בסרטון שרץ בימים האחרונים ברשת נראה מתווך כשהוא מנסה למכור דירה במרכז תל אביב, שנפגעה מטיל. הדירה היא באחד הרחובות המוכרים ביותר בעיר, מרחק הליכה מהרחובות התוססים ואפילו מהים. כללי הצנזורה מונעים מאיתנו לספר עוד פרטים מדויקים על הבניין שנפגע, כולל מיקום ספציפי, אבל הכל מסביב נראה הרוס. הרהיטים, החלונות, הקירות - את הכל תתקן המדינה (מס רכוש ישלם) בחודשים הקרובים. האם כדאי לקנות את הנכס?

חשוב לציין שזו לא הפעם הראשונה שנתקלנו בסרטון כזה. גם דירות אחרות במרכז שנפגעו מטילים מוצעות למכירה. המתווכים חושפים גם פרטים (לא מלאים) כדי לסייע לכם בבחירת הנכס הבא שלהם, אבל יש גם בעיות: שיפוץ כזה שמתחיל, אין לדעת מתי הוא מסתיים.

המדינה יכולה להעריך, אבל מספיק שמחר מהנדס יקבע שיש חשש ליציבות המבנה או הדירה, ומדובר בעיכוב משמעותי. למרות זאת, המתווכים מנסים לשווק דירות כאלה וקוראים לזה "הזדמנות". האם זאת באמת הזדמנות ומה ירוויח מי שירכוש את הדירה?

אותה דירה משווקת במחיר של 2.25 מיליון שקל. זה נשמע כמו מחיר מפתה לאזור כזה, אבל מדובר בדירת 40 מ"ר ואם מחשבים את המחיר למ"ר מקבלים 56 אלף שקל למ"ר. מבט על עסקאות אחרונות בסביבה, בנכסים דומים, מראה מחיר אחר: 60-64 אלף שקל למ"ר ומעט יותר בדירות חדשות יותר. בתל אביב אפשר להשיג גם עסקאות זולות, מתחת ל-30 אלף שקל למ"ר, אבל לא באזורים האלה, הקרובים לים. שם המחיר למ"ר כפול.

אפשר לומר בזהירות שמגולמת כאן הנחה פוטנציאלית של 10%, אבל יש עוד אלמנט שלא לקחתם בחשבון: מה יעשה הכסף שלכם בזמן השיפוץ?

נזקים מנפילת טיל במרכז (פלאש 90/ ג'מאל עוואד)

בעל הנכס מקבל היום כסף חי, אותו הוא יכול להשקיע. אם השיפוץ ייקח מספר חודשים או אפילו שנתיים, חלק מה"הפסד" הזה יתקזז. כלומר, אפשר להעריך בזהירות שזו עסקה טובה, אבל לא כזו שבגללה שווה לרוץ מחר לבנק. כל זה בהנחה שהמדינה תסיים את השיפוץ מוקדם, תסיר את צו המבנה המסוכן ולא יתעוררו בעיות נוספות בדרך. כל בעיה יכולה להקטין את הרווח הפוטנציאלי ומסכנת את העסקה.

מעניין יהיה לראות האם התופעה הזו תתרחב גם לגבולות הצפון. בינתיים לא נראה שזו המגמה, אולי כי הביקוש לדירות בלב המדינה גדול יותר ואנשים, גם משקיעים, מחפשים הזדמנויות. יש כאן עוד אלמנט שצריך לקחת בחשבון: חוזה המכר. עורכי הדין עשויים לצרף כאן נספח מיוחד לחוזה, שכולל גם אפשרות לביטול עסקה במקרה קיצוני, בו זמן השיקום יהיה מעבר לזמן הצפוי או שהנכס לא יעבור לידיים החדשות בזמן סביר.

עוד ב-

"נגיד בנק ישראל זהיר מדי. לא צריך להיות עקשן"

לכתבה המלאה