אחת הבעיות הגדולות בנוגע למחירי הדיור היא צד ההיצע. מנכ"ל מינהל התכנון, רפי אלמליח, הוא אחד הגורמים שאחראים על הצד הזה. אבל לא הכל בידי מינהל התכנון. בשנה שעברה המינהל שבר שיא בתכנון יחידות דיור חדשות בדרך, אבל המספר הסופי תלוי במספר השיווקים של רמ"י, במדיניות האוצר, ברשויות המקומיות שמעכבות היתרי בנייה ועוד. בחודש אפריל התרענו כי לצד העבודה המקיפה של המינהל, נתוני גמר הבנייה מעידים על שוק חלש.

הכותרת מחודש אפריל

"אנחנו עובדים קשה על הגדלת ההיצע, גם מטה התכנון בראשות נתן אלנתן - כולנו עם עם תכניות עבודה מאוד מאתגרות, אומר אלמליח, שנכח השבוע בועידת שמאי המקרקעין באילת. לדבריו, "היה לנו את הקורונה, אחרי זה את המלחמה ואם חשבנו שיהיה לנו קשיים בעניין הזה - אז דווקא העלינו והגברנו את הקצב. בשנה שעברה סגרנו את השנה עם אישור של 204 אלף יחידות דיור. כל שנה שוברים את השיא לאחור, המדינה צומחת ואנחנו רוצים תמיד להיות בעליה של היקף היחידות דיור".

אבל משהו נופל בשרשרת הזו, עד שזה הופך לדירה. אתם מייצרים מספרים גבוהים והנתון היותר חשוב לא רק התחלות בנייה, אלא גמר בנייה. מדווחים לנו על 75 אלף התחלות בנייה, 70 אחרי קיצוץ דירות תמורה, ונתוני גמר הבנייה הם 50-55 אלף בשנה. מעט, לא?
"אנחנו מתעסקים בחוליה שלנו בעיקר. אני חושב שהחוליות האחרות גם עושות מאמץ, בעיקר מסייעים להם לפחות עם תשתיות. זה המשבר הנוכחי. נכנסנו לרמה של תכנית מפורטת ל-3 טווחי זמן והטווח המיידי של מה שאמור לפתור שיווקים מחר בבוקר ומה אנחנו צופים לעתיד. ברגע שנגיע למצב שאנחנו מקדימים עם הפיתוח של התשתיות, נכנס למצב שבאמת השוק יקבל בדיוק כמה שהוא צריך, גם כדי לשמור על המחירים וגם על קצב הגידול".

רפי אלמליח (פלאש 90/ חיים גולדברג, לע"מ)

ינקי קוינט דיבר על השיווקים ועל הצד של רמ"י, יש לו פה צד חשוב כי אתה הגוף המתכנן ורמ"י צריך להוציא את המכרזים לדרך. אבל אז אתה רואה את הריבית עולה ומבין מה יקרה.
"אנחנו מתכננים ובונים על מה שהורגלנו לפני כן, בשוק של ריבית יציבה. פתאום גם העלויות בעקבות המלחמה של פועלים ותשומות הבנייה עולות, הריבית גבוהה ואנחנו צריכים להמציא את עצמנו מחדש. אנחנו באים ומחשבים את תקן 21 בהנחה של ריבית יציבה ופתאום מקבל ערכים אחרים. הרבה יזמים פנו אליי ואומרים: אם אנחנו לא עושים עכשיו רה-תכנון ומתקנים את זה, אנחנו למעשה לא יכולים לבנות".

יש 3,000 היתרים שעדיין לא משכו בת"א.
"נכון. אז אנחנו לומדים מזה ואומרים שתקן 21 הוא לא תקן מקסימלי, הוא תקן מינימלי ואנחנו לא רוצים להגביל. אם היום מקבלים תקן 21 ובסופו של דבר רואים תכניות שמקבלות אישור עם 13% רווח ואתה נמצא במצב כזה שפתאום הגרף הולך לך הפוך עם הריבית, אתה חייב ללמוד מזה. ההנחיה שלנו לוועדות המחוזיות היא 'אל תבואו ותחשבו את רווח היזם ותעצרו שם, תנו את ה'בסט-יוז' ומקסימום שניתן לייצר באותה קרקע".

אתה רואה מה קורה בהתחדשות עירונית. פרויקט ממוצע אמור לקחת 7 שנים, לפעמים זה לוקח עשור. נתקלתי גם בפרויקטים של 12 שנה. 
"מצד שני, כשאתה מבחינת תכנון מגיע ל-204 אלף יחידות דיור, בסוף אתה מרגיש שהעיכוב הזה הוא בהיתרי בנייה. בהתחדשות עירונית אצלנו, יש עיכובים שאין באף מדינה, לדעתי מעל עשור זה לא קיים כמעט. בסוף כלל הרשויות סופגות את הביקורת על זה. זה קשה לרשות מצד אחד, מצד שני זה מחדש את העיר והם נמצאים בקונפליקט. אתה מפריע לתושבים אבל גם מיטיב איתם, עם העיר, עם החזות שלה".

30% מהדירות בהתחדשות עירונית, זה יכול להגיע ל- 50%?
"זה אפילו יותר מ-30%, אם מחשבים גם פינוי מחנות צה"ל, אזורי תעשיה ועוד".

אלמליח מודיע על שתי רפורמות נוספות שבדרך. הוא חשף מהלך רחב של חדשנות בתכנון, הכולל שתי רפורמות מרכזיות שמטרתן לייעל את העבודה, להאיץ את קידום התוכניות וקיצור זמנים. הרפורמות ייכנסו לתוקף במהלך שנת 2026.

הראשונה היא רפורמת איחוד וחלוקה, מתמקדת בתהליך איחוד וחלוקה, שמבוצע באמצעות טבלאות איזון והקצאה, שמבטיחות שמירה על הערך היחסי של כל בעלי הקרקע. ברגע שהערכים השמאיים מוכנים, המערכת יוצרת גיליון אוטומטי שמאפשר חלוקה מיטבית של הקרקע לכל בעל קרקע, בעזרת כלים טכנולוגיים ו-AI. "הרפורמה מייעלת את העבודה, מאפשרת תיקונים אונליין ומקצרת את זמן ההשלמה של התוכניות בחצי שנה לפחות, תוך שמירה על שקיפות ומענה מהיר לכל בעלי הקרקע", הוא הסביר.

עוד ב-

דודי אמסלם ממליץ לכם: "לכו לקנות דירות"

לכתבה המלאה

השנייה היא רפורמת תנאי סף אוטומטיים. היא עוסקת בתנאי סף בתוכניות שמוגשות למוסד התכנון. עד היום התהליך היה ידני וארך חצי שנה ויותר. המערכת החדשה מאפשרת שכל הדיאלוג עם עורך התוכנית יהיה מקוון, תוך קבלת כל הנתונים של בעלי הקרקע. הרפורמה מייעלת את העבודה, חוסכת זמן ומבטיחה עמידה אוטומטית בתנאי הסף, ומאפשרת מתן מענה מהיר ומדויק לכל דרישה או שינוי, תוך שמירה על שקיפות מלאה.