מחקר שערכה חברת "CBRE ישראל" בנושא ענף הלוגיסטיקה והקמת מרכזיים לוגיסטיים חדשים לאחר מגפה הקורונה, קובע שיש ביקוש גדול למרכזיים לוגיסטיים בשל האצה במגמת הרכישות ברשת וכניסת חברות רבות לזירת המסחר המקוון והתפתחות באימוץ הטכנולוגיה שמאפשרת עבודה מהבית.

ירון שחר מנהל מחלקת השקעות ומחקר בחב' CBRE" ישראל" מציין: "שוק הלוגיסטיקה בישראל מוערך בכ-1,200,000 מ"ר עם גידול בקצב של 15% מידי שנה (שיעור צמיחה גבוהה שמושך גופים גדולים להשקיע בתחום). בשנת 2021 קיים ביקוש גובר לקרקע להקמת מרכזיים לוגיסטיים. הערים המובילות בהם מוקמים מרכזיים לוגיסטיים הינם: מודיעין, שוהם, קיסריה, מעוין שורק, ארפורט סיטי, נמלי ישראל ועוד...".

השקעה בהקמת מרכז לוגיסטי חדש הינה כ-3,000 שקל למ"ר בבנייה ישירה וכ- 3,800 שקל למ"ר כולל עליות עקיפות (הגובה הינו כ- 12 עד 14 מטר). על פי נתוני "CBRE", התשואה בענף הלוגיסטיקה ירדה ברבעון הראשון של שנת 2021 ל-6.25% בהשוואה ל-6.75% שעברה וכ- 7.5% לפני חמש שנים. בחברה מעריכים כי התשואה הצפויה בשנה הקרובה תמשיך לרדת ל-.6% .

גודלה של ישראל מהווה יתרון, פועל יוצא-מרכזי הלוגיסטיקה סמוכים לצירי התנועה הראשיים במדינה. הנתיבים העיקריים הינם: הכביש הרוחבי 1, וכבישי האורך 2,4,6, עמם נמנים גם נמלי הים חיפה ואשדוד ונמל התעופה בן גוריון. בשנים האחרונות קיימת מגמה של ניצול משאב הקרקע באופן מיטבי ע"י בניית מבנים בקומות כמו גם מתחמים לוגיסטיים מרובי משתמשים. לאור ההתפתחויות בתחומי ההפצה, השילוח והרובוטיקה, בעשור הקרוב צפוי בקוש גדול בסקטור המרלו"גים, שיתבטא בעלייה בהיקף הבנייה.

בעבר המשקיעות היו החברות הגדולות, שאיתרו מראש משתמשי הקצה. המרלו"ג היה תפור למידותיהם, וחוזי השכירות עמם נחתמו לטווח ארוך. כיום המגמה משתנה, משתמשי הקצה רוכשים הקרקע ובונים המרלו"ג – לאחר מכן מוכרים הנכס למשקיע ונשארים כדיירים עם חוזה שכירות ארוך טווח של 10-20 שנה. ראוי לציין כי קבוצות הרכישה זיהו אף הן את הצורך הגובר בשטחי אחסנה ותעשייה קלה, ובשל כך הצטרפו לטרנד ההשקעות בתחום זה אשר נראה אטרקטיבי על רקע ענף המשרדים הרווי. רמת התפוסה של המרכזים הלוגיסטיים הינה גובהה ביותר כ-97%.  

ענף מרכזי הלוגיסטיקה הינו תחום פורח במדינות רבות בעולם על רקע הביקוש הריאלי והפיננסי. בצד הריאלי קיים ביקוש גובר של עסקים לשימוש בנכסים לוגיסטיים לאור הצורך שגדל בשנים האחרונות והתחזק מהותית מפרוץ מגפת הקורונה. בצד הפיננסי, הריבית ירדה ואפשרויות השקעה בנכסי נדל"ן מסחרי אחרים הפכו לפחות אטרקטיביות ויותר מסוכנות בעיניי המשקיעים – תחום המסחר המצוי במגמת ירידה עוד טרם הקורונה נפגע מהותית בשל הרגלי הצריכה החדשים ותחום המשרדים לאור מעבר לעבודה מרחוק וירידה בביקוש על רקע אי הודאות.