נתוני אגף הכלכלן הראשי של משרד האוצר לא הותירו מקום לספק: כשסך העסקאות שכוללת הטבות מימון במרכז עומד על 30%-25%, ברור לאן השוק הולך. מבצעי הקבלנים הפכו לחלק מהותי מענף הנדל"ן ויכול להיות שהם יישארו כאן זמן רב. בנק ישראל לא הגביל עד כה את הבנקים ממבצעי 20/80, אבל ביקש מהם להיות עם היד על הדופק. בנק לאומי כבר לא מלווה פרויקטים שבהם נותנים 10% מקדמה, אבל המתחרים בהחלט כן. בינתיים, הקבלנים ממשיכים למכור בקצב גבוה ונהנים מהפירות, כשחלקם מתכנן לבטל את ההטבה של פטור מהצמדה מלאה למדד תשומות הבנייה, בשל עלויות הבנייה הגבוהות.

"אני מאמין שמבצעי 20/80 ימשיכו ללוות אותנו בתקופה הקרובה, במיוחד לנוכח האתגרים
הקיימים בשוק הנדל"ן. קבלנים מחפשים כל העת דרכים להקל על הרוכשים ולהניע את שוק המכירות. מבצעי 20/80 הם כלי שיווק והמנגנון הזה מאפשר לרוכשים להתחייב לדירה גם בתקופה של אי-ודאות כלכלית. יחד עם זאת, לא ניתן להתעלם מהעובדה שהבנקים מצמצמים את הגמישות במימון, מה שעלול להקשות על המשך המבצעים בקנה מידה רחב. אני מעריך שנראה יותר התאמות ושינויים בתנאי התשלומים, אך המתווה עצמו לא ייעלם לחלוטין", אומר ל-ice אלי אביסרור, יו"ר ארגון הקבלנים בנגב ומ"מ נשיא התאחדות בוני הארץ. 

קבלנים מציעים מבצעים מסוכנים יותר, כמו 7/93, כלומר - מקדמה של 7%. אתם לא חוששים שיהיה כאוס?
"הצעות של 10/90 או אפילו 5/95 הן חלק מהתחרות בשוק, והן אכן נותנות לרוכשים גמישות גדולה יותר. מערכת הבנקאות הישראלית הוכיחה לאורך השנים זהירות ראויה לשבח בכל הנוגע להחלטות שלה בתחום המימון לשוק הדיור, וראינו עשרות שנים שגם בתקופות קשות בכלכלה בענף הבנייה, היקף אירועי הדיפולט, כלומר, ביטול משכנתאות בשל אי עמידת הרוכש בתנאי המשכנתא - הם ממש בשוליים. זה לא נכון".

ובכל זאת, יש חשש שהבלון יתפוצץ.
"צריך לזכור שרוכש דירה מקבל הלוואת קבלן רק לאחר שהבנק בדק את יכולת ההחזר העתידית שלו. לכן, מדובר בעצם באותה רמת סיכון של מתן משכנתאות מכל סוג אחר. אני סבור שצריך לאפשר מגוון של שיטות מימון בשוק הדיור ושכל יזם ורוכש צריכים לבחון את התאמת השיטה בה הם משתמשים לעצמם. ברגע שהבנק הוא חלק מהמשולש הזה, הרי שהוא גם בודק את ההתאמה של שיטת המימון לשני בצדדים להליך הליווי".

"התערבות מופרזת עלולה לפגוע בהתחדשות". דירות בבנייה בירושלים (איציק יצחקי)

בנק ישראל להתערב יותר או לתת לשוק לנהל את עצמו?
"בנק ישראל צריך לשמור על איזון בין פיקוח על השוק לבין השארת המרחב החופשי לפעילות הקבלנים והבנקים. מצד אחד, יש צורך להבטיח שמודל המימון לא יוביל לסיכונים פיננסיים גדולים מדי, אך מצד שני, התערבות מופרזת עלולה לפגוע בהתחדשות ובצמיחה של ענף הבנייה. עדיף שבנק ישראל יפעל בעיקר בהיבט ההסברתי והפיקוחי, ויאפשר לקבלנים להציע פתרונות גמישים תוך שמירה על יציבות פיננסית. לדעתי, ההתערבות הרגולטורית צריכה להיות ממוקדת בסיוע לרוכשים, כמו הקלות בריבית על משכנתאות, במקום להטיל עוד מגבלות על היזמים. השוק היום מספיק מאתגר גם בלי התערבות נוספת. בנק ישראל צריך לעודד מימון נוח יותר לפרויקטים ולסייע ליזמים ולרוכשים, במיוחד לאלה שמתמודדים עם קושי להשלים עסקאות. אם לא תהיה תמיכה מסוימת, השוק עלול להיכנס להאטה שתפגע בכל המעורבים".

נימרוד צביק, בעבר סמנכ"ל בחברת נדל"ן וכיום יועץ שיווק לחברות יזמיות בתחום הבניה, כמנכ"ל "מרום - פרויקט 360" מסביר כי "נכון להיום, אין סימן ברור לכך שמבצעי 80/20 עומדים להיעלם, שכן הם מספקים מענה למצב המורכב של שוק הדיור. היזמים זקוקים לפתרונות שיווקיים, והרוכשים זקוקים להקלות בתזרים. עם זאת, ניתן לזהות גישה זהירה יותר מצד הבנקים, אשר מתחילים להקשיח את תנאי האשראי לקבלנים המשתמשים במבצעים מסוג זה. בנק ישראל הביע חשש כי התופעה עלולה להוביל להצטברות של חובות מסוכנים, ולכן ישנה אפשרות להחמרת ההגבלות בעתיד".

לדבריו, יש מספר גורמים שעשויים להוביל לצמצום הדרגתי של המבצעים. הראשון: הבנקים מהדקים את תנאי האשראי לקבלנים, מתוך חשש לעלייה בסיכון האשראי. לדוגמה, בנק לאומי כבר הודיע על החמרת תנאי המימון למבצעי 80/20. השני: רגולציה אפשרית מצד בנק ישראל, שמבקש למנוע חשיפה עודפת של המערכת הפיננסית להלוואות מסוכנות. השלישי: חיפוש אחר פתרונות מימון חלופיים – במקום 80/20, ייתכן שנראה יותר התאמות אישיות במימון, כגון מסלולי פריסת תשלומים המותאמים לפרופיל הפיננסי של הרוכש.

"אין סימן ברור לכך שמבצעי 80/20 עומדים להיעלם". צביק (יח"צ)

"מצד היזמים, מבצעי 80/20 עדיין מהווים כלי מרכזי להנעת מכירות, ולכן כל עוד אין אלטרנטיבה משמעותית, נראה כי הם ימשיכו להיות חלק מהשוק. לאורך זמן, סביר להניח שהשוק יתחיל לבחון פתרונות גמישים יותר, כמו התאמות מימון אישיות שיאפשרו לרוכשים וליזמים לתכנן את העסקה בהתאם ליכולותיהם הפיננסיות", הוא אומר.

מה לגבי מבצעי 10/90, או כאלה שכוללים פחות מ-20% מקדמה?
"בזמן האחרון אנו עדים להצעות אגרסיביות אף יותר, שבהן היזמים מאפשרים לרוכשים לשלם מקדמה של פחות מ-20% – ובמקרים מסוימים אף פחות מ-10%. זה נשמע מפתה, אבל הן עלולות להפוך לחרב פיפיות עבור כל הצדדים המעורבים. רוכשים עלולים למצוא את עצמם במצב שבו לא יצליחו לקבל משכנתא בעת המסירה, אם תנאי השוק ישתנו, הריבית תעלה או מחירי הדירות ירדו. היזמים עצמם נחשפים ללחצי נזילות הולכים וגדלים, כיוון שהסתמכות על מימון חיצוני במקום תשלומים שוטפים מהרוכשים עלולה להוביל לקשיים תזרימיים חמורים. הבנקים מסתכנים בגידול בהפסדי אשראי, אם רוכשים רבים לא יעמדו בהתחייבויותיהם והדירות יחזרו לשוק. מבצעים כאלה הם חלק מהמרדף הבלתי פוסק אחר פתרונות מימון יצירתיים, אך השוק חייב לגלות אחריות ולהימנע מהגעה לנקודת שבירה, שבה יותר מדי רוכשים ויזמים ייקלעו לקשיים במקביל".

עוד ב-

לאומי עוצר את מבצעי 10/90? המתחרים יאשרו מבצעי 7/93

לכתבה המלאה

בנק ישראל צריך להתערב יותר או לתת לשוק לנהל את עצמו?
"נכון לעכשיו, בנק ישראל לא אסר על מבצעי 80/20, אך הוא מתערב בזהירות דרך הנחיות לבנקים המסחריים, כגון דרישה להגדלת ההפרשות להפסדי אשראי במקרה של מימון גבוה מדי ליזמים. השאלה המרכזית היא האם בנק ישראל צריך להדק את הפיקוח כדי למנוע משבר אפשרי, או לתת לשוק להתאים את עצמו באופן טבעי? מבצעי 80/20 יכולים להוות פתרון לגיטימי לרוכשים וליזמים, כל עוד הם מבוצעים באחריות ומתוך הבנה של הסיכונים הכרוכים בהם. בסופו של דבר, שוק נדל"ן יציב ובריא אינו תוצאה של רגולציה בלבד, אלא של איזון נכון בין אחריות הרוכשים, שיקול דעתם של היזמים, והפיקוח הרגולטורי החכם".