לפני מספר חודשים פרסם משרד האוצר סקירה הנוגעת לביטולי עסקאות נדל"ן. לפי הסקירה, כ-1,300 עסקאות בוטלו בשלוש שנים. אם נתבונן במספרים, מדובר ב-36 דירות בחודש.

מצד שני, באוצר ציינו כי מאז 2021 בוטלו כ-2,000 עסקאות, כלומר 700 דירות בשנתיים שבין 2021-2022 ועוד 1,300 ביטולים בתקופה שבין 2023-2025. אם לוקחים את המספרים בשנות השיא, שבהן לא הייתה סיבה נראית לעין לבטל עסקאות והריבית הייתה נמוכה, מבינים שלא מדובר במספרים מופרכים.

בסקירה הבאה האוצר יתייחס שוב לגל הביטולים. לפי סגנית הכלכלן הראשי במשרד האוצר, גלית בן נאים, ביטולי העסקאות כבר אינם תופעה שבשוליים. דוגמה מובהקת שהופצה בימים האחרונים ברשתות החברתיות, נוגעת לרוכש שקנה דירת יוקרה "על הנייר" לפני כשנתיים וחצי, אבל לא הצליח למכור את הדירה. המקרים האלה עדיין בשוליים, אבל באוצר מזהירים שהם עלולים להפוך לתופעה של ממש.

במקרה הספציפי הזה, כשהרוכש לא יכול למכור את הדירה, יש לו שתי אופציות: להשלים את העסקה - על דירה שערכה בשוק החופשי צנח במיליון שקל לעומת מחיר החוזה. השנייה היא לבטל את העסקה - ולספוג דמי ביטול דרקוניים של 10% ממחיר הדירה.

הנכונות של רוכשים לספוג קנסות של מאות אלפי שקלים רק כדי לצאת מהחוזה, מעידה על שינוי מגמה. ברשות המסים ובאגף הכלכלן הראשי עוקבים מקרוב אחר הנתונים הללו, לקראת סקירה עדכנית שמתוכננת לצאת בקרוב ושתציג נתונים רשמיים על היקף התופעה. מצד שני, אסור לשכוח: עסקה כזו היא נדירה ולא מאפיינת את שוק הדיור.

כדי להבין מתי יגיע גל הביטולים האמיתי - או לחלופין, מתי סכנת הביטולים תחלוף - צריך להסתכל על הנתון הקריטי ביותר: מועד המסירה. מבט על העסקאות לרכישת דירות חדשות בשוק החופשי שנחתמו בין דצמבר 2024 לדצמבר 2025 באזורי הביקוש מרכז, תל אביב, השרון והדרום (אזורים לגביהם קיימים דיווחים מהימנים על הטבות המימון של הקבלנים), מגלה תמונה מעניינת. הנה הטבלה:

רק רבע מהדירות שניתנו בהטבות מימון נמסרו (משרד האוצר)

לפי הנתונים, נכון להיום היו אמורות להימסר רק רבע מאותן דירות שנרכשו בתקופת שיא הטבות המימון (10/90 ודומיהן) וזאת מבלי לקחת בחשבון עיכובים קלאסיים בבנייה. עד תום שנת 2027, יגיעו למועד המסירה רק מחצית מהדירות.

פירוש הדבר ברור: מרבית הרוכשים שקנו דירה בתקופת המבצעים עוד לא הגיעו לרגע האמת - שבו הם נדרשים להביא את יתרת התשלום (ה-80%-90% הנותרים) או להשלים את מכירת דירתם הישנה.

באוצר טוענים כי מבחן האמת של שוק הנדל"ן ושל ביטולי העסקאות ממש לא מאחורינו. לכן, אם נסתמך על המועדים בגרף, גל הביטולים עד כה הוא רק פרומו ויקרה בהדרגה בשנים הקרובות ככל מיזמי הבנייה יגיעו לסיומם והקונים יתייצבו מול תאריך המסירה. השאלה הגדולה: האם מספר העסקאות יעלה בשנים הקרובות וידחק פעם נוספת את גל העסקאות שבוטלו לשוליים.