ועדת המכרזים של רמ"י התכנסה בימים האחרונים כדי לאשר את רשימת הזוכים במכרז צמודי הקרקע במגדל העמק. מדובר במכרז ישן יחסית, שפורסם לפני שנתיים אך רק השבוע הגיע לישורת האחרונה. במכרז שווקו 17 יחידות צמודי קרקע והוא זכה לביקוש גבוה בשל ההנחה שהמדינה נתנה על הקרקע.

מעיון בחוברת המכרז עולה כי מחירי צמודי הקרקע למחוסר דיור נעו סביב 680 אלף שקל (יש מגרשים יקרים יותר ב-70-80 אלף שקל), כשמדובר בשטח של חצי דונם. חיילי מילואים מחוסרי דיור שילמו על הקרקע 490 אלף שקל, כלומר קיבלו הנחה נוספת. בתוספת מע"מ, יוצא כי מחוסר דיור שילם כ-800 אלף שקל וחייל מילואים מחוסר דיור שילם כ-580 אלף שקל - הבדל של 220 אלף שקל.

השאלה היא כמה הרוויח מי שזכה בקרקע. אנחנו מזכירים כי הוצאות הפיתוח קבועות. התשלום על הפיתוח עומד על 580 אלף שקל, כך שמחיר הקרקע הכולל יעמוד על 1.38 מיליון שקל למחוסר דיור ולחייל מילואים - 1.16 מיליון שקל. המחירים במגדל העמק משתנים מאוד בין אזור לאזור, אבל כיום, מחירי ההיצע של קוטג'ים באזורים הטובים נעים סביב 3.8-4 מיליון שקל.

סביר להניח כי מחיר העסקה יהיה מעט נמוך יותר. בניית קוטג' ממוצע בגודל 160-180 מ"ר תעלה כ-1.8-2 מיליון שקל (תלוי ברמת הגמר), מה שאומר שחייל מילואים יכול לסיים את הבנייה ב-3 מיליון שקל לערך. יחד עם זאת, בדקנו גם את מחירי עסקאות צמודי הקרקע באזור והם עדיין לא מגיעים לרף של ה-4 מיליון שקל. ברוב הפרויקטים החדשים שבדקנו, מחירי צמודי הקרקע נעים סביב מחיר של 2.9 מיליון שקל, אבל לרוב מדובר בשטח קטן יותר. לאחרונה המדינה עושה הבחנה בין חיילי מילואים לוחמים לכאלה שאינם לוחמים. בדיקה מעלה כי ביישובי הפריפריה (באזורים כמו ערד) ההנחה יכולה להגיע ל-30-40 אלף שקל בלבד ולכן לא תמיד משתלם להשתתף במכרזים האלה.

בנייה במגדל העמק (אילה אגם)

צריך לזכור שלגודל הקרקע יש ערך. לרוב, היזמים משווקים צמודי קרקע על שטח של רבע דונם. בגלל החוסר בקרקעות, במידה וזכויות הבנייה מאפשרות זאת, חלק מהיזמים בונים גם 3 יחידות על מגרש של 600 מ"ר, כלומר 200 מ"ר למגרש. ישנם מצבים שהיזמים בונים גם על שטחים של 180 מ"ר, בתים בגודל של 170-200 מ"ר ומשלבים מרתף או אפילו חדר גג. במקרה הזה, מדובר בשטחים של 500 מ"ר, כשגודל הגינה אמור לנוע סביב 400 מ"ר ויש לזה ערך.

אם אנחנו מתייחסים למחירי העסקאות באזור, לזכייה במכרז כזה יש יתרון וחסרון. מצד אחד, עלויות הבנייה גבוהות מאוד ובניגוד לתקופות של 2021-2022, אז עלויות הבנייה בצמודי קרקע נעו סביב 7,000-8,000 שקל למ"ר, כיום עלויות הבנייה נעות סביב 11,000-13,000 שקל למ"ר, תלוי ברמת הגמר. זה אומר שגם הפחתה של מאות אלפי שקלים על הקרקע, בטלה בשישים לעומת העלייה בעלויות הבנייה. החישוב פשוט: בית של 180 מ"ר נבנה כיום במחיר של 720 אלף שקל יותר מאשר העלויות לפני שלוש-ארבע שנים.

הזוכים בקרקע במגדל העמק יכולים להתנחם בעובדה שהקרקע שלהם, הם יכולים לעצב את הבית כרצונם ובנוסף, זהו אחד המכרזים האחרונים בתקופה הקרובה שבהם מעורב גם השוק החופשי, והבתים לא שווקו רק לחיילי מילואים ונכים. כפי שכבר הבהרנו בעבר, ההנחה לחיילי המילואים אינה משמעותית כפי שכולם חושבים, משום שעלויות הפיתוח גבוהות ולכן בפועל, הם חוסכים אחוזים בודדים. כשמדובר בפריפריה, החיסכון הוא נמוך יותר משום שהנחת האזור חלה על כולם. כשמדובר באזור מרכזי (כבר אין כאלה מכרזים כמעט), ההנחה באה לידי ביטוי בצורה משמעותית יותר. באזורים כמו שלומי, למשל, המדינה מחלקת קרקע במתנה, אבל מי שיזכה בה ישלם עלויות פיתוח.

עוד ב-

המדינה הבטיחה 90% הנחה בקרקעות למילואימניקים - כמה היא מעניקה באמת?

לכתבה המלאה

מחירי הדיור במגדל העמק עדיין נמוכים ביחס לצפון. המחיר הממוצע נע סביב 11 אלף שקל למ"ר, אבל מחירי הדירות החדשות יקרים בהרבה ונעים בין 17-20 אלף שקל למ"ר. מה שהוריד את המחיר הממוצע הוא לא רק הדירות הישנות והזולות, אלא גם מחירי הדירות במחיר למשתכן, שנעו בין 7,000-8,000 שקל למ"ר. החוזים נחתמו השנה ולכן זה דחף את המחיר הממוצע כלפי מטה.