מכרזי רמ"י בשדה דב זוכים בשנתיים האחרונות לתשומת לב מיוחדת של חלק מכלי התקשורת. אפשר להבין גם למה: זה אחד השטחים הכי אטרקטיביים במדינת ישראל אבל יותר מכך - המכרזים באזור הזה משקפים את המצב בשוק. כשמחירי הקרקעות בשדה דב ירדו, הספקולנטים העריכו שמחירי הדיור בדרך להתרסקות. כשהם עלו בסבב הבא, אמרו שמדובר בתיקון.

מכרזי רמ"י יכולים להעיד טוב יותר מכל נתון אחר על מצב השוק. הם משקפים לא רק את מצב השוק, אלא אווירה. כש-30 יזמים ניגשים למכרז, אפשר להבין שמשהו משתנה. כך קרה גם בסוף השבוע, כשמחירי הקרקעות שבהן זכו חברות רבות היו מעל מחיר השומה. רמ"י שיווקה 670 יחידות דיור בחדרה, 320 יחידות דיור באשדוד, 809 יחידות דיור ברכסים ועוד 394 יחידות דיור בקדימה צורן - כשגם מכרז לאלפי דירות במעלה אדומים ייסגר ביום רביעי הקרוב.

המכרז במעלה אדומים יהיה המכרז הגדול ביותר, כמעט 2,800 יחידות דיור. כל הקרקעות שווקו בהצלחה, עם עשרות חברות שממתינות בתור. זה לא קרה עד היום, גם בחלק מהמכרזים בשדה דב. הצעות הקבלנים היו גבוהות משמעותית ממחיר השומה. תשאלו את החברות שי-חי ועמרם אברהם (שגם משתפות פעולה בלא מעט פרויקטים יחד, כמו זה בפרדס חנה-כרכור), שרכשו קרקעות במחיר גבוה בהרבה ממחיר השוק - עמרם באשדוד ושי-חי על קרקע אחרת בחדרה.

לעניין אחר: קבוצת אזולאי, של היזם דוד אזולאי, שילמה כ-71 מיליון שקל ועוד הוצאות פיתוח של 12 מיליון שקל לקרקע בחדרה - כשמחיר המינימום היה אפסי. זו לא סתם קרקע, אלא כזו שתחסום את הנוף של חלק גדול מהבניינים בשכונת עין הים, משום שאלה ימוקמו בקו הראשון למים. החברה תשלם כ-835 אלף שקל (כולל מע"מ על הקרקע) על יחידת דיור. מחיר השומה עמד על מיליון שקל, אולי כי רמ"י ידעה שהחברות יגשו למכרז הזה בכל מחיר - כמה קרקעות עוד נותרו בקו הראשון למים בישראל?

"20-30 קבלנים על כל קרקע". קרקעות בקדימה-צורן (קרן מרתון)

אזולאי לא הסתפק במכרז בחדרה. הוא זכה בעוד קרקע מבוקשת, בקדימה צורן. הוא הציע יותר מ-41 מיליון שקל על הקרקע - 20% יותר מכל היזמים האחרים שהתחרו איתו. 26 הצעות היו על הקרקע הזו בלבד. בחדרה, 35 יזמים אחרים התחרו איתו על הקרקע.

"מחיר מטרה תופס תאוצה עכשיו. המחיר ששילמתי בחדרה, עם הפיתוח, חוצה את רף ה-800 אלף שקל על הקרקע. 60% מהדירות הן במחיר נמוך", אומר אזולאי ל-ice. "ראינו עשרות הצעות על המגרשים - אז אפשר להבין שזה אזור מבוקש. לגבי קדימה, זו לא הצעה חריגה בהשוואה ליתר המתחמים. הכל מתלכד למרווח של 20 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור. זאת סטייה סבירה. אבל בגדול, יש התעוררות בשוק וזו הסיבה למה שקרה".

למה?
"כי יש מצב רוח. מתי ראית 20-30 מציעים בכל אזור? גם הבנקים נותנים היום דחיפה למחיר מטרה. זו הרי עסקה ודאית לבנק. היזם מקבל מבחינתו 60 רוכשים שמשלמים ליניארית, זו עסקה בטוחה. השילוב של הבנק, מצב הרוח ושוק ההון - הכל מביא למצב הזה של 20-30 הצעות לקרקע. זה לא קרה מזמן".

שכחת את ירידת הריבית או שהיא לא משמעותית כל כך?
"לגבי ירידת הריבית, בוא נעשה אבחנה: בגוש הגדול לא יקרה. כבר לא נחזור למספרי חנן מור בשדה דב. אני מדבר על דירות בסדר גודל של 3-3.5 מיליון שקל ליחידה, שם ההבדל. ירידת הריבית הייתה צפויה, לא משהו שלא ראינו. אם תגיע עוד אחת כזו, עוד רבע אחוז, זה יתדלק את השוק. זה לא מתבטא עדיין במשרדי המכירות".

מה המצב אצלכם?
"עדיין ריק כי יש תחרות קשה מאוד. העסקאות שיוצאות לפועל הן עם הטבות מימון. אם יוצאת עסקה, יש הטבה".

ההטבות התחלפו. במקום, 10/90, יצרתם מסלול עוקף.
"אלו הטבות מימון בתחפושת. קח את המבצע החדש של אזורים בנתניה (אזורים מעניקה סבסוד משכנתא לעשר שנים, א"י), זה אומר 300 אלף שקל הנחה בדירה. בנק ישראל הגביל, שם ברז וסגר את זה, אז היזמים המציאו את עצמם מחדש. הם אומרים: נסבסד את המשכנתא. היום, הנחות עומק מימוניות יביאו אנשים למשרדי המכירות".

הרווח היזמי על הדירות שדיברת עליהן קודם הוא 400 אלף שקל. איך אפשר להוריד 300 אלף שקל? זה לא יעבור.
"יש יזמים שיושבים על התחדשות עירונית, זה נפח אחר ורכיב עלות הקרקע משתנה אצלם. יש גמישות. חלק מהיזמים אומרים 'תשמע, זו תקופה שבה אני לא מוכר את כל המלאי'. אז הם מראים אינדיקטור חיובי של מכירות. אם יש לו 200 יחידות דיור, אם הוא מוכר 30-40 יחידות דיור במחיר שממצב אותו נכון, זה טוב לו. הוא נגע ברף, את ההטבה הבנק לא מרגיש. בסוף הבנק ירגיש, אבל בינתיים התזרים חיובי".

מה יקרה למחירי הדיור ב-2026?
"אם תהיה התייצבות במצב הביטחוני והכלכלי - עליית מחירים דו ספרתית. אם תהיה תהיה בעיה ביטחונית - דשדוש עם מגמה של ירידה קלה".

עוד ב-

שוק הנדל"ן מתעורר? החברות שהציעו מאות אחוזים יותר על קרקעות

לכתבה המלאה

ואם המצב הנוכחי יימשך?
"המחירים יעלו ב-6%-5% בשנה הבאה. אם המצב רוח יחזור, הכל אפשרי, המחירים יעלו יותר".