפעילות העסקאות ולדחייה של החלטות רכישה, אך לא בהכרח לשינוי ברמת המחירים. "למרות הפגיעה במחזור העסקאות, רק מיעוט מהמשיבים מעריך כי מחירי הדירות צפויים לרדת, וחלק לא מבוטל אף סבור כי המחירים ימשיכו לעלות גם בתקופה של אי ודאות ביטחונית", נכתב בממצאיו. "התוצאות מצביעות על כך שההשפעה של המצב הביטחוני נתפסת כתופעה ארצית ולא אזורית, כאשר הירידה בפעילות מורגשת בשוק כולו ולא רק באזורים מסוימים.