בעלי זכויות הקרקע בגוש הגדול של צפון תל אביב ממתינים שני עשורים לפחות למימוש הזכויות שלהם. התוכנית הוקפאה בעבר מספר פעמים, ולפני כשנה הוחלט לדון מחדש בעתידה של השכונה החדשה, נופי ים צפון (תא5091). השכונה כוללת 190 דונם (וכ-1,500 יחידות דיור) בגבול הצפון מערבי בין תל אביב לרמת השרון.

בעבר לא ניתן היה לבנות בשטח, בעיקר בשל הגבלת הגובה שנובעת מפעילותו של שדה התעופה לשעבר באזור שדה דב. כששה התעופה נפתח, עלו אפשרויות תכנון חדשות. המטרה הייתה להגדיל זכויות, לאשר עירוב שימושים ולקשר את האזור לרכבת הקלה. התוכנית עצמה, כך הוחלט, תכלול איחוד וחלוקה מחדש. ההחלטה להקפיא את היתרי הבנייה באזור בשנת 2022 גרמה לעיכוב בתכנון של נופי ים צפון. בשנה שעברה המליצה הועדה המקומית להאריך את התנאים המגבילים בשלוש שנים ולדון מחדש באישור התוכניות, אך הוחלט להקפיא אותם לשנתיים.

אז מה חדש כעת? לאחר שנים רבות של הקפאה, הליכי התכנון של מתחם נופי ים צפון - תכנית תא/5091 (לשעבר תכנית תא/3388) מתקדמים. 

השבוע קיימה עיריית תל אביב מפגש שיתוף ציבור בזום לבעלי הזכויות בקרקע בנוגע לקידום התכנית המפורטת למרחב המגורים המתפתח. במפגש הוצג צוות התכנון וניתנו דברי הסבר על התהליך הסטטוטורי ועל עקרונות התכנון והשמאות בחלקות הבעלים.

במפגש השתתפו גם עו"ד מרים דונין-שוב שותפה במחלקת הנדל"ן במשרד עו"ד EBN ארדינסט בן נתן טולדנו ושות', המרכזת תחום פרויקטים מרובי בעלים (במתחמים כמו חוף התכלת, שדה דב, נופי ים צפון תכנית 5901 (לשעבר 3388/ב), תכנית 3700 ועוד) ומייצגת קבוצה גדולה של בעלי זכויות, המאוגדים בהסכם שיתוף במתחם נופי ים צפון. עו"ד דונין שוב בירכה על שיתוף הציבור, אך ציינה כי תכנית זו אינה מגדילה בפועל זכויות וכי יש  להגדיל את הזכויות/הצפיפות ולהתחשב בכך שגם ככה לקח להם המון שנים ויש עוד דרך ארוכה עד למימוש המיוחל.

מדובר בתכנית בשטח של כ-190 דונם עבור שכונה חדשה מצפון לרובע שדה דב, בין רחוב לוי אשכול במזרח, רחוב פרופס ממזרח ובין רחוב אבן גבירול במערב בשטח התכנית אושרו תכניות: תא/ 3388 , תא/ מק/ 3388 / א, תא/ מק/ 3388 / ב, עליהן חלו מגבלות שימושים וגובה בשל הסמיכות לשדה התעופה שדה דב. לאור שינויים מרחביים באזור, בראשם פינוי שדה התעופה, מבקשת הועדה המקומית לקדם תכנון עכשווי בהתאם למגמות התכנון הקיימות, בניהם: ציפוף והעצמת זכויות, עירוב שימושים, בינוי בסמיכות לקו הרק"ל, ניהול נגר ונושאי הליכתיות וקיימות. בדצמבר 2024 הושלם רישום הפרצלציה לפי תא/ 3388 /ב.

תכנית תא/5091 תכלול איחוד וחלוקה מחדש והקו הכחול של התכנית החדשה יהיה מצומצם ביחס לקו הכחול של התכניות המאושרות. את המפגש הנחו אריאל גושן מגושן אדריכלים, שמאי גלית אציל, נורית צ'קסניק שקד קשרי ציבור מטעם עירית תל אביב, הילה ירושלמי מצוות תכנון צפון, רבקה פרחי עיריית ת"א, דני ארצי עיריית תל אביב.

עיקרי הדברים שעלו במפגש הגיעו ל-ice: רכזת תכנון עיר של שדה דב במינהל ההנדסה בעיריית תל אביב, אמרה כי תכנון התכנית 5091 הוא מקביל לתכנון התכנית תא/5500 וערכיה יהיו בהתאם לתא/5500. "אם התכנית תא/5500 תאושר לפני, אז יתכן והתכנית 5091 תהיה בסמכות מקומית" (נכון להיום היא בסמכות ועדה מחוזית)". היא הוסיפה כי הקו הכחול שונה וקטן ל-150 דונם במקום 190 כי הוא יכלול שטחים ציבוריים שלא נכללו ב-3388ב. בנוסף, הצפי להגעה לדיון בהפקדה נקבע ליולי 2027. היא הוסיפה כי יהיה דיור בהישג יד באזור, עם תמהיל רב של גדלים של דירות ושטחי מסחר יהוו כ-25% מסך השטחים. כמו כן, נכתב כי התכנית צפויה להעצים זכויות, אך לא ברור בכמה.

לפי התכנית שעלתה בדיון, במקום תהיה בניית בנינים של 5-6 קומות ומגדלים 20-30 קומות. הצפיפות תהיה של 2000 יח' דיור עם שטחי תעסוקה או מסחר. גודל ממוצע לדירה יהיה סביב 105 מ"ר ברוטו. הצפיפות תהיה כ-40 יח' אקוו' לדונם ברוטו, כולל מסחר ותעסוקה, על שטח של 20 ברוטו. בדיון עלה כי תיתנן אפשרות לקבוצות מאורגנות להגיש את הרשימות לצורך הקצאה משותפת עד ל-15.10.26.

עו"ד דונין-שוב (צילום: סמדר כפרי)

לדברי עו"ד דונין-שוב, המפגש נועד להציג את עקרונות התכנון והשמאות לבעלי הקרקע עוד טרם הצגת התכנון המפורט לכלל התושבים וחשיבותו עבור בעלי הקרקע רבה. "יש מסגרת זמנים מוגדרת שתקבע את ערך הקרקע שלהם", אמרה, "מדובר בשבועות קריטיים לבעלי הקרקע שכן תוך מספר שבועות עליהם להתארגן בקבוצות. על פי חוק ועל פי החלטות של ועדות תכנון שונות, קיים עיקרון שמאי לאיגום זכויות במגרשים עצמאיים לבעלים שהתאגדו מרצון בהסכם שיתוף. ההקצאה מכוח עיקרון איגום הזכויות נעשית בהמון מתחמים מרובי בעלים, כך למשל נעשה בפי גלילות ובשדה דב ובפרויקטים אחרים שהחלו להתממש בשנים האחרונות. יש להגיש אותן עד לחודש אוקטובר".

עוד לדבריה, "מדובר בפועל בצפיפות נמוכה שבפועל אינה ממקסמת את הפוטנציאל ואינה בהלימה אחת עם הצפיפויות במתחם שדה דב הסמוך ובכלל לא מתחשב בסחבת שנגרמה על ידי העיריה. נראה שהדבר נובע מהרצון העז של העיריה כי התכנית תהיה בסמכותה אך הדבר פוגע בבעלי הזכויות ומביא לתוצאה אבסורדית. אנחנו נפנה מול העיריה והועדה המחוזית לסכל כוונה כזאת".

לסיכום אמרה: "איגום הזכויות הוא קריטי עכשיו היות וראשי הקבוצות נמצאים בקשר בימים אלו עם שמאית התכנית והצוות המקדם את התכנית. מי שרוצה לוודא שיקבל את זכויותיו בבניין מאוגד, גם אם הוא חושב למכור באיזה שהוא שלב, לא תהיה לו אפשרות לאחר אישור התכנית  אלא בפירוק שיתוף.

"הניסיון מלמד כי במתחמים מרובי בעלים, בעלי זכויות שאינם מאוגדים מפסידים עד 40% מערך הקרקע שלהם. בתכנית הנקודתית קריית המסלול שהופקדה ב 2021 יזמים משתלטים על מגרשים שלא התאגדו בשלב ההפקדה ויוזמים פירוקי שיתוף שמותירים את אותם בעלי זכויות פרטיים מבודדים, דבר שפגע משמעותית בערך המגרש שלהם וזה צפוי לקרות גם כאן שכן מדובר במתחם מאד מבוקש".

"מי שיושב על קרקע וחושב שהוא לא צריך להיות אקטיבי ומעורב בקידומה, יגלה שהוא מפסיד המון כסף. ישנם בעלי קרקע אשר חוששים להתאגד מחשש שלא תהיה להם שליטה על הקרקע שלהם. זו תפיסה מוטעית כי קיימת סכנה שגורמים אחרים יפעלו  לפירוק השיתוף ובכך הקרקע תימכר במכירה פומבית. במכירת הזכויות בהליך פירוק שיתוף, גם אם יתקבל שווי שוק, מדובר בהפסד בשל עלויות המס, עלויות המכירה, לרבות הוצאות כונס נכסים ואבדן הפוטנציאל היזמי בקרקע".

עוד ב-

יגאל דמרי: "קניתי דירות לי ולילדים בשדה דב, שיהיה לנופש"

לכתבה המלאה