עד שנת 1992, נוהל היישוב קציר תחת מועצה משותפת אחת עם היישוב חריש. הם היו יישובים קטנים יחסית ולא הייתה הצדקה להקמת שתי רשויות נפרדות. 20 שנה אחר כך, הוחלט לפרק את המועצה המקומית. חריש שמדרום, שבעבר הייתה ידועה בעיקר בקליטת תושבים חרדים, החלה בתהליך הפיכתה לעיר. בהתאם לכך, ב-2012, קציר חזרה להיות חלק מהמועצה האזורית מנשה.
 

יש מגוון סיבות לכך שהפוטנציאל הגלום בחריש לא מתממש. בשנה שעברה נדחה אפילו מכרז מחיר מטרה ואפילו קמפיין של משרד הבינוי והשיכון לא הצליח לגייס את האוכלוסיה לעניין. לאחרונה מנסה המדינה לשכן את קציר מחדש באמצעות שיווק קרקעות למילואימניקים. המחיר הוא זול יחסית לקרקע ממוצעת בישראל, אבל לאחרונה מצאנו כי לא תמיד משתלם לרכוש קרקע במכרזים האלה, בגלל מספר סיבות.

ביום חמישי האחרון קידמה רמ"י את המכרז, כך שבקרוב תיפתח ההרשמה לשיווק של 306 קרקעות למילואימניקים. בקרוב תיפתח הרשמה נוספת, להקצאת 34 יחידות נוספות. השאלה הגדולה - האם לחיילי המילואים כדאי להירשם למכרז וכמה הוא אטרקטיבי?

היישוב קציר (ויקיפדיה)

המכרז שיצא לדרך סגור לנכי צה"ל ולחיילי מילואים, עם קדימות לחסרי דיור. כלומר, חייל מילואים שיש דירה בבעלותו יהיה בעדיפות נמוכה וסביר שלא ישתתף בהגרלה. עדיפות ברורה במכרז הזה היא לחיילים לוחמים ולא למילואימניקים שאינם לוחמים.

גודל הקרקע הממוצע במכרז הוא בין 400-450 מ"ר, כלומר שטח גדול יחסית. בדקנו כמה תעלה קרקע ממוצעת במכרז. לקחנו קרקע בגודל 413 מ"ר. השמאי הממשלתי העריך כי השווי המלא של הקרקע הוא 514 אלף שקל, ו-467 אלף שקל אחרי הנחה. חייל מילואים ישלם 420 אלף שקל.

לא עדיף לרכוש צמוד קרקע מוכן? הכניסה לחריש (פלאש 90/ יוסי אלוני)

כמו במכרזים אחרים, גם כאן הבעיה העיקרית היא מחיר הוצאות פיתוח. בקרקע הספציפית הזאת מחיר הפיתוח עומד על 767 אלף שקל. מחיר הקרקע לא כולל מע"מ ולכן יוצא כי לוחן שיזכה במכרז ישלם כ-1.26 מיליון שקל על הקרקע בלבד. ההערכה היא שיחד עם הבנייה, בהנחה שז"ב עומדות על 180 מ"ר, עלות של צמוד קרקע ברמת גימור סבירה על שטח של 413 מ"ר תעלה סביב 3-3.2 מיליון שקל. בדקנו גם את זכויות הבנייה בכל הקרקעות וגילינו שאפשר לבנות יחידת דיור אחת בכל שטח.
 

כעת בדקנו כמה עולה צמוד קרקע חדש באזור. ובכן, ביישוב קציר נמכרים צמודי קרקע במחירים של 3-2.5 מיליון שקל. לא מדובר בצמוד קרקע חדש, ועדיין - המחיר דומה מאוד. קפצנו ליישוב חריש (המחירים עלו מעט בשנה האחרונה, בעיקר בשל האלטרנטיבות בסביבה), שם המחירים אפילו גבוהים יותר בשל הפיתוח המואץ של היישוב. בשכונת החורש, למשל, מחירי צמודי הקרקע נעים סביב 2.8-3.1 מיליון שקל.

לגבי קציר, יש מעט מאוד עסקאות בשנים האחרונות, ולכן הסתמכנו על מחירי ההיצע. בכל הנוגע לחריש, גם ההיצע של צמודי קרקע אינו גבוה. מצאנו שניים כאלה. בשכונת החורש, משווקים שני קוטג'ים במחירים של 2.85-3.09 מיליון שקל. מדובר בקוטג'ים שנבנו בשנים האחרונות ושניהם קטנים יחסית, בין 130-150 מ"ר. אפשר להעריך בזהירות שצמוד קרקע בשטח של 180 מ"ר על שטח גדול יותר היה נמכר במחיר מעט גבוה יותר, אבל אסור לשכוח שמדובר במחירי היצע. מצאנו כי מחיר 3.2-3.4 מיליון שקל יהיה סביר לקוטג' חדש בחריש בסגנון שהוצע לחיילי המילואים בקציר. מכיוון שמדובר ביישוב סמוך והמחירים בו מעט שונים, אפשר לומר כי מחירי ההיצע בקציר משקפים את השווי הריאלי של צמודי הקרקע ששווקו לחיילים.

ויש כאן עוד עניין שחשוב לשים אליו לב. לרוב, לוקח לפחות שנתיים מרגע פרסום המכרז ועד שהאזור מוכן מבחינת פיתוח. אם להעריך בזהירות, פרויקט כזה יכול לצאת לדרך בעוד שנתיים-שלוש כשהבנייה תסיים בעוד ארבע שנים. צריך לזכור שהתשלום עבור הקרקע והפיתוח משולם בתוך תקופה קצרה לאחר הזכייה במכרז. כלומר, כ-40% מהשווי של הקרקע משולם כעת וזה סכום שכדאי להוון. בחישוב מהיר - לא בטוח שחיילי המילואים נהנים כאן מהטבה אמיתית, בטח לא כזו שהכותרת שלה היא "90% הנחה". במקרה הטוב, מדובר בהנחה מינורית שלא בטוח ששווה את הזמן והכסף שלהם.

עוד ב-

המדינה הבטיחה 90% הנחה בקרקעות למילואימניקים - כמה היא מעניקה באמת?

לכתבה המלאה