נדל"ן ותשתיות
874 דירות במקום 166: עסקת הענק החדשה בירושלים
חברת רוטשטיין מקדמת פרויקט פינוי-בינוי בשכונת גילה, עם הכנסות צפויות של כ-1.87 מיליארד שקל. אלא שהשוואה לפרויקט אחר של החברה בירושלים חושפת פער מעניין בשיעורי הרווחיות ובמחירי הדירות המתוכננים. מתי תתחיל הבנייה?
חברת הנדל"ן רוטשטיין מקדמת פרויקט פינוי-בינוי חדש בשכונת גילה בירושלים, שבמסגרתו ייהרסו 166 דירות ישנות ושתי יחידות מסחר, ובמקומן ייבנו כ-874 דירות חדשות וכ-900 מ"ר של שטחי מסחר.
החברה, שפועלת בפרויקט בשותפות שווה עם חברה נוספת, דיווחה היום (שישי) כי חתמה על הסכמים עם למעלה מ-67% מבעלי הזכויות במתחם, הממוקם ברחובות האיילה והשליו בשכונה.
היקף ההכנסות הצפוי מהפרויקט עומד על כ-1.87 מיליארד שקל, בעוד עלויות ההקמה והביצוע מוערכות בכ-1.62 מיליארד שקל. המשמעות היא פער חזוי של כ-250 מיליון שקל בין ההכנסות לעלויות, שמתוכו חלקה של רוטשטיין עומד על כ-127 מיליון שקל. מדובר בהערכה ראשונית בלבד, המבוססת על תחזיות מחירי המכירה ועלויות הבנייה, ולא ברווח נקי שהחברה צפויה לקבל בוודאות.
כיצד צפוי הפרויקט לעבוד? בעלי הדירות הקיימות יפנו את בתיהם ויקבלו דירות חדשות בהתאם להסכמים שנחתמו עמם, בעוד החברות היזמיות יממנו את הקמת המתחם, בין היתר באמצעות מכירת הדירות הנוספות. מתוך 874 הדירות המתוכננות, כ-708 נכללות בחלק העסקה המשותפת. לצד המגורים יוקמו גם שטחי מסחר חדשים.
יותר דירות, אבל פחות רווחיות?
כזכור, רק בחודש ספטמבר האחרון דיווחה רוטשטיין על התקדמות בפרויקט פינוי-בינוי נוסף בירושלים, ברחוב ברל לוקר בשכונת פת. במסגרת הפרויקט ההוא מתוכננת הריסת 64 דירות והקמת 237 דירות חדשות, עם הכנסות צפויות של כ-438 מיליון שקל ועלויות של כ-368 מיליון שקל.
אלא שהשוואת שני הפרויקטים חושפת נתון מעניין: בפרויקט ברל לוקר הפער החזוי בין ההכנסות לעלויות עומד על כ-16% מההכנסות, לעומת כ-13.4% בלבד בפרויקט החדש בגילה. כלומר, אף שהפרויקט בגילה גדול משמעותית וצפוי להניב סכום כספי גבוה יותר, שיעור הרווחיות הגולמית המשתקף מהתחזיות נמוך יותר.
אחד ההבדלים הבולטים בין הפרויקטים הוא מחירי הדירות. לפי הערכות רוטשטיין, מחירי המכירה ששימשו לחישוב ההכנסות בגילה עומדים על כ-27 - 30 אלף שקל למ"ר, לעומת 31 - 32 אלף שקל למ"ר בברל לוקר.
לשם המחשה, דירה בשטח של 100 מ"ר עשויה להיות מתומחרת לפי ההנחות בכ-2.7 - 3 מיליון שקל בגילה, לעומת 3.1 - 3.2 מיליון שקל בברל לוקר. עם זאת, לא מדובר במחירון רשמי, והמחירים בפועל עשויים להשתנות עד לשיווק.
למרות ההתקדמות בהחתמת בעלי הדירות, הדרך לתחילת הבנייה עדיין ארוכה. הפרויקט בגילה כפוף לאישור תוכנית בניין עיר חדשה, להשלמת התנאים מול בעלי הזכויות, לקבלת היתר בנייה ולהסכם ליווי בנקאי. ברוטשטיין מעריכים כי היתר הבנייה יתקבל בתוך כשלוש עד חמש שנים, כלומר בין 2029 ל-2031, אם הליכי התכנון יתקדמו כצפוי.
עוד ב-
העסקה החדשה מצטרפת לפעילות ההתחדשות העירונית שמקדמת רוטשטיין בירושלים, וממחישה כי היקף הדירות וההכנסות אינו המדד היחיד לכדאיות פרויקט נדל"ן. לצד מחירי המכירה, גם עלויות הבנייה, התמורות לדיירים ומשך הזמן עד להשלמת הפרויקט עשויים להשפיע על הרווחיות הסופית.
הכתבות החמות
תגובות לכתבה(0):
תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
חזור לתגובה
