חלק מהיזמים מגבילים בחודשים האחרונים את מבצעי המימון שלהם למכירת דירות. יש לכך כמה סיבות: ראשית, המפקח על הבנקים הגביל את מבצעי הקבלן, והם מעדיפים להציע הנחות על מחיר הדירה עצמה על בסיס מודל ליניארי - כלומר, הרוכש משלם לפחות 20% כעת ואת השאר בפריסה נוחה, שכוללת תשלומים במהלך התקופה עד המסירה. זה אמנם מגביל את הטבת המימון, אבל הרוכש מקבל אותה דרך הנחה על מחיר המחירון במקום כהטבת מימון. שנית, הם מעריכים שהריבית תרד, מה שעלול להעלות את הביקוש לדירות.

במקום מבצע מימון - הטבה דומה של מאות אלפים. הכותרת מהשבוע שעבר

אבל יש גם סיבה שלישית. היזמים אמנם מצמצמים את הטבות 10/90 ו-20/80, אבל הם מחליפים את המבצע במבצע אחר: מימון מלוא הריבית לתקופה של 10 שנים. את זה בנק ישראל מאפשר להם לעשות, משום שזו לא הלוואת קבלן קלאסית וגם משום שרוב התשלום משולם כבר עכשיו באמצעות אותה משכנתא (הקבלן נותן הלוואה של מיליון שקל, וסביר שרוב הדירות אינן מעל מחיר של 5 מיליון שקל), כך שלא מדובר במודל הרגיל.

אחד הפרויקטים האלה שייך לחברת אזורים, שלקחה כפרזנטור את כדורגלן ויאריאל ונבחרת ישראל, מנור סולומון, שרכש דירה בפרויקט של ישראל קנדה בשדה דב, בו תתגורר גם נועה קירל יחד עם בן זוגה, שוער באיירן מינכן דניאל פרץ.

בחזרה לפרויקט. חישבנו כמה הכסף שווה ליזם. ובכן, ביקשנו מאחד הבנקים הגדולים הצעה למשכנתא ל-10 שנים בשלושת המסלולים המסורתיים: שליש משתנה צמודה כל 5 שנים, שליש משתנה בריבית פריים, ושליש קבועה ולא צמודה. ההצעה של הבנק עומדת על 6% ריבית פריים, למרות שאנחנו יודעים שאפשר לקבל ריביות טובות יותר. ועדיין, ההחזר החודשי עמד על 10,262 שקל והולך ועולה ככל שהמשכנתא מתקדמת. ביקשנו לקבל את סכום ההחזר אחרי 10 שנים, והוא עומד על 1,258,264 שקל. כלומר, הריבית שווה 258,264 שקל. למעשה, זה ההבדל בין שני המצבים - הלוואה עם ובלי ריבית.

שלט המורה על מבצעי מימון בפרויקט בנתניה, השבוע (איציק יצחקי)

חישבנו את הסכום הזה בערך נוכחי. למה? משום שהקבלן מקבל את הכסף עכשיו, ולא בעוד תקופה מסוימת. כסף שווה כסף ובשורה התחתונה, גם אם הסכום הזה שווה ליזם 5% בלבד, כלומר פחות מהריבית שהוא משלם, ההלוואה בערך נוכחי שווה 174,473 שקל בלבד. חשוב להדגיש, כפי שהסברנו קודם, כי סביר להניח שעם מיקוח הריבית תהיה נמוכה יותר ולכן ההחזר של היזם יקטן. לרוב, ליזמים יש הסכם לא כתוב עם הבנקים למשכנתאות. הם מביאים לקוחות ומשלמים ריבית נמוכה יותר, אבל את זה לא הכנסנו לתחשיב.
 

אז מה היזם מקבל כאן? היזם מממן למעשה את הריבית על המשכנתא ל-10 שנים, כשהוא יודע שהוא צריך לשלם כ-174 אלף שקל יותר במהלך התקופה. יחד עם זאת, הוא מרוויח כמה דברים מהמבצע הזה: הוא מציג לבנק מכירות והמימון לפרויקט זורם. זה שווה לו לא מעט כסף, גם כמינוף לפרויקט הבא שלו.

פרסום של מבנה ותדהר (צילום מסך: אתר החברה)

עוד ב-

מה יקרה למשכנתא שלכם אם הריבית תרד בחצי אחוז?

לכתבה המלאה

לאחרונה פרסמנו כאן כי תדהר מעניקה מבצע דומה בפרויקט הסוללים בתל אביב. היא מציעה "משכנתא ב-0% ריבית", גם במקרה הזה - עד מיליון שקל. מחיר דירת 4 חדרים מתחיל ב-4.95 מיליון שקל, וההטבה היא ל-15 שנה. מבדיקה עולה כי החברה לווה, בין היתר, בריבית פריים. אם הריבית תרד (גם אזורים עלולה לשלם פחות) ל-4% בממוצע לאורך 15 השנים הבאות, ייתכן וההחזר הכולל יגיע ל-300 אלף שקל בלבד.