במשרד הבינוי והשיכון החליטו שפרויקט דירה בהנחה יימשך, אבל לא במתכונת הנוכחית. מי שרוצה דירה, כך הוחלט, יצטרך להתפשר ולהגיע למקומות מעט מרוחקים. במקום מאות דירות בראשון ורחובות, נקבל דירות בנהריה, בטבריה, באופקים ואפילו - בכפר ורדים.

המועצה המקומית מהגליל המערבי העליון, לא רחוק ממעלות תרשיחא וחבל תפן, תיכנס בקרוב להגרלה. השאלה היא האם מדובר במהלך אטרקטיבי לרוכשי הדירות החדשות? האם לא עדיף להם להעדיף את עכו או כרמיאל האורבניות? בכפר ורדים יורד לעתים שלג, אבל את המבול הזה אף אחד לא תכנן עד לפני מספר חודשים: מאות רוכשי דירות חדשות יצטרפו ליישוב בשנים הקרובות, בתקווה שמחירי הדיור בסביבה לא יעלו - כפי שקרה במחיר למשתכן של השר לשעבר משה כחלון.

שני מכרזים ביישוב נסגרו בשבוע האחרון, ועל ההתעניינות הגוברת באזור יכול להעיד גם יוסי תורג'מן, בעלי חברת הבנייה וואי בוקס, שסיפר בראיון לice כי הוא שקל להגיש הצעה לפרויקט וויתר בשל צפיפות גבוהה. חלק מהסיבות למכרזים האלה קשורים לעובדה שחלק מ-6,000 התושבים מתחילים לעזוב בהדרגה אחרי שהטבות המס בוטלו ב-2022. ובכל זאת, המכרזים האלה, שיעניקו הנחה של מאות אלפי שקלים לדירה, עלולים להביא איתם מאות תושבים חדשים (בתקווה שלא יסחרו בקרקע, כמובן).

המכרז הראשון שנסחר הוא להקמת 122 יחידות דיור במסגרת מחיר מטרה. מי שזכו בקרקע הן החברות שי-חי, שמרבה להשתתף (ואף לזכות) במכרזים של רמ"י, בשיתוף מור לוגיסטיקה. התשלום של החברות עבור הקרקע והוצאות הפיתוח עומד על כמעט 44 מיליון שקל - מחיר נמוך של כ-360 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור. כל היחידות ייבנו בחלק הצפון מערבי של היישוב. רק שתי חברות ניגשו למכרז כשההצעה הנמוכה יותר עבור הקרקע עמדה על כשליש בלבד.

וילה בכפר ורדים (shutterstock)

המכרז השני מעניין יותר. מדובר בבניית 35 צמודי קרקע. גם במקרה הזה מדובר בחלק הצפון מערבי של היישוב. הפעם מדובר באירוע די נדיר, משום שבמסגרת המכרזים של מחיר מטרה לא בונים בדרך כלל צמודי קרקע. יעד נדל"ן בגליל הייתה היחידה שניגשה למכרז וזכתה. המחיר אותו שילמה לקרקע פלוס עלות הפיתוח עומד על כ-18 מיליון שקל. המחיר לקרקע ליחידת דיור יעמוד על קצת יותר מחצי מיליון שקל. מי שיזכה בקרקע - ירוויח. גם היזם יזכה ברווח לא רע.

לפי נתוני מדלן, המחיר למ"ר בכפר ורדים נע סביב 14,300 שקל, אבל יש משהו שכדאי לדעת על יישובים מהסוג הזה. לפעמים, המחיר למ"ר נגזר גם מתוך מכירות של צמודי קרקע. במקרים האלה, מחושב השטח המבונה כשטח הנמכר. כלומר, אם צמוד קרקע בגודל 160 מ"ר יושב על שטח של חצי דונם, ברור שדינו לא כדין דירת פנטהאוז של 160 מ"ר. הנתונים האלה לעתים קצת מטעים והם גורמים לעיוות ביישובים שבהם צמודי קרקע. 

ובכל זאת, חיפשנו את המחיר למטר מתוך שומת השמאי של רמ"י. ובכן, המחיר למ"ר נע בסוף 2020 סביב 8,500 שקל וכיום הוא עומד על כ-12 אלף שקל למ"ר. זו עליה של קצת יותר מ-40% בתקופה של 4 שנים - מעל הממוצע בישראל. במקרה הזה, אחרי חישוב של ההנחה במסגרת תנאי הפרויקט, קיבלנו כי מחיר דירה ממוצעת של 4 חדרים אמורה להיות כ-650 אלף שקל בלבד. אתם מבינים את הפער? כשמוכרים קרקע ליחידת דיור בחצי מיליון שקל נשאלת השאלה - איפה הרווח היזמי. ובכן, אם דאגתם, אין לכם מה לדאוג - היזם יגזור את הרווח ממכירה לשוק החופשי שתהיה, ככל הנראה ועל פי המדיניות החדשה של משרד הבינוי במסגרת מחיר מטרה, באחוזים גבוהים יותר לעומת מכרזים קודמים.

לשם המחשה, לאחרונה נמכר צמוד קרקע ברחוב חרצית שמשתרע על פני 317 מ''ר שטח בנוי, ונמצא על מגרש בגודל כ-640 מ''ר. במחיר גבוה יחסית ליישוב - 4.2 מיליון שקל. לנכס עיצוב מודרני וייחודי כשהוא מתהדר בחיפוי אבן ירושלמית ומטבח כפרי עם אי במרכזו. זה מעלה, כמובן, את ערך הנכס. מי היה מאמין שנכס באזור שמתקרב לגבול יימכר במחיר של מעל 4 מיליון שקל, גם אם מדובר בזכויות בנייה גבוהות יחסית?

עוד ב-

השוק השחור מאחורי שיווק הקרקעות ברמ"י; ואיזו שכונה בירושלים מנצחת?

לכתבה המלאה