חסם מרכזי בכל הקשור להתחדשות עירונית, ועל כך יש הסכמה רחבה בקרב כלל הגורמים הפועלים בתחום, טמון בדיירים סרבנים – אותם בעלי הדירות אשר התנגדותם למיזמי פינוי-בינוי ותמ"א 38, מסיבות רבות שחלקן אינן סבירות, מונעת את הוצאתם לדרך. פסק דין תקדימי שהתקבל לאחרונה בבית המשפט המחוזי בתל אביב ומייצר סביבו תהודה נרחבת, החמיר את היחס כלפי בעלי דירות סרבנים וחייב אותם בתשלום של מיליוני שקלים לשכניהם. 

מדובר בפרויקט התחדשות עירונית רחב היקף בשיכון ויצמן בהרצליה, הכולל 32 מבנים וכ-580 דירות. בעלי הדירות במתחם התקשרו בעשור שעבר עם חברת אזורים לעסקת פינוי-בינוי, במסגרתה ייהרס המתחם הוותיק לטובת הקמת שכונת מגורים מודרנית ובה למעלה מ-1,800 דירות. להסכם בין הצדדים התנגדו שלושה מבעלי הדירות במתחם, בטענה לפיצויים בלתי מספקים מצד היזם. על רקע סירובם, הוגשו נגדם שלוש תביעות בידי עשרות מבעלי הדירות במתחם, אשר אוחדו לתביעה מקיפה אחת.

בפסק הדין, תיארה השופטת הדס עובדיה, את הסוגייה המשפטית המונחת לפתחה: "האם התנגדות הנתבעים נובעת מנימוקים כנים וראויים שיש להתחשב בהם או שמא התנגדותם נובעת מנימוקים סחטניים שמטרתם לנצל את מעמדם לצורך השגת רווח כספי או תנאים מטיבים אחרים ביחס שאר בעלי הדירות?".

על כך היא משיבה: "לאחר שבחנתי את טענות הצדדים והראיות שהוגשו מטעמם לעניין זה, מצאתי כי פרויקט הפינוי-הבינוי הנדון הוא פרויקט כדאי כלכלית עבור כלל הדיירים בפרויקט, לרבות הנתבעים. סירוב הנתבעים להתקשר בהסכם בטענה כי מנגנון חישוב התמורה הוא מקפח, אינו סביר בנסיבות העניין".

בהתאם לכך, קבעה השופטת עובדיה כי כל אחד מהנתבעים ייאלץ לשלם סכום של לא פחות מ-2.6 מיליון שקלים (וביחד כ-8 מיליון שקלים בקירוב), כמו גם הוצאות משפט על סך 20 אלף שקלים. עם זאת, היא מאפשרת לאותם בעלי הדירות הזדמנות אחרונה: עד תאריך ה-13 באוגוסט יש באפשרותם לחתום על ההסכם ולאפשר את קידום הפרויקט – אחרת ייאלצו לשאת בעול תשלום הפיצוי הכספי.

שופטת בית המשפט המחוזי בתל אביב, הדס עובדיה (צילום הרשות השופטת)

"להוריד דיירים סרבנים מהעץ"
מי שמכיר מקרוב הן את הפרויקט והן את ההליך המשפטי, הוא שמאי המקרקעין והמשפטן ארז כהן, הבעלים של חברת ז.כ מחקר וסקרים שגם עמד בראש לשכת שמאי המקרקעין בישראל. כהן, היה השמאי מטעמם של בעלי הדירות במיזם, ובהמשך מונה על ידי השופטת עובדיה, כשמאי מוסכם.

"את ההתפתחויות סביב מיזם הפינוי-בינוי בשיכון ויצמן, משרדי מלווה כבר למעלה מעשור", מספר כהן. "עוד לפני שנכנסים לעומקי הטיעונים בפרוצדורה המשפטית, חשוב קודם כל להבהיר כי מדובר במבנים ישנים שהוקמו לפני כ-50 שנה ויותר, חלקם כבר נמצא במצב רע מאוד. התחדשות עירונית כאן היא לא לוקסוס, ובפירוש נדרשת ומתבקשת".

כשמאי שהיה אחראי על ניקוד הדירות לצורך חלוקת התמורות במסגרת הסכם התקשרות מול חברת אזורים, ומאוחר יותר שימש כשמאי מוסכם מטעם בית המשפט – ביקר כהן בכל אחת מהדירות במתחם ושמע את נימוקי הנתבעים. "בהתאם לטענות שהעלו לחוסר שוויון במנגנון התמורות, ערכתי עבור בית המשפט חוות דעת מפורטת שבאה לתת מענה לסוגיה אחת: האם יש מקום לשינוי גובה התמורות", משחזר כהן. "בבדיקה נעשו תיקונים קלים לטובת הנתבעים, אך השורה התחתונה שהצגתי נשארה זהה: התמורות נקבעו באופן שוויוני שאינו מקפח את הנתבעים. אז נכון, הן אולי לא תואמות את דרישתם המקורית – אך הן לא רק הוגנות מאוד, אלא גם ראויות מאוד".

בקרב שחקני התחדשות העירונית הסערה סביב הכרעת בית המשפט המחוזי מסרבת עד כה לשכוח, ואם תשאלו את כהן, זה ממש לא עניין מקרי. "מדובר בהחלטה מהדהדת ובעלת השלכות רוחב על כל תחום ההתחדשות העירונית", הוא מדגיש. "פסק הדין הזה מייצר למעשה מציאות חדשה, כללי המשחק השתנו".  

"הרושם שלי הוא שהשופטת עובדיה רצתה לגבש פסק דין עם אמירה והרתעה – להעביר מסר חד וברור", מבהיר כהן. "בעלי דירות שמגחמות לא ענייניות יעכבו ויסנדלו פרויקטים לשנים ארוכות, ויגררו את שכניהם לערוץ משפטי – ישלמו על כך מחיר כלכלי כבד. הסכומים שראינו בפסק הדין הם משמעותיים מאוד, אני לא זוכר פיצויים בסדרי הגודל הללו. ללא ספק, פסק הדין והסכומים שנקבעו בו, יובילו כל דייר סרבן לחשוב פעמיים".

"הרציונל מאחורי ההחלטה הוא לא לקנוס סרבני התחדשות עירונית במיליונים, אלא לגרום להם לשנות גישה: לרדת מהעץ ולהצטרף לפרויקטים", מנתח כהן. "במבט קדימה, ועל רקע פסק הדין, אני מאמין שמי שמתנגדים למימוש מיזמים יפנימו שעדיף להם להתגמש ולהגיע להסכמות, ולכן בהדרגה נראה פחות ופחות תביעות מהסוג הזה".

"נכון למועד כתיבת שורות אלו", מציין כהן, "טרם ידוע האם בעלי הדירות הנתבעים 'ירימו את הכפפה', כפי שהציעה השופטת הנכבדה ויצטרפו להסדר, או שבכוונתם להגיש ערעור לבית המשפט העליון – ערעור שסיכוייו לא גדולים, לעניות דעתי".

פרויקט בנייה במסגרת התחדשות עירונית (צילום Shutterstock)

"פונקציה קריטית להתחדשות עירונית"
פסק הדין של בית המשפט, המחיש שוב את נחיצותו של שמאי הדיירים המלווה את מיזמי ההתחדשות העירונית. "תפקיד השמאי הוא להבטיח שהאינטרסים של בעלי הדירות נשמרים לכל אורך הפרויקט", מסביר כהן. "השמאי נכנס לתמונה כבר מראשית התהליך, והוא מופקד על שלושה היבטים מרכזיים: ניתוח הכדאיות הכלכלית של הפרויקט עוד טרם חתימת ההסכם מול החברה היזמית; ניקוד הדירות הוותיקות בהתאם לקריטריונים כמו שטח, קומה, חזיתות וכיווני אוויר – פרוצדורה המסייעת בקביעת התמורות ושיבוץ הדירות החדשות; בהמשך, ורגע לפני שהפרויקט מגיע לשלב הביצוע והדיירים מפונים מהדירות, אמון השמאי גם על בדיקת גובה שכר הדירה מהיזם והערבויות מהגורמים הפיננסיים שמלווים את הפרויקט".

"הפינוי-בינוי במתחם בהרצליה לצד ההליך המשפטי, סיפקו עדות לפונקציה הקריטית שממלא שמאי המקרקעין", מסכם כהן. "איש מקצוע שמוודא כי קיימת התכנות כלכלית לביצוע הפרויקט, שומר על בעלי הדירות ומקפיד שיזכו לתמורות הולמות ומאוזנות, הוא נדבך שבלעדיו כל פרויקט יתקשה להגיע אל קו הסיום".

(בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן)