המלחמה הארוכה האחרונה, ובתוכה 12 הימים הקריטיים שבהם נשלחו מאות טילים איראניים לעבר לב תל אביב, יחד עם החשש לתרחיש רעידת אדמה, הציפו ביתר שאת את נושא ההתחדשות העירונית. החברות זינקו בבורסה ואלה שישבו על הגדר ועיכבו פרויקטים חדשים של התחדשות עירונית - החליטו לחתום ליזמים ולקבל פרויקטים.

השאלה הגדולה היא האם כדאי לעיריית תל אביב לשקול מחדש ולעדכן את המדיניות בכל מה שקשור להתחדשות עירונית. תל אביב ספגה במלחמה הזאת לא מעט טילים, התושבים פונו, שכר הדירה עלה משמעותית, וניכר כי היא זקוקה לשינוי.

אחד האזורים שזקוקים לחשיבה מחדש הוא הצפון הישן ורובע 3, המשתרע בין נחל הירקון ומתחם נמל תל אביב מצפון, לרחוב בוגרשוב בדרום ומרחוב אבן גבירול במזרח - בואכה רצועת בתי המלון בחוף הים שבפאתי מערב העיר.

"מדובר בחלק בלתי נפרד מתוכנית המתאר ההיסטורית שאותה טווה בשנות ה-20 של המאה הקודמת המתכנן הבריטי, הפרופסור פטריק גדס. היא כוללת בתוכה בין היתר את כיכר רבין, כיכר הבימה, כיכר דיזינגוף ומאות רבות של בניינים המיועדים לשימור ומהווים נכס צאן ברזל כחלק בלתי נפרד מ'העיר הלבנה' שהוכרה על ידי אונסקו כאתר שימור עולמי", אומר שמאי המקרקעין ועורך הדין המומחה למיסוי נדל"ן והתחדשות עירונית, עידו שחם.

בניין שספג פגיעת טיל (פלאש 90/ אבשלום ששוני)

לדבריו, להבדיל מרובע 4 שמכונה אף הוא הצפון הישן וממוקם בין אבן גבירול לדרך נמיר, רובע 3 מתאפיין בהרבה מאד בניינים לשימור. רובע 4, כידוע, נבנה בעיקרו החל משנות ה-50' של המאה הקודמת. "יש בו הרבה פחות בניינים לשימור, עובדה שכמובן מקלה מאד על הבנייה החדשה בו", אומר שחם.

מהם הדגשים של תכנית המתאר העדכנית לרובע 3?
"מדובר בשלושה דגשים עיקריים: האחד למנף התחדשות עירונית. השני, לשמר את המרקם ההיסטורי של העיר הלבנה. השלישי, לפעול על מנת למגן את בנייני הרובע כנגד רעידות אדמה, ובמיוחד מכיוון שרובם הגדול נעדרים ממ"ד או ממ"ק".

ומה הבעיה עם התוכנית?
"ראשית, התוכנית מתייחסת, ובצדק, לתרחיש של רעידת אדמה גדולה, אולם אינה מתייחסת כלל לאיום הטילים, זאת מכיוון שנכתבה הרבה לפני האיום האיראני. שנית, התוכנית מגבילה מאוד ובאופן גורף מידי, את כל נושא הבנייה לגובה, ומאפשרת בנייה של עד 5 או 6 קומות, בתוספת קומת גג".

מה עם הרצון לשמור על קווי בניין?
"השמירה על בניינים לשימור והפקדה על קווי בניין, כבודם במקומם מונח, אולם הם יגבילו מאוד את האפשרות להתקין ממ"ד או לכל הפחות ממ"ק בחלק גדול מהבניינים. לדעתי, על מנת להפוך את התוכנית לכלכלית וברת קיימא ולעודד יזמים להשתלב בה, היה מקום לשקול הנחה משמעותית את כל נושא היטל ההשבחה, עובדה שתוקעת נכון להיום חלק גדול מהתוכניות. גם נושא השימור כבודו במקומו מונח, אולם כדאי להפעיל בכל מקרה ומקרה שיקול דעת, והיכן שאפשר לנייד זכויות ליזמים על מנת שיתאפשר לקדם כמה שיותר פרויקטים".

מה בעניין זכויות הבנייה?
"גם על נושא זכויות הבנייה, הנעות בין 280%-200% אני חולק. מדוע, למשל, לקבוע באופן שרירותי שלאורך כל הצירים של דיזנגוף ובן יהודה הם ינועו בין 280%-230%? מדוע לא לאפשר גם בנייה שהינה מעבר לשש קומות בתוספת קומות גג, כפי שאושר בציר אבן גבירול?".

"מדיניות מקובעת ומגבילה". שחם (רוני ינקביץ)

לעירייה יש סדר עדיפויות אחר?
"העיר הלבנה והשימור חשובים ביותר, אולם הביטחון האישי והצלת חיי אדם חשובים לא פחות, כמו גם האינטרס הכלכלי והאורבני לא להכניס את האזור המבוקש ביותר בתל אביב אל תוך מקפיא עמוק. במדיניות הנוכחית, מעבר להיותה אנכרוניסטית ואינה לוקחת בחשבון דיה את הסיכון המיידי למאות אלפי תושבים, היא לטעמי גם מקובעת, מגבילה באופן גורף מידי זכויות בנייה, אינה מאפשרת ניוד זכויות והנחות בהיטל השבחה ולכן היא גם בעייתית ביותר גם מבחינה כלכלית ואורבנית. אומר את הדברים לתשומת ליבם של מקבלי ההחלטות".