הכותרות שמסתמכות על נתוני הלמ"ס מכריזות על ירידות המחירים שבדרך. "מעל 9,000 דירות לא מכורות בתל אביב", כך על פי נתוני הלשכה עד החודש שעבר, והחל מאתמול - הם כבר חצו את ה-10,000 דירות כאלה. כפי שכבר הבהרנו בעבר, פחות מ-2,000 דירות לא מכורות מוכנות לאכלוס. משום מה, גם כמות כזו הייתה אמורה להוביל לירידה משמעותית במחירים - אבל זה לא קורה. מדוע?

מתקפת הטילים לא שינתה הרבה. הביקוש לרכישת דירות במרכז לא זינק, משום שרוב המפונים מחפשים דירות בשכירות. ועדיין, נתון אחד של האוצר מסביר היטב מדוע המחירים בעיר לא נמצאים במגמת ירידה משמעותית, אלא של אחוזים בודדים - ובחלק מהפרויקטים, המחירים כלל לא ירדו. 

נתחיל עם הנתונים היבשים. מכירות הקבלנים בחודש מאי ויוני בכל הארץ ירדו. מדובר בירידה של יותר מ-30% לעומת המצב לפני שנה. אם מורידים את הדירות שהחוזים שלהם נחתמו במחיר למשתכן, הירידה אפילו משמעותית יותר. גם ההגבלה על מבצעי המימון תרמה לכך. אנשים שהתלבטו אם לרכוש דירה דרך הלוואת קבלן כבר לא יכולים לעשות זאת, לפחות רובם, והם נאלצים להמשיך ולשבת על הגדר.

לצד הנתונים שמצביעים על מאות עד אלפי דירות ריקות, שיעורי הירידה הגבוהים ביותר במכירות נעשו דווקא בתל אביב והסביבה (כולל בת ים) - ירידה של 60%. לפני שנה בדיוק, שיעור הדירות החדשות שנמכרו באזור הזה הגיעו ל-60% מכלל הדירות. רוצים לדעת מה קרה בחודש שעבר? לפני נתוני האוצר, מדובר ב-39% בלבד. כלומר, לא רק שאנשים לא רוכשים דירות, אלא שכשהם כבר רוכשים כאלו - הם רוכשים בעיקר דירות יד שנייה. בשלושת החודשים האחרונים, כך לפי נתוני הלמ"ס, ישנה ירידה של 44% במכירת דירות חדשות בתל אביב, לצד ירידה של 10% בלבד בדירות יד שנייה.

הציבור מעדיף דירות לכניסה מיידית. אבל כמה כאלה יש? תל אביב (פלאש 90/ מרים אלסטר)

לכאורה, אפשר להבין כי הציבור מעדיף דירות ישנות יותר, אבל אנחנו מזכירים כי דירות יד שנייה אינן בהכרח ישנות. חלק מהן דירות חדשות יחסית, שנבנו מ-1992 ואילך, וכוללות ממ"ד. דבר נוסף שצריך לקחת בחשבון: הירידה ברכישת דירות בין פברואר לאפריל לעומת נובמבר עד ינואר מקורה גם בהעלאת המע"מ בינואר. בחודש דצמבר, כזכור, נרשם זינוק כלל ארצי ברכישת דירות חדשות. זו גם ההערכה של הקבלנים, שטוענים ש"אחרי שאבק המלחמה ישקע, מחירי הדירות החדשות יעלו".

בתקופה הקרובה, כפי שפרסמנו, צפוי להתעצם הביקוש לדירות חדשות ומוכנות, עם ממ"ד. לא מדובר רק במפונים, אלא גם בתושבי תל אביב, שהבינו כי הם לא יכולים להיות תלויים במקלט יותר. גם באוצר מזהים כי "הירידות של מכירות הקבלנים התעצמו בארבעת החודשים שלאחר פרוץ המלחמה, זאת בין היתר על רקע הדרישה הגוברת לדירות עם ממ"ד באכלוס קרוב".
 

מבדיקה שערך עו"ד דן הלפרט, מומחה בתחום ההתחדשות העירונית, המייצג בעלי דירות, עולה כי בתל אביב בלבד, ישנן קרקעות לבניית 2,500 דירות, אך בפרויקטים האלה היזמים לא מקדמים את ההיתרים. צריך להבין רגע את הנתונים האלה: אם ליזם יש קרקע, והוא עומד לקבל היתר בנייה, למה בעצם שלא ימשוך את ההיתר ויתחיל לבנות? יש לכך סיבות רבות ומגוונות. יזם יכול לעכב ביצוע כשהוא רואה שהמכירות בפרויקטים באזור נמצאות בירידה, או כשהריביות גבוהות. כשיזם מתחיל לבנות, הוא צריך מימון. הוא פונה לבנק, וזה מוכן ללוות את הפרויקט בריבית של 8%. היזם קורא שהנגיד עומד להוריד את הריבית ל-4% עד סוף 2025, והוא יודע שאולי במצב הזה, יחד עם האופטימיות בשוק, הוא יקבל הלוואה ב-7%, אולי אפילו פחות. אם יבנה היום, מישהו יצטרך לממן את עלויות המימון וזה יהיה, כמובן, אנחנו - הרוכשים. פרט לכך, היזמים מעדיפים לא לשלם כבר עכשיו אגרות והיטלים אם הם לא עולים מחר על הקרקע.

באוצר מזהים כי הירידה בשיעור הדירות הנמכרות על הנייר מקורה, לפחות בחלקה, בהשפעת מגבלות בנק ישראל על הטבות המימון, רק שלדבריהם הטבות אלו משמעותיות במיוחד בדירות שטרם החלה בנייתן, בשלבי בניה ראשוניים. כלומר, גם הם מזהים את המגמה הרווחת: מי שקונה דירה שאינה מוכנה, מעדיף שהיא תהיה בשלבי סיום. אלה, כאמור, הם רק חלק יחסי קטן מתוך סך הדירות שבשיווק.

עוד ב-

סקר ענק: כמה מהישראלים יקנו דירה עם ממ"ד בעקבות המלחמה?

לכתבה המלאה

היינו מצפים שבשל ההיצע המעט יותר גבוה מהביקוש בתל אביב, המחירים יירדו. אז למה חלק מהקבלנים לא מתפשרים, כולל כאלה שיש להם דירות מוכנות? אחד מהם סיפר לנו השבוע כי "חלק גדול מהבתים שאתם רואים עכשיו החלו בנייה ב-2022, אחרי שרכשו קרקעות במחיר מופקע ב-2021. חלק מהקבלנים מוכרים כאן דירות עם רווח יזמי נמוך יחסית, לעתים חד ספרתי. אם יורידו 100-150 אלף שקל במחיר, הרווח עלול להישחק והפרויקט יהפוך ללא כלכלי. זה לא אפשרי מבחינת היזם ולא מבחינת הבנק, שלא יאשר עסקאות כאלה. הם מעניקים הנחות מתונות ומעדיפים לאפשר שינויים ושדרוגים בדירה במתנה במקום לתת הנחה במחיר. הבנק לא מסתכל על הדברים האלה ובעוד שהלקוח חוסך עשרות אלפי שקלים, העלות ליזם נמוכה".

ומה הצפי להמשך? אם תשאלו את היזמים, כמו יו"ר ארגון הקבלנים והבונים בנתניה, רפי זנזורי, או את יו"ר הארגון בתל אביב, עמית גוטליב, הם יספרו לכם שאחרי המלחמה הדברים ייראו אחרת, שהמחירים צפויים לזנק. זה נובע כנראה, בין היתר, מעיכוב פרויקטים של חלק מהיזמים שרכשו קרקעות במחירי שיא ב-2021.