בחודשים האחרונים מתנהל מאבק חריף בין גורמים שונים הפעילים בשוק הנדל"ן ללמ"ס, בעניין הטבות המימון. הדרישה המרכזית היא לאלץ את הלשכה לכלול את הטבות המימון בדיווח על מדד מחירי הדיור. לטענת גורמים רבים בענף, עניין זה, כלומר אי הכללת דיווח הטבות המימון ששוות עשרות אלפי שקלים בדיווח, מטה את המחירים כלפי מעלה.

בעקבות מבצעי הקבלנים, הרשות לניירות ערך פנתה לחברות הנדל"ן הציבוריות והודיעה להן כי מעתה היא מחייבת אותן לכלול בדיווחים שלהן נתונים הקשורים למפת הסיכונים הכלכליים בענף.

חלק מהמכתב שנשלח לחברות הנדל"ן

במכתב שנשלח לחברות הנדל"ן, שחלקו מפורסם כאן, נכתב כי "מפת הסיכונים הכלכליים הכרוכים בפעילות התאגידים בענף הנדל"ן היזמי השתנתה באופן משמעותי בשנים האחרונות. שינויים אלו משפיעים באופן ישיר ומהותי על אומדני התאגידים, על יכולת השלמת ומימוש פרויקטים במועד, על מפל התקבולים והתשלומים הצפוי ועל יכולת התאגידים לעמוד בהתחייבויותיהם הפיננסיות, ובכלל זה התחייבויותיהם כלפי מחזיקי אגרות החוב. בנסיבות אלו, וכדי לספק גילוי עדכני, מהימן ונאות לציבור המשקיעים, נדרשת העמקה בניתוח הנתונים באופן שיאפשר הבנה טובה יותר של הסיכונים, החשיפות והשלכותיהם הכלכליות בפועל".

ברשות לניירות ערך הוסיפו את הפרטים החדשים שעליהם יש חובת דיווח:

א. מודלים שיווקיים: בדגש על תיאור המודלים המרכזיים, מספר יח"ד שנמכרו במבצעי קבלן למיניהם וההשפעות הכספיות של המבצעים על הדוחות הכספיים.

ב. עדכון אומדנים: על התאגידים להקפיד על מתן גילוי נאות ועדכני בדבר הכנסות צפויות, עלויות צפויות, רווחיות צפויה ועודפים צפויים למשיכה, וכן עדכון בדבר שינויים מהותיים באומדנים אלו.

ג. אמות מידה פיננסיות: בחינת עמידה באמות מידה פיננסיות וצירוף תוצאת התחשיב שלהן.

ד. ניתוחי רגישות: בעת הזו, ניתוחי הרגישות מקבלים משנה תוקף, לכן יש להקפיד על גילוי שיספק הבנה על השתנות רווחית הפרויקטים כתלות של שינויים במחירי המכירה ובעלויות הבנייה.

ה. גילוי על המכירות: - חישוב הכנסות צפויות ומחיר מכירה למ"ר: יש להקפיד כי ההכנסות הצפויות והמחיר למ"ר המוצגים בטבלאות הגילוי יוצגו בניכוי מרכיב מימוני. כמו כן, אופציות לרכישת יח"ד: לפרט את מספר יח"ד שלגביהן נחתמו הסכמי אופציות לרכישת יח"ד ולהיקף ההכנסות הצפוי מהן ולתאר את תנאי האופציה.

בקשות הצטרפות: על תאגיד שבחר לכלול נתונים על בקשות הצטרפות, להתייחס למספר היח"ד ולהיקף ההכנסות הצפוי מהן.

ביטולי עסקאות: על התאגיד לכלול גילוי על היקף ביטולים של עסקאות למכירת יח"ד, תוך ציון מספר החוזים שבוטלו והיקפם הכספי, נכון למועד הדוח ולמועד פרסומו.

עוד דורשת הרשות, כי חברות הנדל"ן הציבוריות יהיו חייבו תבדיווח על עודפים צפויים, על פרויקטים עם שימוש מעורב, מידע תחזיתי והתאמת הגילוי העסקי במקרה של צירוף עסקים. 

עוד ב-

בלמ"ס משיבים אש: "אף מדינה בעולם לא מנכה הטבות מימון ממחיר הדירה"

לכתבה המלאה

המשמעות היא פשוטה: מעתה, הקבלנים יחוייבו בגילוי נוסף בדו"חות, כשבין היתר הם יצטרכו להתייחס לעניין הטבות המימון וההשפעות שלהם על הדוחות הכספיים. מעניין יהיה לראות איך זה ישפיע על הדו"ח, מאחר ולא נכתב באיזה אופן על חברות הנדל"ן לדווח והאם די בכתיבה כללית או בפירוט רחב יותר שיבוא לידי ביטוי במספרים. כך או כך, במקרה של הודעה חריגה, הדבר עשוי להשפיע גם על המניות של החברות.