בשבועות ובחודשים האחרונים אפשר לזהות מגמה שונה בשוק הדיור: מעליות לקיפאון, או לירידות קלות במחירי הנדל"ן בחודשים האחרונים. הנתונים האלה מלווין בירידה דרמטית במכירות. התחזיות חוזות קריסה וצניחה של שוק הנדל"ן למגורים. התחושה מורגשת היטב לא רק אצל רוכשי דירות, אלא גם בקרב משקיעים, מתווכים, יזמים, קבלנים ואנשי מקצוע בתחום.

רגע לפני שנספיד את שוק הדיור, ראוי לשאול: האם מה שאנחנו חווים עכשיו באמת כל-כך חריג, או שמדובר באירוע צפוי, נורמלי ואפילו בריא בשוק שמתנהל כבר שנים על טייס אוטומטי של עליות מחירים? שמאי המקרקעין ועורך הדין, ד"ר אסף גסטפרוינד,  מדבר על "הפסיכולוגיה שמאחורי התחזיות הקיצוניות". לדבריו, התגובות החריפות למצב בשוק הדיור לא נובעות רק מהנתונים, אלא מהאופן שבו אנשים מפרשים את הנתונים. ולפרשנות הזו יש בסיס פסיכולוגי מובהק.

"במשך כמעט שני עשורים, הציבור הישראלי חווה מגמה עקבית מאוד: מחירי הדירות עולים. לאט או מהר, אבל עולים, תמיד עולים", הוא מספר בראיון ל-ice. "אנשים רכשו דירות בשלב מוקדם של חייהם וגילו כעבור חמש שנים ששווי הנכס שלהם עלה במאות אלפי שקלים. משקיעים קנו על הניירw ומכרו לפני טופס 4 ברווח נאה. זוגות צעירים ראו איך רכישת דירה 'בכל מחיר' התבררה כהחלטה כלכלית נבונה".

וברוב המקרים זה היה נכון.
"העיתונות הכלכלית תמכה בנרטיב ובעלי האינטרסים בענף תדלקו שתי קונספציות: הראשונה היא שיש מחסור בדירות והשניה, כפועל יוצא מהראשונה, היא שהמחירים תמיד עולים. המערכת הפיננסית כולה, ממשכנתאות ועד הלוואות גישור, איפשרה זאת. וכעת, עם יותר משמונים אלף דירות לא מכורות וניצני ירידות מחירים - כולנו רואים שאין מחסור בדירות ושמחירי הדירות לא תמיד עולים".

לדבריו, אחת הסיבות המרכזיות לעוצמת התגובה שאנחנו רואים כיום, היא שמרבית השחקנים בשוק כיום (ולא רק הקונים), פשוט לא מכירים מציאות אחרת. הם רגילים למציאות שבה מחירי הדירות "תמיד עולים" ושתמיד יש קונים לדירות חדשות.

"רבים מהמתווכים, הבנקאים, עורכי הדין, אנשי השיווק, מנהלי המכירות, ואפילו חלק מהיזמים, הם בני 30–45", אומר ד"ר גסטפרוינד. "הם נכנסו לתחום אחרי שנת 2007, וגדלו לתוך שוק שבו 'מה שלא תקנה- יעלה', 'תסגור מהר  אחרת תפסיד', ו'מי שמחכה מפסיד'. הם למדו את השוק מתוך מציאות של ריבית אפסית ועודף אשראי. הם צברו ניסיון, בנו תזרים, ניהלו עסקאות, אבל לא ראו את הצד השני של המחזור ולא את הצד השני של המטבע. עכשיו כללי המשחק משתנים. הביקוש יורד, עסקאות מתבטלות, פרויקטים נדחים".

וחלקם לא מכיר את זה.
"מי שלא עבר דבר כזה, מגיב בפאניקה. כולל אנשי תקשורת צעירים שמכסים את התחום. מי שכן, מבין שזה טבעי".

איך הכלכלה ההתנהגותית מסבירה את השוק של 2025?
"כדי להבין למה השוק מגיב בהיסטריה, לא מספיק להסתכל על גרפים של הלמ"ס. צריך להכיר את הפסיכולוגיה האנושית ותחום הכלכלה ההתנהגותית מספק לנו מפת דרכים מצוינת עם מספר הסברים והראשון ביניהם הוא הטיית העוגן: שחקנים בשוק נשענים על מחירי השיא של 2021–2022 כנקודת ייחוס. גם כשמחירים יורדים מעט, הם עדיין גבוהים ביחס לשנים קודמות אבל בראשם של רבים, כל ירידה מהשיא נתפסת כהפסד ו'התמוטטות'. מדובר ב'שנאת הפסד' - תופעה אנושית שבגללה אנשים מגיבים חזק יותר להפסדים מאשר לרווחים שווי ערך. לכן, גם ירידה מתונה של 2%-3% במחירי הדירות נראית לרבים כמו אסון למרות שהיא הרבה פחות דרמטית ממה שנדמה".

לא התרסקות, אבל יש ירידה. גם אם זמנית.
"כשמסתכלים על הנתונים בפחות דרמה, רואים את התמונה האמיתית: השוק לא מתרסק, הוא רק מתקרר קצת או מתקן את עצמו. בדיוק כפי שקורה בכל שוק בריא מדי תקופה. זה לא שוק בקריסה. זה שוק נורמלי שתפקד שנים רבות מחוץ לפרופורציות הכלכליות הרגילות".

כלומר, השוק נמצא כעת בנקודת מבחן?
"שחקנים שיבינו שהמשחק השתנה ויתאימו את עצמם - ישרדו. כאלה שיבנו מודלים עסקיים שמתפקדים גם בעשרות עסקאות בחודש ולא במאות, כאלה שיבינו שתמחור ריאלי חשוב יותר מהבטחות שיווקיות, וכאלה שיזכרו שזוגות צעירים הם לא רק 'ביקוש מובטח' אלא בני אדם עם גבולות כלכליים. מי שיתעקש להמשיך לפעול כאילו 2021 לא הסתיימה - עלול למצוא את עצמו מחוץ לשוק".

עוד ב-

ירידה שנתית של 20% במכירת דירות - באיזה מקום תל אביב?

לכתבה המלאה

אז השוק לא מת, הוא פשוט מתבגר?
"שוק הדיור בישראל לא קורס, הוא פשוט יוצא ממצב של אינרציה. ההתאמות שאנחנו רואים כעת הן לא טרגדיה, אלא תהליך טבעי שמתרחש באופן טבעי בכל שוק ובכל מוצר. הבעיות מתחילות לא בגלל הנתונים, אלא בגלל הפער בין הנתונים לבין הציפיות הלא-ריאליות שנבנו במשך עשור וחצי של עליות. זה הזמן להיכנס פרופורציות".