שוק המשרדים חטף, כמו תחומים אחרים, מכה של ממש במשבר הקורונה. חברות גדולות העבירו את העובדים לעבודה מרחוק, וחללי העבודה הגדולים והתוססים הפכו כמעט ריקים מאדם. המשבר העלה חשש מפגיעה בתכניות ענק למגדלי משרדים בהשקעה של מאות מיליונים, ובמהלך החודשים האחרונים המשבר גם נתן את אותותיו.

נתוני מכון גיאוקרטוגרפיה שפורסמו לאחרונה מעלים ירידה של כ-25% בביקוש למשרדים בחודשיים האחרונים, אך המגמה נראה שעומדת להשתנות, כך לפחות לפי שתי עסקאות ענק שנחתמו בשבועות האחרונים - חברת אמות הודיעה על עסקה בשווי של 120 מיליון שקל להשכרת משרדיה בתל אביב ובבית אירופה, יממה לאחר שגב-ים הודיעה על הסכם בשווי של יותר מ-200 מיליון שקל מול חברת אפל.

אז לאן הולך שוק הנדל"ן המניב? האם שוק המשרדים יחזור לפרוח או שמא נראה בקרוב משרדים ריקים? אם תשאלו את ג'קי מוקמל, יו"ר חברת הנדל"ן המניב CBRE, מדובר באירוע בר יישכח: "בחלוף המשבר, שוק המשרדים יחזור לפעול כרגיל ואנחנו נראה את העובד הישראלי חוזר למשרד מכמה סיבות. הראשונה היא הסביבה החברתית שהעובד הישראלי אוהב. בבית בניגוד למשרד, אין את הריכוז והשקט הנפשי לעבוד ולכן אנחנו נראה חזרה מהירה מאוד לעבודה, להערכתי אולי 10% מכל הסקטור הזה יישאר לעבוד מהבית. לעובד הישראלי חשוב גם להיות קרוב לחברה, לבעלים, למנהלים, דבר שלא מתאפשר מהבית".

צילום: pixabay​

איך השפיע משבר הקורונה על ענף המשרדים?
"החודשים הראשונים של משבר הקורונה די שיתקו את שוק הנדל"ן המניב, כולם חיו בחוסר וודאות מהעתיד לבוא. בהתחלה הייתה צניחה של כ-80% בהיקף העסקאות בשל חוסר הוודאות, אך שוק ההשקעות בנדל"ן היה מוכן לקליטה של נכסים שהיה להם ביקשו מצד בעלי הון פרטיים או חברות ציבוריות. למעשה, הנסיגה המסוימת משוק המשרדים הביאה משקיעים חדשים והולידה הזדמנויות חדשות.

איך זה בא לידי ביטוי?
"השוק הפרטי לפני תקופת הקורונה כלל הרבה מאוד שותפויות בבנייני משרדים וקבוצות רכישה, בין אם של חברות שמכרו לאנשים פרטיים. הנדל"ן הזה הוא צרכן של מזומנים, יש משכנתאות עבור המשרדים, יש דמי אחזקה שצריך לשלם, ביטוח של הנכס ועוד עלויות נלוות. לשאת בעלויות האלה הן דבר לא פשוט. זה גרם לבעלי נכסים רבים להתחיל ממש ולקבל כסף נזיל".

מה דעתך על החלטות הממשלה על פתיחת המשק במהלך המשבר?
"אין החלטות של הממשלה. אין אדם שחי את עולם העסקים שיגיד לך שיש החלטת ממשלה שהוא מבין אותה, וכך כשאין החלטות, אף אחד לא יכול לכלכל את עצמו. יהיה לנו יותר נזק נפשי מאשר אנשים שמתו מקורונה, יותר אנשים שיצטרכו טיפולים פסיכולוגיים או מקום שבו יצטרכו סעד כדי לחיות. אני מדבר על האזרח הפשוט, ראינו את השווקים ואת הפאוור סנטרים, הכל עצר מלכת. האם בכלל שהממשלה קיבלה החלטות נכונות או לא קיבלה החלטות בכלל? החלטות זה גימיק".

צילום: Unspalsh 

מה האתגר המרכזי של שוק המשרדים כיום?
"ההיצע הקיים. יש עודפי שטחים של חברות שבגלל חוסר וודאות עושות שינויים וצמצומים. וכך נוצר עודף. הבעיה של השוק הישראלי שבנו כמויות אדירות של משרדים וכדי שכולם יתאכלסו צריך לקרות משהו מאוד דרסטי".

האם נראה שינויים במחירי השכירות למשרדים בעקבות המשבר?
"נראה יציבות ולא עליות משמעותיות. להערכתי נחזור למחירים של לפני הקורונה ברבעון האחרון של 2019, אבל זה יקח עוד זמן. אני רואה את השוק חוזר חזרה, אך השאלה היא מתי, האם ברבעון הראשון של 2021 או בשני ואולי מאוחר יותר. בסופו של דבר, ברגע שיהיה חיסון, מאמין שהמצב יחזור לקדמותו".

איך ישפיע המשבר על התשואה על נכסי המשרדים?
"מי שקנה משרדים בנה על תשואות של 7-8%, התשואות הבאות יהיו על 4%, זו ירידה דרסטית אמנם, אבל אם ניקח את מקדם הריבית, עדיין אפשר להרוויח".

איך אתה מסביר את שתי עסקאות הענק האחרונות שנחתמו מול אפל וריסקיפייד להשכרת משרדים בהיקף מאות מיליונים?
"העסקאות שמבשילות בימים אלו היו במגעים עוד לפני זמן רב. בחברות גדולות רואים לטווח ארוך ולא לטווח קצר ולכן העסקאות הבשילו כעת".

"מסחר הוא מלחמת הישרדות". צילום: שרון טל 

תחום נוסף שספג מכה קשה הוא המרכזים המסחריים, בשל מעבר גדול של צרכנים לקניות אונליין, איך אתה חושב שהענף יושפע מכך בעתיד?
"כולם יצטרכו לחשב מסלול מחדש לגבי מחירי שכר דירה שגבו כל הזמן. באונליין לא צריך את החנויות הפיזיות, מרימים טלפון ומקבלים מה שרוצים דרך האינטרנט ובפערי מחירים גדולים. המעבר לאונליין יפגע קשה בקניות הפיזיות בעתיד, אך לא דווקא במרכזים הגדולים אלא דווקא בחנויות הרחוב. הרשתות הגדולות נכנסו בקורונה לתחומים נוספים ונגסו בחנויות הקטנות, שלהערכתי 30% מהן ייסגרו. המסחר היום הוא מלחמת הישרדות, כל אחד למד את הפטנט איך לנגוס באחר כדי לשרוד".