נתוני הלמ"ס ממשיכים להצביע על המשך המגמה שלפיה מלאי הדירות הלא מכורות עולה, ונושק ל-80 אלף דירות כאלה. כבר הסברנו כאן מדוע מלאי הדירות הלא מכורות לא באמת משקף היצע גדול בשוק הדיור. בנוסף, המלאי הזה צפוי לעבור את רף ה-100 אלף דירות בעתיד, כשלשוק יצטרפו אלפי דירות בשדה דב, שיקבלו היתרים.

אחת השאלות המסקרנות בנוגע לנתון הזה קשורה גם לנושא השכירויות. מצד אחד, המדינה מספרת לנו שיש עשרות אלפי דירות ריקות (נתון שאינו מדויק, בלשון המעטה) ומצד שני - יש מחסור בהיצע הדירות להשכרה ומחירי השכירות עולים. 

הסבר לכך יכול לספק שמאי המקרקעין ועורך הדין, ד"ר אסף גסטפרוינד, שמנתח מדוע בתקופה כזו, בה היצע הדיור גדל לפי נתוני הלמ"ס, מחירי השכירות ממשיכים לעלות.

"הנתונים ברורים: בישראל יש כיום למעלה מ־80 אלף דירות חדשות שאינן נמכרות, היצע חסר תקדים של דירות לא מכורות, על אף כל ה'פמפומים' של השנים האחרונות על 'מחסור בדירות'. כרגע, נראה שיש מחסור בקונים, ולא מחסור בדירות", הוא מסביר ל-ice. "במקביל, שוק השכירות ממשיך לבעור. מחירי השכירות הממוצעים עלו ב-5% בתוך שנה. למעשה, באותה מדינה מתקיים בו זמנית שוק קפוא של רכישה מול שוק לוהט של שכירות. הקבלנים לא משכירים והסיבות עמוקות הרבה יותר משנדמה".

אז איך הדברים מתיישבים? מדוע כל כך הרבה דירות לא מכורות לא עושות את דרכן אל שוק ההשכרה ובכך עוצרות (או לפחות ממתנות) את עליית מחירי השכירות? אם באמת היה עודף, הקבלנים היו משכירים את המלאי הריק. 
"הם לא יכולים, אבל גם לא רוצים, והסיבות עמוקות הרבה יותר משנדמה. הפסיכולוגיה של הקבלן היא: עדיף להחזיק דירה ריקה מאשר 'להודות בכישלון'. הקבלנים רואים בדירות הלא-מכורות נכסים במצב 'המתנה'. כל עוד הדירה ריקה, היא דירה למכירה. דירה שיש לה פוטנציאל למכירה במחיר היעד, זה שהיה עד לפני שנה-שנתיים, מהרגע שהיא מושכרת- היא משנה סטטוס. היא כבר לא על המדף, אלא נכס מניב. וזה יוצר בעיה כפולה. גם פיננסית, גם תדמיתית".

כלומר, מבחינה פיננסית, כל דירה שמושכרת מאותתת לבנק המלווה, לשמאי, ולשוק:  "הקבלן לא הצליח למכור".
"בדיוק. וזה עלול להוריד את ערך יתר הדירות בפרויקטים נוספים של אותו קבלן, לעורר שאלות לגבי החוסן הפיננסי של החברה, ולפגוע בקו האשראי. מבחינה תדמיתית, שכירות נתפסת כפגיעה במעמד הפרויקט - משדרת זמניות, ירידת ערך וחוסר הצלחה שיווקית. הקבלן חושש מהשפעה שלילית גם על יתר הרוכשים. קבלן שיוצא לדרך עם פרויקט - מעוניין למכור אותו, לא להשכיר אותו. אם הקבלן לא הצליח למכור את הדירות או חלק מהן, הוא בבעיה".

להחזיק דירה ריקה עדיף מהפסד "על הנייר"?
"יש כאן גם מניע עמוק יותר, כזה שאי אפשר להסביר דווקא דרך המוח האנושי. לצד השיקולים הכלכליים, חשוב להבין את ההיבט הפסיכולוגי, והכלכלה ההתנהגותית מספקת כאן הסבר חשוב - שנאת הפסד (Loss Aversion) היא אחת ההטיות החזקות ביותר שמשפיעות על קבלת החלטות כלכליות. קבלן שמחזיק דירה ריקה, לא יודע מתי יגיע הקונה, אבל הוא מאמין שזה יקרה ויכול גם לשכנע את הגופים המממנים שזה הולך לקרות בקרוב. השכרה של הדירה, נתפסת כהודאה בכישלון ובהפסד. גם אם הוא רק זמני".

אבל כלכלית, יותר נכון להכניס כסף.
"מבחינת טבלאות האקסל, נכון להשכיר ולהזרים הכנסה כלשהי עד שתקופת היובש תעבור. אבל מבחינת הפסיכולוגיה של הקבלן, עדיף להחזיק ולחכות, אפילו במחיר מימון כבד, כדי לשמור על תחושת שליטה, אשליית רווח עתידי ושקט מול הבנק".

חסרות במלאי. דירות להשכרה באשקלון (אזורים ליבינג)

יש עוד סיבות להחלטה של הקבלנים?
"חשוב לזכור שמחירי השכירות התנתקו מזמן ממחירי הדירות. מחירי הדירות עלו פי כמה וכמה ממחירי השכירות, מה שלמעשה הפך השקעה בנדל"ן להרבה פחות אטרקטיבית, במיוחד על רקע הריבית הגבוהה בשנתיים האחרונות. התשואה נטו על דירה בישראל כיום היא כ-3% לשנה, ולעיתים אף פחות. כשקבלן משכיר דירה ובד בבד מעמיד אותה למכירה, הוא חושף את הפער הזה ואת התשואה הנמוכה בפני הקונים ולמעשה הופך את חוסר האטרקטיביות של השקעה באותה דירה, מתיאוריה - למציאות. כלומר, אם הקבלן ישכיר את הדירה וימשיך להציע אותה למכירה, הוא למעשה מדגים לרוכשים עד כמה לא משתלם לרכוש אותה כהשקעה. הוא חושף במו ידיו את הפער בין שווי הדירה לפי מחיר מכירה, לבין שווייה כנכס מניב. וכשהפער הזה ברור - גם המכירה נהיית קשה יותר".

שוק ההשכרה הפך לבעיה ציבורית.
"גם כשהיצע הדירות הכולל בשוק גדל - שוק השכירות לא נהנה ממנו. הקבלנים לא מזרימים את הדירות הלא-מכורות אל השוק הזה והתוצאה היא שההיצע האפקטיבי בשוק השכירות נשאר מצומצם ומחירי השכירות ממשיכים לעלות. יתרה מכך, בשונה משוק הרכישה, בו יש קונים שממתינים ויכולים 'לצאת החוצה', שוק השכירות כולל אוכלוסיות שאין להן ברירה - סטודנטים, גרושים, צעירים, עולים. אלו לא שואלים האם לשכור או לקנות, אלא רק כמה לשלם".

מה צפוי בהמשך? מה יקרה ב־2026?
"אם הלחץ הפיננסי יעלה - למשל, בעקבות האטה נוספת במכירות, החלטה רגולטורית נוספת על הקשחת תנאי מימון הרכישה או לחץ מצד הבנקים שידרשו תזרים גם במחיר של השכרה זמנית, סביר שנראה תנועה מתונה של חלק מהדירות הלא מכורות, אל שוק השכירות. זה יקרה בעיקר בפריפריה ובפרויקטים שבהם המכירה מתעכבת מעל שנתיים".

עוד ב-

"עושים נזק": הערים עם השוכרים ה"בעייתים" בישראל נחשפות

לכתבה המלאה

בינתיים, לבנקים יש סבלנות.
"ככל שהבנקים ימשיכו לגלות סבלנות כלפי הקבלנים, שימשיכו להאמין שהשוק יחזור לעצמו, לא נראה גידול דרמטי בדירות שמוזרמות לשוק השכירות והתחזית הריאלית לשנתיים הקרובות היא המשך עלייה במחירי השכירות, אם כי בקצב מתון יותר".