נדל"ן ותשתיות

סאגת הקרקעות בירושלים: הצעת החוק שתעלה למשלם המיסים מיליארדים

מעל 500 דונם של קרקעות כנסייתיות בירושלים הוחכרו לאורך השנים לקק"ל וליזמים פרטיים. כעת, דיירי השכונות מצויים במצוקה הולכת וגוברת. הצעת חוק חדשה, שנועדה לסייע לדיירים, עלולה להצית מחדש סכסוך עם העולם הנוצרי

עו"ד קובי ביר | 26/6/2025 14:36 1

דיור-אילוסטרציה (צילום shutterstock, פלאש 90/ גילי יערי)

סוגיות הכרוכות במקרקעין המצויים תחת בעלות כנסייתית, או כנסייתית לשעבר, מעסיקות בימינו את עולם הנדל"ן כמו גם את הרשות המחוקקת. מעל 500 דונם של קרקעות כנסייתיות בירושלים הוחכרו לאורך השנים לקרן קימת לישראל (קק"ל) וליזמים פרטיים, אשר פיתחו שכונות כמו טלביה, ניות, בקעה ואבו-טור.

קק"ל החכירה את הזכויות למגורים בדירות שנבנו, אך עם סיום תקופת החכירה הראשית, יפקעו גם זכויות חוכרי המשנה. בתחילת שנות ה-2000 החלה הפטריארכיה היוונית למכור חלק מקרקעותיה.

כך רכשה שותפות ניות-קוממיות את הבעלות על הקרקעות שחכרה קק"ל בשנות ה-50 בשכונות טלביה וניות. מכירה זו עוררה סערה ציבורית, למרות שלא שינתה את זכויות הדיירים בפועל. בהמשך, עקב מחלוקות פנימיות, נמכרה הבעלות לחברת אקסטל של איל הנדל"ן האמריקאי גארי ברנט.

עם התקרבות פקיעת החכירה, ירדו מחירי הדירות בחכירת משנה (נכון להיום) בכ-30%-35% מתחת למחירי השוק, בשל אי-הוודאות לגבי עתיד החכירה והחשש מהעלאת דמי החכירה או אף פינוי הדיירים. דיירים עם יתרת חכירה של פחות מ-30 שנה מתקשים למכור את דירותיהם ורבים מהם – במיוחד אוכלוסייה מבוגרת – מוצאים עצמם ללא פתרון מגורים חלופי.

לשם המחשה, דירה בטלביה בבעלות מלאה נמכרת בכ-45,000 שקלים למ"ר, בעוד דירה בחכירת משנה נמכרת בכ-30,000-35,000 שקלים למ"ר בלבד. פער של מעל 30%, אשר ילך ויגדל בכל שנה ככל שתקופת החכירה תתקרב לסיומה.

כדי לפתור את המשבר, הציעה אקסטל לדיירים לרכוש את זכויות הבעלות תמורת 2,000-6,000 שקלים למ"ר, בהתאם לוותק החוכר ופרמטרים נוספים שחלקם מאפשרים את קבלת הבעלות באופן חסר תקדים בחינם. משמעות ההצעה היא שהשקעה של 5%-10% משווי הדירה תחזיר לחוכרים את מלוא ערך נכסיהם.

מנגד, "מטה החוכרים" מתנגד להצעה ודוחף לקידום חוק "חכירה הוגנת", בטענה שיגן על הדיירים מפני אובדן זכויותיהם. החוק, הנתמך על ידי מספר חברי כנסת, מבקש להפקיע את הקרקעות מהבעלים החדשים ולהעניק לדיירים בעלות מלאה.

אולם יוזמה זו נתקלת בקשיים חוקתיים וחוקיים מפני שהיא פוגעת בזכויות הקניין המוגנות בחוק יסוד כבוד האדם וחירותו. בנוסף, המדינה תיאלץ לפצות את בעלי הקרקע, דבר שעלול לעלות למשלם המיסים מיליארדי שקלים.

ראשי הכנסיות הנוצריות התריעו בפני ממשלת ישראל כי חקיקה כזו תפגע אנושות במסדרים הנוצריים. זאת מכיוון, שאם כל אימת שמאן דהוא ירכוש קרקעות מעדה נוצרית, תמהר המדינה ותפקיע את אותה הקרקע, הרי שאיש לא ירצה עוד לרכוש קרקעות מהכנסיות השונות.

בכך, ייפגעו זכויותיהם של בעלי הקרקע הפרטיים הגדולים בארץ – הכנסיות. ניסיון חקיקה דומה בשנת 2017, בהובלת ח"כ רחל עזריה, אף הוביל לסגירת כנסיית הקבר לשלושה ימים כמחאה. אם כן, ספק גדול אם ישנה היתכנות אמיתית להצעת חוק מעין זו. בכל מקרה, המאבק ביחס אליה יארך שנים ארוכות, לרבות בג"צ שללא ספק יוגש בעניין, בהן ערך הדירות יפחת עוד ועוד.

לשכת שמאי המקרקעין הציעה פתרון אלטרנטיבי: העברת הבעלות לדיירים בתמורה לייחוס יתרת זכויות הבנייה לבעלי הקרקע. כך יוכלו בעלי הקרקע לממש זכויות בנייה באופן מיידי, מבלי להמתין לתום תקופת החכירה, בעוד הדיירים יקבלו בעלות חינם. בנוסף, הוצע לתקן את חוק מיסוי מקרקעין כך שהעברת בעלות כזו לא תחויב במיסים, מה שיקל על הצדדים להגיע להסכמה.

פתרון זה, העברת הבעלות חינם או בעלות סמלית לדיירי המשנה, הותרת הזכויות לבעלים, שחרור מקרקעי קק"ל העומדים בשיממונם לבעלים ומתן פטור ממסים בעסקאות אלו, הוא הפתרון הנכון, הצודק, המאוזן ביותר לסוגיה סבוכה זו. יתרה מכך, מדובר בפתרון יעיל ומשתלם בהרבה לקופה הציבורית.