אחד הסיכונים ברכישת דירה להשקעה בהטבת מימון הוא האפשרות שחלק מהרוכשים שרוצים לקנות דירה, ששאין ברשותם הון עצמי, לא יוכלו לעמוד בתשלום. מי שעשה עסקה כזו, אכן נמצא תחת סיכון ועשוי לשלם קנס ליזם.

נניח שמחיר הדירה שהוא רוכש הוא 2.3 מיליון שקל. הוא שילם את כל ההון העצמי שיש לו, 230 אלף שקל, וכן עלויות חד פעמיות נמוכות יחסית בחתימה וכעת צריך להשלים את העסקה בעוד 3 שנים. בהנחה שהוא לוקח משכנתא של 70%, הוא יצטרך להשלים סכום (בניכוי המקדמה) של 460 אלף שקל במסירת המפתח. הרוכש מניח שבעוד 3 שנים יהיה ברשותו הסכום הזה. אם לא יצליח לגייס אותו, ויהיה ברשותו רק חצי מהכסף, הוא ייקח הלוואה לכל מטרה - בריבית גבוהה.

ההערכה היא שרוב המשקיעים האלה, או הזוגות הצעירים שרכשו דירה וצריכים לשלם את היתרה, יצליחו להשיג את הסכום הזה, אבל מי שלא יצליח - לוקח סיכון גדול. זו הסיבה שצעירים רבים מיהרו לגשת למשרד המכירות וחזרו הביתה עם דירה - הם דרשו מהיזם להכניס סעיף שמאפשר להם למכור את הדירה עוד לפני המסירה.

עוד לפני שנגיע לסעיף שלא כולם מודעים לקיומו, כמה מילים על העניין הזה: כשאדם מגיע סמוך למועד המסירה והיזם לא מוכר את כל הדירות, הוא עלול להיקלע לבעיה. הסיבה לכך היא שהוא לא יוכל למכור את הדירה ברווח, מעל מחיר השוק, ורוכש פוטנציאלי יעדיף לא לרכוש ממנו את הדירה בהסבה, גם בהנחה של כמה עשרות אלפי שקלים. אם ההנחה לא תהיה מהותית, הוא לא ימכור. אם תהיה מהותית, הוא יפסיד לא מעט כסף.

מתברר כי היזמים חשבו מראש על התסריט הזה, ובחודשים האחרונים הם הכניסו סעיפים להסכם, בעצת היועצים המשפטיים שלהם, לפיהם הרוכש יוכל למכור את הדירה שלו רק במקרה שבו היא נמכרת לפי שווי שוק, או במחירים גבוה של 50-100 אלף שקל יותר לפחות. איך קובעים את מחיר השוק? הולכים למחירון של היזם ומציצים בו. הבעיה היא שחלק מהיזמים נותנים לרוכשים החדשים הטבות ברכישת דירה ומי שרכש את הדירה ממנו - לא יוכל להעניק את אותן הטבות.

בנוסף, סביר להניח שלא יימצא לקוח שישלם על דירה ממוצעת תוספת של כ-4%, בטח לא כשהוא יודע שמי שמוכר לו את הדירה מנסה "לעשות סיבוב". במצב כזה, הוא ימתין קרוב למועד האכלוס ויציע לו סכום נמוך בהרבה, אבל המשקיע או הזוג הצעיר שרכש את הדירה, לא יוכלו למכור משום שהקבלן מגביל אותם. במצב כזה, הם יחזירו את הדירה ליזם והמקדמה ששילמו, כ-10% משווי הדירה, תחולטכך, . הם יישארו בלי הכסף וללא הדירה.

אחד היזמים איתו שוחחנו אמר כי "התופעה בהחלט נפוצה, בעיקר אצל היזמים הקטנים-בינוניים. הם יודעים שמכרו עשרות דירות למשקיעים ואם יתפתח שוק מתחרה, זה יגרום ל"זילות" בפרויקט וזה לא מה שהם רוצים שיקרה. לגבי היזמים הגדולים - רובם לא עושים עסקאות כאלה. זה רק יכול לפגוע בחברה שלהם. יש יזמים שאני מדבר איתם ואומרים לי 'אני מעדיף לא למכור דירות בכלל, מאשר למכור אופציה ולהתעסק איתם'".

עוד ב-

טרנד גינדי מתרחב: עוד יזם מוריד במחיר - האם ההנחה אמיתית?

לכתבה המלאה