1. כולם מדברים על הזינוק בהיצע הדיור בישראל, אבל האמת שאין כאן שום זינוק משמעותי. נתוני גמר הבנייה מלמדים על כך שישראל נמצאת באותו מקום כבר שנים, ואם לא תגדיל השנה את המלאי, כך קובעת התכנית האסטרטגית לדיור, היא תהיה בעודף ביקושים.

השבוע פרסמה התאחדות הקבלנים נתונים עצובים: 55% מאוכלוסיית ישראל גרה בדירות ללא ממ"ד. חלקם נאלץ לרוץ למקלט או לממ"ד ציבורי במקרה הרע (ולממ"ק במקרה הטוב), ואחרים לא יכולים או לא מסוגלים לעשות זאת. הם נמצאים תחת סיכון. היום, רוב הצעירים בישראל לא זקוקים ולא רוצים לגור בדירות ללא ממ"ד, גם אם הן זולות. הם מבינים שמדובר בסיכון חיים. לכן, גם כשהיצע הדירות גדול מאוד בשכונה מסוימת, לא בטוח שיש לו קונים.

כשמביטים על היצע הדיור בישראל, צריך לדבר על נתוני ההתחדשות העירונית. למרות הקפיצה בשנים האחרונות, מסתבר שישראל עדיין לא ממוגנת. הסיבה יכולה להיות עודף ביורוקרטיה, קידום איטי של תוכנית בשל דיירים סרבנים או נצלנים, אבל מה שמשנה זו התוצאה - בשעה שהסינים בנו בתי חולים ביממה במהלך הקורונה, בישראל מוסרים את המפתחות כעבור עשור. לעתים זה לוקח 12 שנה.

כל עוד המצב הנוכחי יימשך, ישראל לא תוכל להדביק את הקצב. נוצר כאן חלל אדיר בין היצע הדיור, שחלקו כולל דירות שבעיקר משקיעים אוהבים, לבין הביקוש. כדי לפתור את זה, ישראל תצטרך לייצר עוד דירות כל שנה. אולי לא כולם רואים את הנתונים האלה עכשיו - אבל בסוף השנה, כשיתפרסמו נתוני גמר הבנייה, יהיה קל מאוד לזהות את המצוקה.

2. בעיית היצע הדיור באה לידי ביטוי גם במספרים של רמ"י. מספרים לכם שהמדינה מקדמת תוכניות בותמ"ל, שמינהל התכנון מתכנן יותר בכל שנה, שצפוי כאן מלאי ענק - אז שמישהו יסביר, איך יכול להיות שמתחילת השנה הנוכחית יש יותר מכרזי דירה בהנחה, מאשר דירות לשוק החופשי? אם לרוב הציבור הישראלי יש דירה, ומיעוט שוכר, למה צריך כל כך הרבה דירות בהנחה?

דירות בהנחה טובות למילואימניקים, ומגיע להם לקבל הטבה אחרי התרומה שלהם למדינה, אבל יכול להיות שמישהו שכח בדרך את המכרזים לשוק החופשי? ישראל לא תוכל לקדם את צד ההיצע דרך דירות לציבור מוגבל. היא צריכה לשחרר כמה שיותר קרקעות גם לשוק החופשי.

הנתונים שמציג הלמ"ס כוללים לא מעט דירות בהנחה, לעתים הן מהוות 50% מהמלאי וכפי שטוענים שהלמ"ס מטה את המחירים כלפי מעלה בשיטות החישוב שלו, ראוי לציין את העיוות שנוצר בשל דירות אלה. כשמנכים את דירות מחיר למשתכן, עובדתית, מקבלים עלייה ולא שוק מדשדש. די להסתכל בנתוני 2025 ולהבין את המציאות: המחירים אולי ירדו בתל אביב, שמטה את כלל המחירים כלפי מטה, אבל בשאר הערים המצב די יציב ובירושלים נרשמה עלייה.

3. שוחחתי השבוע עם מספר יזמים בכירים בשוק הנדל"ן. על נתון אחד אף אחד מהם לא פסח: הם מרגישים ששוק הנדל"ן עומד לקבל תפנית אחרי המלחמה, בעיקר כשמדובר בדירות חדשות. מה הסיבה? פשוט. המעבר לדירות עם ממ"ד, הם מאמינים, ישחק תפקיד מרכזי (אבל לא רק הוא) - ויותר אנשים יעדיפו דירות חדשות על פני דירות יד שנייה. כיום שיעור הדירות החדשות עומד על כ-40%. זה מספר שבתקופות טובות אמור לעמוד על כמחצית ואולי יותר. כלומר, יש להם על מה להסתמך.

אבל יש עוד שאלה: מה יקרה כשייפסקו לחלוטין הטבות המימון? (כלומר, מעבר למסלול ליניארי). מה יהיה חזק יותר - הירידה הטבעית בשל הפסקת מבצעי המימון, או הזינוק כתוצאה מעלייה בביקושים? ראוי להזכיר כי הטבות המימון היו כאן עוד לפני החלטת המפקח על הבנקים, אבל לא בשיעור הזה.

עוד ב-

יעקב אטרקצ'י: "תכניות ההתחדשות העירונית האלה - הונאה אחת גדולה"

לכתבה המלאה

המעבר לדירות עם ממ"ד הוא טבעי, אבל הוא תלוי בעיקר ברכיב אחד: המחיר. לא כל אחד יכול להוסיף 20%-15% על מחיר הדירה כדי לקבל ממ"ד. ואפשר להסתכל גם על הצד השני: אם המערכה מול איראן תסתיים כמצופה, יכול להיות שחלק מהאנשים יעדיפו לדחות את הקץ. לפחות עד המלחמה הבאה.