נדל"ן ותשתיות

מלווי המשקיעים ששיווקו לכם מאות דירות בטיקטוק - ונעלמו

ב-2022 הם צצו כפרטיות אחרי הגשם, אבל משהו השתנה בשוק הנדל"ן וחלקן ממלווי המשקיעים הפופולריים בטיקטוק סגרו את העסק וחלקם אפילו עבר לענף אחר. מה גרם לכך ולמה לא תמיד כדאי לרכוש דירה ממלווה משקיעים

איציק יצחקי | 1/10/2026 7:03 עקבו אחרינו בגוגל

מתווכי הטיקטוק-אילוסטרציה (צילום shutterstock)

במהלך שנת 2022 הם צצו כפטריות אחרי הגשם: המתווכים החדשים, שעד אתמול ניסו למכור לכם דירה רגילה ולגזור עמלה שמנה, הפכו למורי דרך - למלווי משקיעים. התפקיד הזה נשמע הרבה יותר טוב, גם אם המשרד שלכם נמצא בבית הקפה הקרוב ורשימת הנכסים שלכם מסודרת בטבלת אקסל.

מתווכי הנדל"ן למדו בשנים האחרונות לא מעט שיטות כדי לשדרג את עצמם. גם אם לא למדו כלכלה או נדל"ן, התחילו לעבוד לפני חודשיים ולא ידעו עד אתמול מה זה גרמושקה, הם שכרו שלטי חוצות, קראו לעצמם יועצי נדל"ן בכירים במקרה הטוב, וברע - הציעו לכם לקבל הערכת שווי בחינם על הנכס שלכם - למרות שמדובר בעבירה.

לאחרונה, אפשר לחזות בתופעה הפוכה. חלק ממלווי המשקיעים שראינו בטיקטוק לפני שנתיים נעלמו. הם סגרו את המשרדים שלהם, מספר העוקבים שלהם ירד משמעותית וחלקם אפילו כבר לא נמצא בענף. התופעה הזאת נולדה בעקבות המצב במשק - ההאטה בשוק חלחלה לרוכשי הדירות, שהבינו שהם מסוגלים לנהל משאים ומתנים לבד. שנית, רוכשי הדירות הבינו שהעסקה הופכת להרבה פחות כלכלית, כשהם רוכשים דירות זולות ומשלמים למלווה שלהם עשרות אלפי שקלים רבים - יותר מ-2% מהנכס.

סופו של חלקם היה ידוע מראש. הכתבה שפרסמנו ב-2025

הטענה המרכזית של מלווי המשקיעים היא פשוטה: חסכנו לך מאות אלפי שקלים ברכישת נכס, הסכום שאתה מפריש לנו אפילו נמוך מדי. יש מי שהאמין לזה, וחשוב להדגיש שחלק מהעסקאות באמת היו כאלה - אבל משהו קרה בשוק בינתיים. הביקוש לדירות יד שנייה זולות ירד ואיתם 'התאדו' חלק ממלווי המשקיעים.

בפברואר 2025 פרסמנו כאן כתבה בנושא והזהרנו ממומחי הטיקטוק שמציעים לכם רווח מהיר. זה קרה בעת ששוק הנדל"ן היה בירידה, כשהתברר שחלק מהם אפילו חסר ניסיון.

אחת הסיבות לכך היא הממ"ד. משקיעי נדל"ן חושבים פעמיים לפני שהם רוכשים דירה ללא מיגון. הם בהחלט בונים על ירידת הערך באזורים שבהם יש פוטנציאל התחדשות עירונית, אבל זה יכול לקחת שנים ובעת מלחמה, עניין די שכיח בישראל בשנים האחרונות, הדירות האלה לא מושכרות ועומדות ריקות - ובעל הנכס צובר חובות.

מלווי המשקיעים לא צריכים תעודה או תואר. הם צריכים יכולת ניהול טובה וכישורים מתאימים, כדי לייצר דירות מתחת לרדאר. בחודשים האחרונים אפשר לראות הרבה עסקאות כאלה, במיוחד בדירות לא ממוגנות ובכאלה שבהן המוכרים לחוצים למכור כי הם רכשו דירה חדשה ובעוד מספר חודשים יהפכו למשקיעים, עם מס רכישה גבוה של 8% על הדירה החדשה.

מתווך מאזור השרון, ש', שניסה את מזלו כמלווה משקיעים וחזר לעבוד כמתווך לאחרונה, מספר כי "השוק היה קשה מאוד עוד לפני ההחלטה שקיבלתי בסוף 2023. הבנתי שהלקוחות לא פראיירים. לוקח הרבה מאוד זמן להביא עסקה מתחת לרדאר, כי בעל הנכס לא תמיד מוכן לתת לך בלעדיות והוא דורש תוצאות מהירות.

"אנשים לא חותמים לך על בלעדיות כמו פעם והשוק פרוץ. אתה יכול ללכת, להביא עסקה מצוינת, ובסוף בא הרוכש ואומר לך שהוא רוצה שתוריד לו עוד במחיר, למרות שיש עסקאות של 250-400 אלף שקל פחות ממחיר השוק. החלטתי שאני חוזר לתיווך. הייתי עושה שכר נאה. בדיעבד, זו הייתה טעות".

חלק מהמתווכים מספרים כי בשנתיים האחרונות ירד אחוז העמלה הממוצע שלהם מ-1.75%-1.5% לאזור 1% בלבד. הסיבה לכך היא היצע הדירות שגדל לעומת הביקוש הנמוך יותר. לעומת זאת, באזורי ביקוש שבהם ההיצע די מוגבל ויש להם נכס טוב ביד, במחיר מעולה, הם ידרשו עמלה גבוהה יותר.

עוד ב-

שינוי מגמה בשוק השכירות: אלה הדירות שבהן המחיר ירד

לכתבה המלאה

"תעשה את החישוב בעצמך", מסכם ש'. "הייתי לוקח עמלה של 30 אלף שקל פלוס מע"מ לדירה כמלווה משקיעים, אבל משקיע חודשים באיתור נכס בלעדי מתחת למחיר השוק. היום אני לוקח עמלה של 1.25% בממוצע. באזור שבו אני עובד, זה יוצא כמעט אותו דבר. יש זוגות שלא מתווכחים ומשלמים יותר".