מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים פרסמה באופן רשמי להערות הציבור את הטיוטה החדשה לתקן 21 – המוגדרת כ"בדיקה שמאית כלכלית לתוכנית פינוי־בינוי". מדובר בעדכון השני שהמועצה עורכת בתקן, מאז פורסם לפני כעשור.
השינויים העיקריים נוגעים לכך שלא נקבע רווח יזמי ראוי ובנוסף לא נקבע רף מינימלי או מקסימלי לדירת התמורה, כפי שהבהיר בשבוע שעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, חיים מסילתי, בראיון ל-ice, שאמר בין השאר כי "התמורות לא מוגבלות – לא למטה ולא למעלה – והשוק יעשה את שלו עם מו"מ על בסיס מידע שקוף. זה מהלך נכון ונוח לכולם, וחשוב יותר – יגרום להיצע שהיה תקוע עד היום להתחיל לזרום".
חשוב לציין כי עד עכשיו נקבע הרווח היזמי בשיעור מוגדר, שנע בין 20% ל-30% והצטמצם לאורך השנים, אך כעת, בהיעדר הגדרה, מדובר בשינוי גישה משמעותי מאין כמוהו.
בין השאר נכתב בתקן כי "הרווח היזמי, אשר יהווה תמריץ כלכלי ראוי במיזם מסוים תלוי בגורמים רבים ומגוונים, בין השאר במועד ובמקום הפרויקט. לפיכך, לא נכון לקבוע בתקן כללי מהו הרווח היזמי הראוי בתוכנית מסוימת. קביעה כללית של רווח יזמי ראוי עשויה ליצור מצב שבו במקום שהתכנון יוביל, הרווח היזמי הכללי הוא שינחה תכנונית, מבלי לדעת כלל אם הרווח שנקבע נכון ומתאים לתוכנית המסוימת שאותה מבקשים לקדם. לאור האמור, התחשיב השמאי-כלכלי בחלק זה נועד לבחון מהו שיעור הרווחיות הצפוי מהמיזם המוצע, מבלי להגדיר באופן כללי מהו הרווח הראוי".
עוד צוין כי "רווח היזם מבטא את התמורה הראויה המגיעה ליזם עבור הסיכון שהוא לוקח על עצמו, עבור הפסד התשואה האלטרנטיבית להונו העצמי ועבור יגיע-כפיו האישי. השמאי יחשב ויציג, במסקנת חוות-דעתו, את הרווח היזמי הנובע מהתכנון המוצע, בהתחשב בכל ההוצאות וההכנסות הנובעות מהמיזם, כמפורט בתקן".
אשר לנושא הכדאיות הכלכלית, נכתב כי "יש לתת את הדעת לכך שרווח יזמי, המהווה תמריץ ראוי, משתנה בין מיזם למיזם ומושפע מגורמים רבים. כך, מיזם פינוי-בינוי מבוצע בדרך כלל בהיקפים גדולים, נמשך זמן רב ויש בו מרכיבי סיכון שאינם אופייניים למיזמים אחרים. לכן שיעור הרווח היזמי במיזמים אלה נדרש להיות גבוה יותר לעומת בנייה בקרקע פנויה באותו מקום ובאותו זמן".
עוד נכתב כי "אם לפי חוות-דעתו של השמאי מטעם מוסד התכנון הרלוונטי, הרווח היזמי שהתקבל מהתכנון המוצע אינו מהווה תמריץ ראוי להקמת המיזם, השמאי יעדכן את חוות-דעתו ויציין מהו הסכום החסר כדי להביא את הפרויקט לכדאיות כלכלית".
באשר לתמורה לדיירים, צוין בתקן כי "ככלל, שטח הדירה החדשה יהיה כשטח הדירה הקיימת על-פי היתר, בתוספת של 0 מ"ר, 12 מ"ר ו־25 מ"ר", אך הודגש במקביל כי "אין באמירה זו משום קביעת מינימום או מקסימום תמורה בפועל לבעלי הדירות".
