האם המלחמה מול איראן היא הזדמנות לשנות את כללי המשחק בשוק הדיור? מתחילת 2024, מחירי הדיור נמצאים בעלייה. הזינוק ב-2021-2022 נעצר עם תחילת הרפורמה והעלאת הריבית, מה שגרם לירידה מינורית בשוק ב-2023, אבל השוק חוזר לעלות גם בתקופת המלחמה. כמובן שלהטבות המימון יש יד בכך, אבל אם תשאלו את המומחים, מדובר בהזדמנות חד פעמית לארגן מחדש את השוק ולהוביל ל"שינוי אמיתי בכללי המשחק בשוק הדיור כולו".

למרות המספרים, שוק הנדל"ן הישראלי, עמוד תווך קריטי בכלכלה הישראלית, נמצא היום במצב של קיפאון עמוק. הנתונים האחרונים, המצביעים על ירידה דרמטית במספר עסקאות הדירות, זינוק בפיגורי משכנתאות, ועלייה מטרידה במלאי הדירות הלא מכורות בידי הקבלנים מראים כי לא מדובר בעוד האטה נקודתית אלא במשבר אמיתי, המאיים לערער את יציבות הענף כולו, ובהשלכה – את יציבות משקי הבית והכלכלה הישראלית. אתמול אמר כאן ניר שמול, מנכ"ל קבוצת הנדל"ן שניר, כי לדעתו "שוק הנדל”ן הישראלי מגיב באיחור למשברים, אך עושה זאת בעוצמה". בשלושה מקרים קודמים – הקורונה, מלחמת חרבות ברזל והאירועים האחרונים – אפשר היה לראות שהדפוסים חזרו על עצמם.

"הגורמים למשבר מורכבים ושלובים זה בזה. בראש ובראשונה, העלאות הריבית של בנק ישראל, שנועדו לרסן את האינפלציה, העלו באופן דרמטי את עלויות המשכנתא", אומר ל-ice נמרוד צביק, מנכ"ל מרום - פרויקט 360. לדבריו, למרות המלחמה, הרצון לרכוש דירה כבר אינו בר מימוש ויש כמה פעולות שאפשר לעשות כדי לצאת מהמצב הזה. "חלום הדירה של זוגות צעירים רבים הפך רחוק יותר, וכוח הקנייה של משקי הבית ירד משמעותית. לצד זאת, אירועי ה-7 באוקטובר והמלחמה המתמשכת גרמו למשק להתנהל באי-ודאות קשה".

דואגים למצבם. זוג בעת חתימת משכנתא (shutterstock)

בהתאם לנתוני האוצר, גם צביק סבור שהציבור, חששן מטבעו, מעדיף היום להמתין על הגדר. "החשש הביטחוני מתבטא בביקוש מוגבר לדירות עם ממ"ד ובחשש מובן לרכישת דירה באזורים פגיעים, ואילו החשש הפיננסי נובע מחשש ליציבותם של קבלנים, שנתקלים בעצמם בקשיי תזרים נוכח ירידה בהיקפי המכירה ועלויות מימון גואות. הקבלנים, מצדם, מצויים בסיטואציה בלתי אפשרית. הם יושבים על מלאי דירות עצום, בעוד עלויות המימון שלהם ממשיכות לטפס וההכנסות מדללות. קשיי הנזילות הללו עלולים להוביל לקריסה של חברות בנייה, לפגוע במאות אלפי משקי בית שכבר שילמו על דירות שטרם הושלמו, ולגרור גל פיטורים המוני בענף הבנייה ובסקטורים נלווים".

עד עכשיו הצגת את הבעיות. מה הפתרון?
"זה בדיוק הזמן שעל המדינה וקברניטיה להיכנס מתחת לאלונקה ולטפל בנושא מהשורש. התגובה הנדרשת אינה יכולה להיות פסיבית או מוגבלת לטיפול נקודתי. הממשלה חייבת לרדת מהגדר ולהכיר במשבר כבעיה לאומית הדורשת מענה מיידי, מתואם ואגרסיבי. הפתרון - הורדת ריבית. הורדה כזו תעניק חמצן לשוק, תקל על רוכשי הדירות ותשחרר חסמים במימון פרויקטים חדשים. האיזון בין ריסון אינפלציוני לבין הצורך בהנעת הכלכלה חייב לקחת בחשבון את הסיכון למיתון עמוק".

מצד שני, הורדת ריבית תוביל לעלייה בביקוש.
"קודם כל, הממשלה צריכה להציג תוכנית ברורה שתקל על קשיי התזרים של חברות הבנייה. זה יכול לכלול, למשל, הקמת קרן ממשלתית לרכישת חלק ממלאי הדירות הלא מכורות (לשם השכרה לטווח ארוך או מכירה עתידית עם התאוששות השוק). במקביל, היא צריכה לייצר סיוע במימון פרויקטים בסיכון גבוה או בפריפריה, ומתן ערבויות מדינה להלוואות קבלנים. צעדים אלו ימנעו קריסה של חברות יציבות וישמרו על המשך פעילות בענף".

הורדת ריבית היא מהלך שתלוי בעוד גורמים. מה המדינה יכולה לעשות מחר?
"היא יכולה בפועל להוריד את המע"מ על דירות מסויימות, של עד מיליון וחצי למשל, כמו בפריפריה, מה שיעודד רכישה באזורים האלה. ניתן גם ליצור תמהיל משכנתא בריבית 0% למי שהמדינה מחליטה לתת לו הטבה (זוגות צעירים למשל). כלומר, לוקחים משכנתא בערבות המדינה. ליזמים יש רווח מוגדר של 15% שזה לא רווח גדול, אבל הם עדיין רווחיים. לפי הרעיון שלי, היזם מקבל את הכסף באיכלוס כשהרוכש נכנס לדירה ולכן יש לו אינטרס לסיים את הבנייה מהר. ניתן גם להטמיע שיטות בניה שמוזילות עלויות, כמו שיטת בנייה מודולרית".

"אחד הפתרונות - הורדת ריבית". צביק (יחצ)

דיברת על הזוגות הצעירים. דירה בהנחה כבר לא תחזור להיות מה שהייתה.
"המדינה חייבת להגביר באופן משמעותי את הסיוע לזוגות צעירים ורוכשי דירה ראשונה. זה יכול להתבטא בהגדלת מענקי רכישה, הרחבת סבסוד משכנתאות, או הקלות משמעותיות במיסוי רכישה. צעדים אלו לא רק יניעו את גלגל המכירות, אלא גם יחזירו את האמון ואת התקווה לציבור הרחב. בטווח הארוך, יציבות ביטחונית ופוליטית היא המפתח לכלכלת יציבה ולשוק נדל"ן משגשג. הממשלה חייבת לפעול ללא לאות להשגת יציבות זו, ולהעביר מסר ברור של עשייה ואחריות. בנוסף, יש לשפר את השקיפות בשוק ולחזק את מנגנוני הפיקוח על קבלנים, כדי להבטיח את כספם של הרוכשים".

עוד ב-

משקיעי הנדל"ן בורחים - האם זה זמני ומה יקרה אחרי המלחמה?

לכתבה המלאה

אנחנו בהאטה?
"האטה בשוק הנדל"ן אינה רק בעיה כלכלית, אלא חברתית מובהקת. היא משפיעה על חייהם של מאות אלפי אזרחים, על יכולתם לבנות עתיד ועל תחושת הביטחון שלהם. על הממשלה להפנים את חומרת המצב, להוריד את הכפפות ולפעול במהירות, בנחישות וביצירתיות, כדי להציל את שוק הנדל"ן ולהחזיר את התקווה למשפחות בישראל. השעון מתקתק, וכל יום של היסוס עלול לגבות מחיר יקר יותר".