איך יודעים האם המחירים בערים מסוימות אמורים לעלות? זה תלוי בלא מעט גורמים - נתוני מאקרו על השוק, הריבית, הנושא הביטחוני שיכול להשפיע, אבל בעיקר, וזה אחד האינדיקטורים החשובים - הוא היחס בין הביקוש להיצע. אם בשכונה מסוימת הביקוש הוא נמוך והיצע הדירות הוא גבוה, ברור שהמחירים יירדו. ולהפך - כשהיצע הדירות נמוך מהביקוש ושכונה מסוימת מאוד מבוקשת, ברור שהמחירים בה יעלו, כי האפשרויות של הרוכשים הפוטנציאליים מצומצמות והמוכרים מתעקשים לקבל את המחיר הטוב ביותר לעסקה.

ביד 2 בונים את האינדיקטור הזה, כלומר את היחס בין ביקוש להיצע, באמצעות מודעות. הם קוראים לו מדד חום, והוא מצביע על היחס בין הביקוש להיצע בהשוואה בין הערים השונות. כשיש ריבוי מודעות ואנשים לא לוחצים - באתר יודעים שהפער הוא לטובת הקונים. כשיש מיעוט מודעות והחיפושים באותו אזור רבים - אפשר להעריך שהמחירים במגמת עלייה.

מבדיקה שערך האתר עולה כי ניתן לראות באופן ברור כי הערים שבהן מדד החום הוא הגבוה ביותר הן ערים בפריפריה שבהן מחירי הדירות נמוכים יותר ונגישים יותר לציבור רוכשי הדירות. לעומת זאת, מדד החום גבוה במרכז הארץ, כי מחירי הדירות גבוהים יותר ונגישים פחות לציבור רוכשי הדירות.

בטבלה כאן למטה, אפשר לראות את רשימת הערים שבהן הביקוש הוא הכי גבוה ביחס להיצע. 

שימו לב כי הציבור מאס בדירות יקרות ורוצה לעבור לפריפריה. הערים הכי מבוקשות ביחס להיצע הן ערים כמו שדרות וטירת הכרמל. את ההתעניינות הגוברת בטירת הכרמל אפשר להבין: היא נמצאת דרומית לחיפה, כלומר מעט קרובה יותר למרכז, ומחירי הדיור בה שפויים לעומת העיר מצפון. קריית ים מתפתחת גם היא וזו אחת הערים היחידות בארץ שבהן אפשר להשיג דירה על הים במחיר שפוי. המחירים בעפולה עדיין נמוכים ביחס לממוצע ולכן הביקוש בה גובר על ההיצע, וזאת למרות ריבוי הפרויקטים המתכוננים בה.

באתר בחנו גם את "מדד ההתפשרות", עד כמה מוכרי דירות יד שנייה מתפשרים בכל הנוגע למשך הזמן והשינוי במחיר הדירה מפרסום המודעה ועד המכירה. בניתוח זמן המכירה לפי סוגי הדירות, רואים כי העלייה בזמן המכירה הייתה רוחבית אך בדירות היקרות יותר (בעיקר דירות גג) העלייה הייתה מינורית - דבר הנובע להערכתם מכך שמדובר בביקוש קשיח יותר שאינו מושפע במידה רבה מרמת מחירי הדיור ומעלות המימון. מגמה דומה באה לידי ביטוי גם כשבוחנים את זמן המכירה לפי גודל הדירה ומחירה.

עוד ב-

יעקב אטרקצ'י: "תכניות ההתחדשות העירונית האלה - הונאה אחת גדולה"

לכתבה המלאה

וקבלו עוד נתון מפתיע: שיעור ירידת המחיר מפרסום המודעה ועד המכירה בשנים 2023-2025 ירד מ-6.6% בשנת 2023 ל-5.9% בשנת 2025. "אנו מעריכים שהדבר לא נובע משיפור כלשהו בביקושים אלא מהפנמה של המוכרים של השינוי במגמת המחירים בשוק", נכתב.