למה מחיר דירה ממוצע בישראל, אפילו בפריפריה, עולה כמו דירה ממוצעת בערים המרכזיות באירופה? האם 2.2 מיליון שקל לדירה ממוצעת בישראל זה יקר וכמה היזם מרוויח עלינו ברכישת דירה?

אחרי עלייה של 30% במחירי הדיור ב-2021 ו-2022, מחירי הדיור חצו את רף ה-2 מיליון שקל לדירה. הבעיה המרכזית היא בעיית היצע. למרות שהלמ"ס מדווח על עלייה משמעותית בהתחלות הבנייה, נתוני גמר הבנייה מעידים על כך שיש עוד הרבה עבודה כדי לעמוד ביעד הממשלתי השאפתני, שנגזר מהתוכנית האסטרטגית לדיור לשנת 2050: 65-75 אלף דירות בשנה (בשנה האחרונה נבנו בישראל כ-55 אלף דירות בלבד).

נתוני התחלות הבנייה שם, אבל בפועל, הקבלנים מסיימים לבנות בכל שנה כמות נמוכה יותר של דירות. כשמדברים על יעד, הכוונה היא לדירות מוכנות לאכלוס - ושם ישראל לוקה בחסר וההיצע לא מצליח להדביק את הביקוש.

השאלה היא האם מחירי הנדל"ן בישראל מסוגלים לרדת בשיעור דו ספרתי. בפועל, קבלנים שרכשו קרקעות בשנת 2021 ו-2022, לא יכולים לרדת מרף מינימלי של 8%-7% יזמי, אחרת - החברה שלהם נתונה לסיכון. לכן, אנחנו שומעים על ירידות חדשות של 7% בחלק מהפרויקטים, והתערבות של הבנקים במקרה שהרווח היזמי נמוך יותר מהרף שנקבע.

אז ממה מורכב מחיר הדירה ועד כמה היזמים אכן יכולים להוריד את המחיר? בגדול, מה שמשפיע על המחיר הוא עלות הקרקע ועלות הבנייה. מחירי הקרקעות בישראל, לפחות במכרזי רמ"י, ירדו מעט. יחד עם זאת, עלויות הבנייה התייקרו משמעותית מאז המלחמה. הסיבה לכך היא עלויות השינוע היקרות ובעיקר הפועלים הזרים שהחליפו את הפלסטינים ומרוויחים שכר גבוה עד פי 3.

דירות בבנייה בירושלים. עלויות הבנייה עלו בכ-40% במלחמה והרווח נשחק (איציק יצחקי)

ניתן לכם דוגמא פשוטה למרכיבי העלות כדי להבין ממה היזם גוזר את מחיר הדירה: נניח שיזם רכש קרקע ליחידת דיור במחיר של מיליון שקל. עלות הבנייה, כולל עלויות נלוות ועלויות מימון (גבוהות בימים אלה) של דירה מגיע לכדי 750 אלף שקל כשהרווח היזמי עומד על 15%. לכאורה, מחיר הדירה הוא 2.012 מיליון שקל, אבל יש להוסיף לכך את המע"מ ולכן מחיר הדירה יעמוד על 2.374 מיליון שקל וכך קיבלתם, פחות או יותר, את מחיר הדירה הממוצע בישראל.

כשמדובר בתקופת האטה, היזם מוכן להוריד במחיר. לכן, הוא נותן הטבת מימון. נניח הטבת מימון של 70 אלף שקל והנחה במחיר הדירה של 100 אלף שקל. ביחד, מדובר בהטבה של 170 אלף שקל. במקרה כזה, מחיר הדירה יעמוד על כ-2.2 מיליון שקל. בניכוי המע"מ מחיר הדירה יעמוד על 1.868 מיליון שקל וכשמפחיתים את עלויות הקרקע ועלויות הבנייה הקבועות מקבלים שהרווח היזמי עומד על 6.76% - נמוך מאוד וסביר להניח שהיזם ייכנס לסיכון גבוה. בתקופות שבהן הריבית גבוהה, עלויות הבנייה (הריבית מחושבת כחלק מהן) עשוי הרווח היזמי להגיע בקלות ל-0%.

יש הבדל משמעותי לעניין עלות הקרקע בין המרכז לפריפריה. במרכז עלות הקרקע יכולה להגיע ל-40% מהדירה ובפריפריה עלות הקרקע זולה מאוד ולכן גם המחיר בהתאם. עלויות הבנייה כמעט לא משתנות בין המרכז לפריפריה, בתנאי שלא מדובר בפרויקט יוקרה שבו עלויות הבנייה עולות משמעותית. מהדוגמא כאן הבנתם שכדי להוריד את המחיר בתקופת ריבית ועלויות בנייה גבוהות המדינה חייבת להוריד את מחיר הקרקע בצורה משמעותית - מה שלרוב לא מתאפשר.

לגבי עלויות הבנייה: במקרה שבו עלויות הבנייה עולות ב-40%, כפי שקרה במלחמה (לא בא לידי ביטוי בסקירת הלמ"ס שעדכן את המשקולות), היזם עלול להיכנס להפסד. בתחילת העשור הנוכחי עלות הבנייה עמדה על 8,000 שקל למ"ר, אבל בהמשך היא זינקה וכיום דירה ברמת גימור טובה יכולה להגיע ל-11-13 אלף שקל למ"ר.  

עוד ב-

האטה? אאורה מכרה 800 דירות השנה - זינוק של 22%

לכתבה המלאה

לכן, כשיזם מתכנן לגרוף רווח של 15%, הרף הגבוה שנקבע בדרך כלל לדירות, זה אומר שעל דירה שעלותה היא 2.2 מיליון שקל (כולל מע"מ), היזם ירוויח פחות מרבע מיליון שקל. לכן, אם מישהו ציפה שהיזמים יעניקו הנחות של 300-400 אלף שקל על דירה ממוצעת, הוא טועה. כפי שהבנתם קודם, בתקופה שבה עלויות המימון והסחורות בעלייה והריבית גבוהה, ליזם אין כמעט מרווח תמרון. פלא שהבנקים מתערבים כשההנחה במחיר הדירה שנותן היזם מגיעה ל-200 אלף שקל?