ועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטל השבחה במחוז מרכז קבעה בהחלטה חדשה כי העובדה שהסכם פינוי-בינוי נחתם לאחר אישור התוכנית המשביחה אינה שוללת את הפטור מהיטל השבחה על ממ"דים. הוועדה החילה את הפטור על מלוא שטחי הממ"דים בפרויקט, לרבות אלה שבדירות היזם. ההחלטה הזו טובה לקבלנים, משום שהפטור ממס (היטל השבחה) על בניית ממ"דים. יגיע גם לדירות החדשות שהקבלן מוכר.

ההחלטה החשובה והמעניינת ניתנה בערר שהגישה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה יהוד-מונוסון בנוגע לפרויקט פינוי-בינוי במתחם מוהליבר בעיר. הערר נדחה במלואו והשומה המכרעת נותרה על כנה: היטל השבחה של 970,575 שקל, לעומת כ־3.4 מיליון שקל בחישוב ללא הפטור.

הוועדה המקומית טענה כי אין להחיל את הפטור על הממ"דים בדירות היזם, בין היתר משום שההסכמים עמו נחתמו לאחר אישור התוכנית. ועדת הערר דחתה את הטענה וקבעה כי יש לבחון את ההסכם כחלק ממימוש פרויקט הפינוי־בינוי כולו. עוד ציינה כי מדובר במקרה מובהק אף יותר ממקרים קודמים שבהם הוכר הפטור במסגרת הסכמי קומבינציה.

ההחלטה התקבלה פה אחד, לרבות על ידי השמאית נאוה סירקיס, שבשתי החלטות קודמות שעסקו בפטור לממ"דים בהסכמי קומבינציה הייתה בדעת מיעוט וסברה כי באותם מקרים אין להחיל את הפטור.

ברקע ההחלטה עומדת מחלוקת משפטית בשאלת הפטור מהיטל השבחה על ממ"דים כאשר הסכם הפינוי-בינוי נחתם לאחר אישור התוכנית. בעניין בקר נקבע כי בנסיבות כאלה מדובר במימוש בדרך של מכר שאינו מזכה בפטור, ופסק הדין תלוי כיום ועומד לבחינת בית המשפט העליון.

סוגיה נוספת שנדונה בערר נגעה לפסק הדין בעניין נעה לב. הוועדה המקומית טענה כי השמאי המכריע היה צריך ליישם את שיטת החישוב שנקבעה בפסק הדין. ועדת הערר דחתה גם טענה זו, לאחר שקבעה כי היא לא הועלתה בפני השמאי המכריע, וכי שלב הערר אינו מיועד ל"מקצה שיפורים" לאחר קבלת השומה המכרעת.

עו"ד ענת בירן, שייצגה את חברת א.ג. אופק החזקות - התחדשות עירונית יחד עם עו"ד אלון קאופמן ממשרדה, מסרה: "זו החלטה חשובה מאוד שיכולה להציל פרויקטים רבים של פינוי־בינוי. שאלת הפטור על ממ"דים יכולה להסתכם במיליוני שקלים ולהשפיע באופן ישיר על הכדאיות הכלכלית של הפרויקט.

החשיבות של ההחלטה מתחדדת על רקע המחלוקת הקיימת כיום בשאלה האם הפטור חל גם כאשר הסכם הפינוי-בינוי נחתם לאחר אישור התוכנית - מחלוקת שכבר הגיעה לפתחו של בית המשפט העליון. ועדת הערר במחוז מרכז קבעה כי מועד החתימה כשלעצמו אינו שולל את הפטור, וכי יש לבחון את ההסכם כחלק ממימוש הפרויקט כולו. להכרעה בסוגיה הזו יכולה להיות השפעה על פרויקטים רבים של התחדשות עירונית.

חשובה גם הקביעה בעניין נעה לב, שלפיה לא ניתן להעלות לראשונה בשלב הערר טענה מהותית שלא הוצגה בפני השמאי המכריע ולנסות באמצעותה לשנות בדיעבד את בסיס החישוב".

עוד ב-

אלה החברות החזקות בהתחדשות עירונית בחיפה ובירושלים

לכתבה המלאה

כאמור, ועדת הערר דחתה את הערר במלואו וחייבה את הוועדה המקומית יהוד-מונוסון בהוצאות בסך 10,000 שקל.