הכלכלן הבכיר, רונן מנחם, טוען כי יחסי הגומלין בין מחירי הדיור לשכר הדירה ישפיעו מאוד על כיוון המדד בהמשך הדרך. מחירי הדירות ירדו ב-0.1% בדצמבר עד ינואר, כך לפי הפרסום אתמול - וזו ירידה של 2,300 שקל לדירה ממוצעת, וזאת אחרי עלייה של 1.4% בחודשיים הקודמים - כלומר, עלייה של כ-32 אלף שקל לדירה ממוצעת. לדברי מנחם, סעיף הדיור המרכזי עדיין מושך את המדד כלפי מעלה, משום ששכר הדירה עבור שוכרים חדשים עלה ב-5.8% - קצב גבוה למדי.

משהו קורה בשוק הנדל"ן בשלושת החודשים האחרונים. אפשר לראות את זה בנתוני העסקאות של הלמ"ס לשלושת החודשים האחרונים. ואפשר גם להסתכל על נתונים אחרים - אלה של האוצר מחודש ינואר. אלה מושכים מעלה ואלה מטה.

מנחם, כלכלן שווקים ראשי בבנק מזרחי טפחות, נשאל האם שלושת החודשים האחרונים עלולים לבשר על שינוי מגמה, בעיקר בתל אביב - שם המחירים עולים ב-3 החודשים האחרונים ואין ספק כי הם מושכים את המחירים למעלה. "עדיין קשה לדעת", הוא אומר. "אם אתה לוקח את החודש האחרון, אז המחירים ירדו ב-0.1%. אבל בשני המדדים האחרונים המדד עלה. למה זה מעניין? כי הקצב השנתי מהחודש שעבר, שהיה חיובי, שוב ירד לטריטוריה שלילית. מה שאני רואה זה שוק שמחפש כיוון, שוק שמושפע לדעתי גם מההתייקרות בשכר הדירה במדד. קצב העלייה מאוד מהיר, וזה שוק תחליפי".

שוב תנועת מלקחיים.
"אתה מזהה תנועת מלקחיים לא בבחינה חודשית, אלא בשנתית. סעיף הדיור עלה במספר אחוזים בודדים, סביב 4.2%. מצד שני, רואים במכירת דירות בבעלות נרשמה ירידה בתקופה הזו, של 0.9% ברמה השנתית. אתה מזהה סוג של תחליפיות, בין דיור בשכירות לדיור בבעלות. יכול להיות שיש גורמים לכך - ביקוש לדירות חדשות יכול להיות מושפע מממ"ד למשל. שינוי בהעדפות הציבור, במבט קדימה. בגדול, אני לא יכול לומר לך שבבחינה של חודשים ספורים רואים מגמות".

ומה משפיע על מחירי השכירות? הריבית כרגע גבוהה, בעלי הדירות מגלגלים את העלייה בהחזר החודשי על שוכרי הדירות.
"וגם שככל שהריבית גבוהה יותר, הנטיה לקחת משכנתאות נמוכה יותר. אם הציבור צופה שהריבית תרד, אנחנו נראה עלייה בנטיה לקחת משכנתאות. אני חושב שהציבור ממתין כרגע, כי בסוף מרץ תתפרסם תחזית כלכלית חדשה של בנק ישראל. הפעם האחרונה הייתה בדצמבר. מטבע הדברים, חל שינוי כי פרצה מלחמה והדלקים התייקרו. חשוב לראות גם לנו ככלכלנים וגם לשוק השכירות מה הבנק המרכזי חושב, ואם הוא משנה את הצפי שלו עצמו".

הלמ"ס מדווח על עלייה, האוצר על ירידה. הציבור מבולבל.
"הנתונים מעורבים. אני בא ואומר שיש נתונים ממקורות שונים, אז מטבע הדברים אתה מגלה התנגשויות ביניהם. הפתרון הוא להמתין ולבחון את הנתונים לאורך זמן, כמו במחירי הדירות והשכירות. במקרה של מכירת דירות, הנתונים משתנים בדיעבד".

מה לגבי הצפי לסיום המלחמה? איך הוא משפיע?
"אני חושב שהציבור רגיש לרמת המחירים. לגבי ההשפעה על סיום המלחמה, באופן כללי ולאו דווקא בנושא הדיור, למשל רכישת מוצרים - הציבור ימתין לראות האם אנחנו מדברים על סיום המלחמה באופן מעשי, לטווח ארוך, או שמדובר בסוג של הפסקת אש. לפי זה תיקבע רמת הנכונות להשקיע כמשק בית בדיור, ובכלל במוצרים. ייקח לציבור זמן להשתכנע".

עוד ב-

דרמה בשוק הנדל"ן: מחירי הדיור בתל אביב משנים כיוון

לכתבה המלאה