גלית בן נאים, סגנית הכלכלן הראשי, הפכה לדמות מפתח בעולם הנדל"ן. היא מכהנת בתפקיד בכיר וציבורי, ובכל זאת, עלתה בשנתיים האחרונות לתודעה גם בשל העובדה שהיא מרבה לפרסם את דעתה בפומבי. מבן נאים לא תשמעו אמירות חיוביות על מצב השוק הנוכחי. היא נחרצת בדעתה: חושבת שהמחירים בירידה ולא אוהבת את האופן שבו מתנהלות חלק מהחברות הציבוריות בכל הקשור לדיווחים בדוחות.

אמירות כאלה משמעותיות, בעיקר כשהן מגיעות ממי שכותבת את סקירת הנדל"ן שמשפיעה על השוק ומעצבת את דעת הקהל. הביקורת שלה באה לידי ביטוי, על סמך הנתונים שבידיה כמובן, גם בסקירה עצמה. בנוסף, היא מצליחה לעורר עניין גם מצד הלמ"ס, שהשמיע לא פעם טענות כלפי דברים שכתבה בעניין הטבות המימון.

השאלה הראשונה שעולה בשיחה איתה היא איך קורה שבשנת מלחמה, שבשנה בה הריבית גבוהה, המספרים מראים שמחירי הדירות לא יורדים. "נחלק את השוק לשני חלקים עיקריים: דירות חדשות ודירות יד שנייה, כשמדברים על דירות חדשות אז בעיקר על השוק החופשי ולא על מחיר למשתכן", היא אומרת בתחילת דבריה. "במקרה הזה, אנחנו רואים צניחה במכירות, בפרט אחרי ההגבלות מחודש מרץ על הטבות המימון. הקבלנים מצאו דרכים יצירותיות לעקוף אותן אבל זה מגביל את העסקאות. הרוכשים מבינים שכבר אין ארוחות חינם".

אבל ראינו שני מדדים רצופים בהם היו עליות מחירים.
"נזכיר שאנחנו באוצר לא מתייחסים למחירים. זה הטאבו של הלמ"ס. הטענה שלהם היא שהם לא מכלילים הטבות מימון בתוך חישוב מחירי הדיור, כי זה לא מקובל בהשוואה בינלאומית".

השמעת לא מעט טענות כלפי הלמ"ס, בגלל העניין הזה. במילים אחרות, אמרת שהוא מטה את השוק.
"יכול להיות שזו המתודה בעולם, אנחנו ניסינו להסתכל על מודל הדוני, למרות שאם ניקח את ארצות הברית, המדד המוביל הוא קייס-שילר, שבוחן בעיקר דירות יד שנייה. כל פעם שדירה חוזרת לשוק עוקבים אחרי המחיר שלה. ככה אתה לא צריך לדעת מה מפרט הדירה ונורא פשוט לאמוד את המחירים. רוברט שילר קיבל על זה פרס נובל. המדד שלנו מקובל בעולם. אם נתעלם ממפרט הדירה, יש בעיה אחרת - מבצעי הקבלנים".

באה הרשות לניירות ערך והחליטה שהקבלנים חייבים לדווח מה גובה ההטבות. ביקרת את העובדה שזה לא קורה בכל הדוחות.
"תודה לאל שבאמת יצאה ההנחיה. אחרי עונת הדוחות נוכל לדעת יותר. כלומר, נראה את המחיר הנקי בשווי הטבת המימון. אז נדע אם המחיר עלה או ירד, זאת תהיה המדידה האולטימטיבית - מה קרה למחירי הדירות החדשות בשוק החופשי. הקבלנים מודים שרוב המכירות שלהם בהטבות מימון. ב-2024 רשות ניירות ערך דרשה לפרט מהם, אבל היו חברות שטענו שמכרו כך קודם. בשורה התחתונה, ככה מוכרים היום בשוק, זאת הדרך השכיחה ביותר. אני אומרת: תוציאו את הדירות האלה מהמודל. לא צריך להיות יוצא דופן כדי להבין שהקבלנים לא פראיירים. הם נותנים 10/90, כלומר תשלום של 10% בכניסה, עם תאריך מסירה לעוד 3 שנים. ברור שהקבלן מעלה מחיר בתמורה להטבה. אנחנו רואים שהמחיר עולה, אבל לא רואים את זה שהמחיר בפועל נמוך יותר. יש מחיר עם הטבות מימון ויש מחיר ללא הטבות. היום יש סימולטור שיבדוק אם אתה משלם יותר על הדירה. יש פה עיוות. ההצעה שלי פשוטה: אל תכניסו דירות כאלה למדד".

"לא הכל צריך להיכנס לנתונים". ראש הלמ"ס, פרופ' ירון פלוס (ויקיפדיה/ צילום לעמ, מארק ניימן)

חייב לשאול: למה זה כל כך אכפת לך? בסוף, את מודדת עסקאות, לא מחירים. את נלחמת עבור הזוגות הצעירים?
"אכפת לי מכולם, כנציגה של משרד האוצר. גם משפר דיור, חושש שמחר יהיה קשה יותר לקנות דירה, אז הוא רץ לקנות כי לכאורה המחירים עולים. לגבי הזוגות הצעירים: זה העתיד של המדינה הזו. חשוב לשקף את מחירי הדירות, וגם מבחינתנו, כמשרד האוצר, אנחנו רוצים לדעת מה באמת קורה בשוק. השיח יכול להיות אחר. החשיבה שלנו אולי יכולה להיות שונה, ההסתכלות צריכה להיות אחרת. אנחנו לא שאננים חלילה. אנחנו לא מתכוונים להתערב בשוק, אבל החשש הוא שבעת המסירה אנשים יבינו שזו עסקה גרועה ויבטלו עסקאות. אנחנו רוצים לדעת בזמן אמת מה קורה למחירי הדיור".

מה קורה בתל אביב?
"אתה יכול לראות במספר העסקאות. אני עושה סטטיסטיקה ברמה של לפי יישובים, של אזורים. לפעמים לא כל העסקאות נקלטו כשאני עושה ניתוח, אבל אני מניחה הנחות. לפעמים בסוף אתה רואה שהירידה לא כזאת גדולה".

מה קרה לדעתך למחירי הדיור?
"קשה לאמוד את זה. אני לא רוצה להיכנס למספרים. אני יכולה לומר שיש אזורים שבהם לא דווח על הטבת מימון, אבל כשנכנסים לחוזה רואים שכן. איכות הדיווח של ההטבות מאוד נמוכה. אם אני לוקחת אזורים שבהם כן מדווחים, יש לנו אינדיקציה. בהקשר דירות יד שנייה, שמעתי טענה שגם מחירי דירות יד שנייה עולים. זה יכול להיות, אבל לא לאורך זמן".

אני רוצה להתעכב רגע אחד על המספרים. רבים טוענים שהטבות המימון מגלות הנחה של 8%-7%. ובכל זאת, הטבות המימון, לפי האוצר, מהוות רק רבע מכלל העסקאות. הדירות החדשות מהוות 40% מהשוק. אנחנו מדברים על עשירית מהעסקאות. זה מינורי.
"זה לא נכון, כי הלמ"ס נותן משקלות שונות לכל אזור. אנחנו יודעים כמה ירידות בתל אביב משפיעות. אמרו שיש עלייה של 1.5% בחודש בתל אביב. תל אביב היא חמישית מהמדד וזה מטה את המחירים למעלה. ראינו במדד האחרון ירידות של 0.1%, אבל זה יותר. ראיתי שיש פרויקט מסוים של דירות קטנות. המחיר למ"ר קופץ שם. אנחנו יודעים שככל שהדירה גדולה יותר המחיר למ"ר גבוה יותר. נראה לכם שהמחיר קפץ כל כך?".

אולי זה גם בהשפעת שדה דב. המחירים שם מטים את המדד כלפי מעלה?
"אנשים שמכירים את השוק, ולא מתווכים, אמרו לי שבחודשים האחרונים בתל אביב יש הצפה של עסקאות מרובע 3 ו-4 ופרויקטים סופר יוקרתיים. במודל הלמ"ס, למשל, יש משתנה שצריך להכניס - האם יש בריכה או לא. הייתה מלחמה גדולה איתם על זה. אמרנו שיש דירה חדשה ויש חדשה, יש מגדל יוקרה רגיל, ויש עם בריכה. יש מגדל של תושבי חוץ ויש משהו יותר ישראלי. אבל לפעמים זה מעבר. אני אומרת שבתקופה כזו של הטבות מימון וצניחה בעסקאות, לא סביר שהשוק עולה ב-1.8% בחודש. התמהיל של העסקאות השתנה באופן שלא נתפס במודל".

במונחים שנתיים. עד החודש שעבר, ראינו עלייה שנתית של 0.4%. גם אם ננטרל את הטבות המימון, יש ירידה מינורית לפי הלמ"ס.
"זה לא הגיוני. קח חברה מסוימת שעושה הגרלה על דירה במתנה, או 30% הנחה ל-50 זוכים ראשונים. אם המצב של השוק טוב, למה נותנים מבצעים כאלה?".

"עליה של 1.5%? לא יכול להיות". תל אביב (יוסי זמיר, פלאש 90)

בדקתי את זה. היזם אומר: הדירה ששווה 2.5 מיליון שקל עולה לי פחות מ-2 מיליון שקל. אבל אני חוסך עלויות שיווק של מאות אלפי שקלים בשנה, ומצליח למכור יותר דירות. זה שווה לא הרבה מאוד כסף, גם בעלויות מימון.
"2 מיליון שקל זה הרבה ליזם. גם יזמים גדולים מהם נקלעו לקשיים. אם אני מגרילה דירות, השכל הישר אומר שקשה לי למכור. ואם קשה, איך עלו? יש מקומות מסוימים, שהביקוש קשיח בשכונה, ואנשים רוצים לגור שם. יכול להיות. בעיר כמו תל אביב, בצפון המבוקש למשל, ראיתי שהכל אתרי בנייה. לא חסרות דירות בתל אביב".

מה יקרה למחירי צמודי הקרקע? יש טענה שהמחירים שלהם לא יפגעו.
"זה יכול להיות. תראה, הביקוש הוא לא קשיח לגמרי, כי אפשר לקנות דירת גן, משהו תחליפי. מאז 2008, מחירי הדירות עלו ב-150% ריאלי בערך. אני שואלת, כמה זה עוד יכול לעלות, גם אם מדובר בצמודי קרקע? נכון, זה מוצר מיוחד ושם יש פחות פוטנציאל לירידת מחירים ויותר פוטנציאל לעליית מחירים. אני יכולה רק להצטער על כך שמס רכוש פוצל מחוק ההסדרים. ויש טענה שאומרת שזה תלוי בגילאים. שאנשים מתבגרים לא צריכים אחוזה כזו גדולה. לגבי נכס מיוחד בישראל המצטופפת, הפוטנציאל לירידת מחירים הוא באמת פחות גבוה. אני רוצה שיטילו מס רכוש על קרקעות".

את מבקרת בפומבי את האופן שבו מתנהלות החברות הציבוריות. לא אהבת, למשל, את העובדה שהקבלנים "מצפצפים" על הרשות לניירות ערך ולא מפרסמים נתונים אודות הטבות המימון.
"אנחנו רק יכולים להציף את זה מול הרשות. אני נוטה להאמין שיעשו את העבודה שלהם. עכשיו הגיע חלק האכיפה".

חלק מהקבלנים לא אוהבים את הפוסטים שלך.
"אני יודעת שהם לא אוהבים. יש כאלה שאומרים: יש בכירה באוצר שמקשקשת כל הזמן. עניתי להם שאני מקשקשת רק במוצאי שבת. יש לי חברים בשוק, הם אומרים לי את הלך הרוח של הקבלנים. נכון, זה מעצבן אותם, אבל אין לי שום דבר נגדם. היו פה 15 שנים של עליות. אני אומרת: מי שלא דאג לרזרבות ליום סגריר - יהיה בבעיה".

יכול להיות שצריך לפרגן להם על כך שהצליחו להשאיר את המחירים גבוהים למרות כל המגבלות? זה הישג.
"היה מי שאמר שהקבלנים חייבים חצי טריליון שקל לבנקים. יש מי שמנסה להלך אימים".

בואי נדבר רגע על התכנית האסטרטגית לדיור. כולם מדברים על התחלות הבנייה בישראל, אבל הנתון החשוב הוא נתוני גמר הבנייה. למה, כשיש היצע כל כך גדול של דירות, המדינה טוענת שצריך להגדיל את נתוני גמר הבנייה השנה ושואפת ל-65.5 אלף דירות?
"המספרים האלה לקוחים מהמועצה הלאומית לכלכלה. יש פה בעיה. ענף הנדל"ן הוא לא רק במדד, אלא בנתונים הפיזיים. התחלות הבנייה לא כוללות פיצולי דירות, למשל. הקבלנים לא יתחילו לבנות בלי הפסקה. בטווח ארוך, ואם מכלילים הגירה שלילית בשנתיים האחרונות, אולי יבנו פחות. עדיף לתכנן יותר".

מצד שני, התחלות הבנייה מצביעות על כך שהקבלנים לא מפסיקים לבנות. יכול להיות שאין להם ברירה כי הם קנו קרקעות יקרות?
"אמרתי בעבר שאני לא חוששת שתהיה צמיחה בהתחלות בנייה. אם מסתכלים על הקבלנים, הם הגיעו ממצב איגרא רמא לשוק של בירא עמיקתא. ב-2021 ראינו קרקעות בשדה דב במחירים גבוהים ודירות ב-8 מיליון שקל, עם מחיר קרקע גבוה ליחידת דיור. מה יעשו עם הקרקעות האלה? חלקם יוריד מחיר ויחתוך הפסדים. אולי ירוויח פחות. מה יקרה, למשל, בהתחדשות עירונית? הם כבר הרסו את הבניין. חתמו על חוזים עם דיירים קיימים. אי אפשר לבטל פרויקט".

בואי נחזור לעניין ביטולי עסקאות הנדל"ן. כתבת שאנשים משלמים דמי ביטול של 10%, אבל בפועל - רוב הקבלנים מספרים לי שהם לא גובים דמי ביטול ומשחררים אותם מהעסקה. אולי המצב לא רע כל כך?
"לאחרונה הקבלנים לוקחים יותר את דמי הביטול, חוץ מאזור ירושלים. אולי זה בגלל החרדים. בתל אביב, במרכז ובדרום, עד לפני 3 חודשים רובם לא לקחו. עכשיו כן".

"עניין פוליטי". דירות מחיר למשתכן

את רואה ירידה דו ספרתית בשנה הקרובה במחירי הדירות? בואי ניקח דירה ממוצעת, של 2.25 מיליון שקל. את באמת רואה את המחיר הממוצע יורד ל-2 מיליון שקל ופחות? תהיה פה קטסטרופה.
"אני לא יכולה לדבר על טווח של שנה או שנתיים, אבל סביבת הריבית תכתיב את הקצב".

אם היא תרד ל-3%, כפי שצופים הכלכלנים?
"אני לא בטוחה שמחירי הדיור יישארו אותו דבר. 3% זה עדיין גבוה. בסופו של יום, כמה יכולים הבנקים להחזיק את הקבלנים? הם רואים שהם לא עומדים בהחזר ההלוואות, אז עוזרים להם".

את מסכימה שחלק ממבצעי הקבלן שפורסמו הם פיקטיביים? אי אפשר להוריד 400 אלף שקל מדירה ממוצעת, אי אפשר לתת 30% הנחה על דירה.
"אומר זאת כך: באמת לפעמים אפשר למכור מניה בהפסד, כי רוצים לחתוך בהפסדים. במקום להפסיד 10 מיליון, קבלן יפסיד פחות. השאלה מה הבנק עושה, האם מאפשר לו להמשיך. בגדול, אם זה קבלן שהבנק מאמין לו, הוא לא יילך איתו לבית משפט. אתה שואל איך יכול להיות שיש הנחה של 30%? חלק מהם בונים על קרקעות שקנו לפני 2021-2022 והם עדיין מרוויחים. אז הוא ירוויח 70% ממה שתכנן. לא יקרה שום דבר".

פרסמת כי בשלוש שנים שבין 2022-2025 היו 1,300 ביטולים, אבל ככל הידוע שנתיים קודם היו 700-800 ביטולים, בתקופה של ריבית אפסית וללא מלחמה. זו דרמה?
"לא כולם מבטלים ישר. השיעור כפול. 2025 הסתיימה רק עכשיו ושיעור הביטולים זינק ל-0.6%. זה המון. המפתח הוא בכלל בעסקאות הטבות מימון. עוד לא הגענו למסירה של כל הדירות האלה וחלק מהאנשים לא שילמו על הדירה כלום. יש חברה שביטלה לרוכש שתי דירות והוא לא שילם שקל. ככה, ויתרו לו. מתברר שהחלק ששילם על דירה נוספת נגרר מעסקה קודמת שביטל. הוא לא הגיש כתב הגנה. ללמדך עד כמה המציאות מורכבת".

מה את חושבת על תכנית דירה בהנחה? נדמה שהיא גרמה לעלייה של מחירי הדיור.
"בנק ישראל עשה עבודה אקדמית, הראה שזה הוביל לעלייה במחירי הדירות. דירה בהנחה זה עניין פוליטי. אם מישהו בא לבוחרים ואומר 'אני הולך למכור דירות בהנחה כדי להוריד את המחירים', זה אומר משהו. יש שאלה אחרת לגבי הזוגות הצעירים, איך מתקצבים את זה".

עוד ב-

רוכשי הדירות ביטלו חוזים - חברת הנדל"ן הפסידה כ-40 מיליון שקל

לכתבה המלאה

לסיום: את ממליצה לזוג צעיר לרכוש היום דירה ולנצל את התקופה הזו להורדת מחיר?
"אני לא ממליצה לזוג צעיר לקנות או למכור. אני לא ממליצה בכלל".