בימים האחרונים דיווחנו כאן על התמתנות במבצעי הקבלנים. חלק מהיזמים מדווחים כי שינו את תמהיל הטבות המימון - במקום 10/90 (תשלום 10% בהתחלה, 90% בסוף, דרך הלוואת קבלן) הלוואות של 20/80, במקום פטור מלא ממדד פטור חלקי ואצל אחרים - ההטבות השתנו. לא מדובר עוד בהטבות מימון רגילות, כפי שהיינו רגילים לראות עד עכשיו, כאלה שכוללים הלוואת קבלן - אלא הטבות שמפחיתות את ההחזר החודשי של המשכנתא.

הדרך לפתות את הצרכן הישראלי כשהריבית גבוהה, היא להפחית את הריבית. בעבר דיוונו כאן על לא מעט יזמים שמאפשרים לרוכשי הדירות לקחת הלוואה בריבית נמוכה יותר. כלומר, סבסוד המשכנתא. במקום לשלם ריבית של 6%-5%, חלק מהיזמים שמו תקרה לגובה הריבית ומממנים את השאר עבור הלקוח. מדובר בהטבה גדולה מאוד, אבל צריך לזכור: כשהיזם עושה מבצע כזה, הוא לוקח אותו בחשבון במחיר הדירה ולכן חשוב לבדוק את המחירים בסביבה, לפני שעושים עסקה כזו. עד היום התרגלנו להטבות כמו משכנתא בריבית 2.49%, או לכל היותר ב-1.95%.

בימים האחרונים המגמה התרחבה, וחלק מהיזמים מציעים הטבה אחרת: משכנתא ב-0% ריבית. לכאורה, אפשר לתהות: איך יכול להיות שהיזמים מוכנים לממן את מלוא המשכנתא עבור לקוחות? הרי בסוף, עלות המימון של משכנתא יכולה להגיע למאות אלפי שקלים, ואפילו יותר. אם יזם מרוויח על דירה ממוצעת 250-350 אלף שקל, הרווח שלו יישחק לחלוטין.

אותה גברת בשינוי אדרת? דירות בבנייה (shutterstock)

ובכן, חשוב לקרוא את האותיות הקטנות. זה לא פוסל את האפשרות לרכוש דירה בדרך הזו ,אבל חשוב לדעת את הכללים. אחת החברות שמעניקות מבצע כזה היא תדהר, שגם מאפשרת לכם לקבל 10 שנות אחריות על הדירה. בפרויקט הסוללים של החברה, בתל אביב, היא מציעה "משכנתא ב-0% ריבית". מבדיקה עולה כי ההטבה הזו מוגבלת למיליון שקל. מחיר דירת 4 חדרים מתחיל ב-4.95 מיליון שקל, וההטבה היא ל-15 שנה.

ערכנו חישוב: כמה ריבית תשלמו ל-15 שנה, אם תקחו היום משכנתא במסלול רגיל לגמרי. ברור שבחברה מעריכים שהריבית תרד, אבל ערכנו חישוב גס לפיו המשכנתא הממוצעת תעמוד על 4.76%, בדומה למצב היום (סביר להניח שהבנק סגר הטבה מול בנק מלווה בהקשר הזה והריבית שלו נמוכה יותר. הבנק מרוויח את הלקוח שייקח את יתרת המשכנתא אצלו). לקחנו מספר הלוואות, במספר מסלולים, והשורה התחתונה היא שהממוצע הוא זהה: בסוף התקופה הבנק יקבל עוד 420 אלף שקל לערך. במקרה שבו הריבית תרד ל-4%, למשל, היזם יחזיר כ-300 אלף שקל. אם הריבית תרד ל-3% בממוצע בתקופה של 15 שנה, הריבית תעמוד על כ-240 אלף שקל.

צריך לזכור: ההלוואה שהקבלן נותן פירושה שהוא מקבל כבר היום "כסף חי", וזה שווה לו לא מעט כסף שהוא יכול לגלגל הלאה. סביר להניח שהיזם לא יעניק גם מבצע 20/80, גם יממן את הריבית וגם יאפשר לכם פטור ממדד. זה אומר שמבצע הוחלף במבצע, ועדיין - להערכתנו מדובר פה בהטבה ממוצעת של 300 אלף שקל. עדיין מדובר בירידה חד ספרתית, אבל כפי שאמרנו קודם - סביר להניח שהיזם תמחר את עלויות המימון במחיר הדירה.

תחת הכותרת "הבנקים מורידים - יובלים מקבעים!", גם חברת הנדל"ן יובלים החליטה לערוך מבצע דומה. היא מציעה לרוכשים לקנות דירה במגדל ולקבל 5% תשואה על ההון העצמי עד האכלוס. כלומר, מי שיפקיד בידי החברה מיליון שקל, יוכל לקבל כ-50 אלף שקל לשנה עד האכלוס. למעשה, החברה מנטרלת את האפשרות שרוכשים שממאנים לרכוש דירה בשל האפשרות שהכסף שלהם יעבוד בתקופת הבנייה, יתעכבו עם רכישת הדירה.

עוד ב-

מבצעי הקבלנים מתמתנים - אבל חלקם מבטיח "הגנה מירידה במחיר"

לכתבה המלאה

בפרויקט פארק הים בנתניה מחירי דירות 5 חדרים עומדים על 3.59 מיליון שקל. במקרה הזה, החברה מאפשרת לשלם 10% באכלוס, ללא הצמדה למדד. להערכתנו, מדובר בהטבה גבוהה יותר, שיכולה להגיע לחצי מיליון שקל, תלוי בתנאי העסקה.