חברת YBOX הציבורית של יוסי תורג'מן רשמה בסוף השנה ביקושי שיא בהנפקת האג"ח, כשגייסה 130 מיליון שקל. היא נהנתה מביקושי יתר של 344 מיליון שקל, פי 2.5 מהסכום שגויס. אבל גולת הכותרת, כמובן, היא הכניסה של יצחק תשובה שמחזיק בכ-12% ממניות החברה. אחרי שהכניסה את תשובה כמשקיע ברבעון הקודם, היא דיווחה על זינוק של 156% בהכנסות מפרויקטים, עם הון עצמי של כ-450 מיליון שקל.

"יצחק התעניין בחברה לפני כשנה, והצטרף לפתאל (רכשה ב-2022 10% מהחברה)", אומר יוסי תורג'מן, בעלי החברה, בראיון ל-ice. "הכניסה שלו נתנה גב וגם כדי לעשות דברים משותפים בעתיד, פרויקטים יותר גדולים. שיתוף הפעולה מאוד פורה עם הצוות. הוא נכנס למהדרין, ללווינסקי-עופר וקודם לכן לחנן מור. אז זה מראה גם לכם על הרצינות והכניסה של תשובה לתחום. הוא מאוד אהב את התחום, מאז ומתמיד אהב. הוא מלא אנרגיות. 'פושר'".

תנפיקו אג"ח גם השנה לקראת הפרויקטים הבאים, כמו גבולות?
"יש תכנון לעשות סדרת אג"ח, אבל זה יהיה על בסיס עודפים של פרויקט, בפרויקט גבולות, באזור פלורנטין. נצא איתו לביצוע בסוף השנה. מעבר לזה, כרגע אין תכנון נוסף".

הכניסה למהדרין ולוואי בוקס, מעידה כי תשובה מגדיל אחזקות בנדל"ן. הוא מימש בדצמבר אופציה לרכישת מניות. החברה נכנסה חזק גם לתחום הנדל"ן המניב בתל אביב ומאמינה מאוד בשוק המשרדים, בניגוד להלך הרוח בשנתיים האחרונות. תשובה הגדיל את ההחזקה בחברה, כשמימש 7.633 מיליון אופציות (שאינן סחירות) לרכישת מניות YBOX, בתמורה ל-5 מיליון שקל. ביוני הקרוב תשובה יצטרך להחליט ת נוספות של החברה בהיקף של כ-5 מיליון שקל. לוואי בוקס יש לא מעט מה לעשות בהמשהאם לממש אופציה לרכישת מניות בסכום זהה.

החברה מקדמת החברה פרויקטים בתחום תמ"א 38/2  ופרויקטים של פינוי בינוי באזורים שונים ברחבי הארץ בהיקף של מאות יח"ד חדשות. אם נדייק, מדובר בפרויקטים בביצוע בהיקף כולל של כ-555 יח"ד ועוד 2,000 מ"ר זכויות ניוד למגורים, מה שיעניק לה רווח של כ-635 מיליון שקל. בתחום ההתחדשות העירונית, יש לתורג'מן פרויקטי תמ"א בתל אביב בהיקף של כ-397 יחידות דיור והרווח הצפוי (פרויקטלי, לפני מסים) הוא כ-192 מיליון שקל. בין הנכסים הבולטים של החברה ניתן למנות את הבית הסקוטי ביפו, פרויקט מתחם גבולות בתל אביב ("נבנה 200 יחידות דיור, אנחנו בהיתרים ונתחיל לבנות לקראת סוף 2025"), פרויקט ice בתל אביב, כאשר החברה מחזיקה גם בבית רומנו, הצפוי לעבור לידי עיריית תל אביב בתמורה לזכויות בנייה בפרויקט גת רימון של החברה, הממוקם ליד פארק המסילה.

"רוב הפרויקטים שלנו להתחדשות עירונית הם בכלל ביד אליהו, כבר הרבה שנים שאנחנו מתעניינים ועובדים שם. אנחנו מאוד מאמינים בעיר, גם בשכונה, אז חוץ מפרויקט ice של פינוי בינוי בפלורנטין, השאר ביד אליהו".

יקבלו עוד זכויות בנייה. פרויקט גת רימון (יח"צ)

מה המחיר לדירה חדשה ביד אליהו?
"40-43 אלף שקל למ"ר. אף אחד לא היה מאמין לפני כמה שנים שאלה יהיו המחירים. כשהתחלנו ביד אליהו, המחירים היו סביב 21-24 - וזה היה לפני עשור. כלומר, זה הכפיל את עצמו. אנחנו מאוד מאמינים בשכונה, ראשית בגלל שהשכונה לא צפופה, יש שם הרבה שדרות והרבה ירוק, וגם פוטנציאל גבוה. כל פרויקט שאנחנו יכולים לסגור בשכונה - נעשה זאת".

תורג'מן מסביר מה הייחוד של וואי בוקס, בתוך שלל ההצעות של יזמים מתחרים. "אני חושב שהדבר הכי בולט שלנו, הוא שכל פרויקט אצלנו מיוחד בפני עצמו, הוא מוצר מיוחד, בדיוק כמו שעשינו בפרויקט וילה וי בחדרה, אז שכונת הפארק הייתה חדשה מאוד. הבאנו לה נוף אחר, משהו פריזאי. לכל בניין יש את הייחודיות שלו. אין ספק שזה שלב מאוד קשה, הבחירה של היזם עצמו. היום המתחמים מאוד גדולים רק מחוץ לתל אביב".

ממתינים 7-10 שנים מפרויקט לפרויקט. איך יזם חי עם זה?
"זה יותר מדי זמן, צריך המון סבלנות אבל מי שנולד לתחום הנדל"ן יודע שבלי סבלנות זה לא עובד, היום מנסים ויש תקווה לקיצור תהליכים בעיקר בשלב התכנון. אני מקווה שזה באמת יעבוד. אולי אדריכלים יוציאו היתרים יותר מהר".

איך החוסר בפועלים משפיע?
"החברות הקבלניות שאנחנו לוקחים הן גדולות, עובדות עם זרים. הפרויקט ביד אליהו ביד לבנים, של 100 יחידות דיור חדשות - שם תדהר תבנה לנו. לא תהיה בעיה".

החוזה הוא פאושלי (קבוע) או משתנה בגלל השינויים בשוק?
"הוא לא משתנה. מחירי הביצוע להערכתי עלו בין 12%-8%".]

למה לא נכנסת לשדה דב?
"אלה דירות יוקרה, בשונה לחלוטין מיד אליהו. זה יותר מתאים למה שאנחנו מוכרים היום בגת רימון, אנחנו ממוקדים בשלושה מגדלים באזור שלנו, אזור רוטשילד".

"מחירי הדירות יעלו מעט, במשרדים - יותר". תורג'מן (יח"צ)

המחירים שם ירדו, לפחות לכאורה. לא זיהית שם הזדמנות לרווח יזמי גבוה?
"יש פערים גדולים בין מי שזכה לפני 3 שנים להיום. התהליך לדעתי נהיה יותר מהיר כי העירייה התגבשה. לגבי המחיר, אתה צודק, כי היו פה שני אפקטים שמתקזזים, עלויות הבנייה עלו מצד אחד, אבל מחירי הקרקע יותר נמוכים. בסכום הכולל, אולי לא ראינו ירידה. החברות יצטרכו למכור בין 65-70 אלף שקל לפחות, כדי להגיע לרווח נורמלי".

התחלתם לצאת מחוץ לגבולות תל אביב.
"כן, יצאנו לכמה ערים באזור, גם לבת ים וחולון וגבעתיים. אנחנו בודקים בימים האלה לגבי פרויקט גדול בלוד, בעיקר במתחמים גדולים מחוץ לתל אביב. לגבי מכרזים של רמ"י, אנחנו כל הזמן עם היד הדופק".

מה עם דירה בהנחה? לא כלכלי?
"בדקנו לגבי המכרז שנסגר בכפר ורדים, אבל לא ניגשנו. ברגע שזה צפוף מדי - לא מתאים לנו".

מה יקרה למחירי הדיור ולמחירי המשרדים ב-2025?
"יש התעוררות מאוד חיובית בנוגע למשרדים בחודשיים האחרונים, אנחנו רואים את זה גם אצלנו ומאמינים שימשיך. הציפיות להורדת ריבית, האפשרות לעליית הביקוש בשל חוק הרווחים הכלואים, כשזה נוגע בעיקר למוסדיים, גם מצב המאקרו וסיום המלחמה, הכל ביחד. הריביות היו גבוהות, כשהתחילה המלחמה היה קשוח. לאט לאט הדברים נפתחים. אנשים יוצאים מהלופ הזה. מה צפוי לנו? עליה קטנה במגורים, אבל גדולה יותר במשרדים. השוק הזה יותר תנודתי".

מצד אחד התשואה גבוהה, אבל מצד שני - ההיצע גבוה. לא תמיד יש שוכרים.
"המשרדים שלנו רק בתל אביב, ההיצע פה לא כזה גבוה. אנחנו מוכרים החל מקומה ומעלה, לא מחלקים ליחידות קטנות. היום המחיר נע בין 27-29 אלף שקל למ"ר, בשיא המלחמה, המחיר היה 22-24 אלף שקל למ"ר. אנחנו מדברים כמובן על משרדים חדשים ברמת קלאס A. אם לוקחים את אירופה כדוגמא, בערים המרכזיות - המחיר למ"ר במשרדים ובמגורים כמעט זהה. ייקח עוד עשור, אבל זה יכול לקרות גם אצלנו. אחרי הקורונה, המחירים הגיעו גם ל-30 אלף שקל למ"ר".