בתקופה האחרונה מתקיים סוג של ויכוח מעניין בין בנק ישראל לשורה בכירה של כלכלנים, בעיקר של הבנקים הגדולים סביב נושא השפעת הריבית על שוק הנדל"ן. היום מצטרף לוויכוח הזה הכלכלן הבכיר יונתן כץ מבית ההשקעות לידר שוקי הון שמאמץ את גישת כלכלני הבנקים ומעריך שההשפעה של הריבית על שוק הנדל"ן גדולה מכפי שבנק ישראל מעריך.

נסביר לרגע במה דברים אמורים: מאחר והיצע הקרקעות לבניה בישראל מוגבל וגם אם יואצו תהליכים בירוקרטיים (שאסור להקל בהם ראש - יש להם משמעות אדירה על חיים של הרבה אנשים) הרי שהדרך היחידה לשלוט על מחירי הנדל"ן היא באמצעות דיכוי ביקושים. דיכוי ביקושים הוא תמיד צעד פולשני ואגרסיבי שפוגע באוטונומיה של הפרט ולכן השיח סביבו הוא משמעותי מאוד לכולנו.

אם היו חסרים לנו נעלמים במשוואה הזו הרי שבנק ישראל לא יכול להעלות את הריבית בלי גבול כי הוא שחקן במגרש גלובלי שיש לו שיקולים נוספים כשהוא קובע את גובה הריבית (כמו עולמות היבוא/ יצוא, שוק העבודה, פערי הריביות מול ארה"ב וכן הלאה) ולכן בנק ישראל מעוניין לצמצם את האחריות שלו למחירי הנדל"ן ולהכניס את מחירי הנדל"ן לחלק ממארג שלם של גורמים שהוא צריך להתחשב בהם כשהוא מעלה ריבית.

במערכת הבנקאית זיהו שכשהציפיות להעלאת ריבית צוברות תאוצה (עד שהן מגיעות לשיא בהעלאה בפועל) הרי שהתשואות בשוק האג"ח עולות ואיתן ריבית המשכנתא ואז לקוחות גבוליים לא עומדים בקריטוריונים בסיסיים (כמו יכולת החזר) ולכן לא לוקחים משכנתא אם נוסיף לזה את המשקיעים שחוטפים בהוצאות המימון ששוחקות להם את התשואה הרי שאנחנו מקבלים ירידה בביקושים שתשפיע על שוק הנדל"ן. זה בקליפת אגוז הויכוח.
 

הכלכלן יונתן כץ כותב היום כי "בישראל הקשר גם קיים אך בולט פחות. בישראל גורמי ההיצע (שחרור קרקעות לבנייה) על ידי המדינה והביקוש השוטף (עם גידול מהיר באוכלוסייה) משפיעים לא מעט על מחירי הדיור. יחד עם זאת, הקשר בהחלט קיים ואיננו שולי, כפי שטוען בנק ישראל.

עוד ב-

והנה זה קורה: בנק ישראל מפתיע ומעלה את הריבית ב-0.25%

לכתבה המלאה

"בדו"ח בנק ישראל נאמר שכל ירידה של 1% בתשואות הריאליות מעלה את מחירי הדיור ב-2% כעבור שנה, אך השפעה זו כנראה נחלשת לאחר מכן. לפי הערכתנו, תרומתה של המדיניות המוניטארית המרחיבה לעליית מחירי הדיור משמעותית יותר. בישראל כנראה שצפויה התמתנות בלבד בקצב עליית מחירי הדיור לקצב של 3% עד 5% .למרות גידול חד במספר הדירות בתהליך בנייה (151 אלף יחידות) מחסור בעובדים וגורמים נוספים שמעכבים את הגידול במלאי הדירות במשק, זאת במקביל לעלייה מהירה יחסית במספר משקי הבית".