נדל"ן ותשתיות

מבנה נדל"ן בזינוק מטורף ברווחים: פרויקט הדגל יוצא לדרך

החברה מדווחת על עלייה דו ספרתית ברווח הנקי ושיפור בשיעורי התפוסה, לצד תחזיות צמיחה משמעותיות לשנת 2026 עם אכלוס פרויקט הדגל בתל אביב

מערכת ice | 25/3/2026 20:03

חברת מבנה נדל"ן (כ.ד) דיווחה הבוקר על תוצאותיה הכספיות לשנת 2025, המלמדות על עלייה ב-NOI מנכסים זהים בישראל, שיפור בשיעורי התפוסה ועליה דו ספרתית בשיעור השינוי ברווח הנקי.

בנוסף, קבעה החברה תחזיות להמשך הצמיחה בשנת 2026 בפרמטרים של הNOI וה-AFFO בהשפעת תחילת אכלוס פרויקט הדגל 'מבנה הסוללים' בת"א לאחר תאריך המאזן.

עיקרי התוצאות לשנת 2025: ה-NOI מנכסים זהים בישראל בשנת 2025 עלה בכ-2.5% לכ-811 מיליון שקל, בהשוואה לכ-791 מיליון שקל בשנת 2024. ה-NOI מנכסים זהים הושפע לחיוב מהשכרות חדשות, מעליית דמי השכירות הריאליים בחידוש חוזים ומעליית המדד, בקיזוז חלקי עם ההתייקרות בהוצאות תפעול הנכסים ומשטחים שהתפנו.

ה-NOI הכולל מנכסים מניבים בשנת 2025 עלה לכ-858 מיליון שקל, בהשוואה לכ-853 מיליון שקל בשנת 2024. הגידול נבע מעליית ה-NOI מנכסים זהים בישראל כאמור, בקיזוז חלקי עם הקיטון ב-NOI מפעילות בחו"ל כתוצאה ממימוש נכסים בחו"ל, בהתאם לאסטרטגיה העסקית של החברה.

בתוך כך, קבעה החברה את תחזית ה-NOI הכולל לשנת 2026 בטווח של 930-950 מיליון שקל - המשקפת גידול בטווח של 8%-11% ביחס לשנת 2025 ונשענת בעיקר על תחילת אכלוס פרויקט הדגל 'הסוללים' ת"א ומהמשך עלייה ריאלית בדמי השכירות.

ה-AFFO (FFO לפי גישת ההנהלה) בשנת 2025 הסתכם בכ-613 מיליון שקל, בהשוואה לכ-637 מיליון שקל בשנת 2024. הירידה ב-AFFO נבעה בעיקר מעליית הריבית הריאלית במשק והגידול בהיקף החוב הפיננסי ברוטו. בתוך כך, קבעה החברה את תחזית ה-AFFO מנכסים מניבים לשנת 2026 בטווח של 650-670 מיליון שקל – המשקפת גידול בטווח של 6%-9% ביחס לשנת 2025 בהשפעת העלייה הצפויה ב-NOI הכולל מנכסים מניבים כאמור, בקיזוז חלקי עם הגידול הצפוי בהוצאות הריבית.

הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות של קבוצת מבנה נדל"ן בשנת 2025 עלה בכ-26% לכ-693 מיליון שקל, בהשוואה לכ-549 מיליון שקל בשנת 2024. הגידול ברווחים נבע בעיקר מעליית שווי נדל"ן להשקעה בסך של כ-483 מיליון שקל, לעומת עליית שווי מתונה יותר של כ-365 מיליון שקל בשנת 2024, בין היתר, בהשפעת שערוך פרויקט הסוללים בת"א בשל התקדמות השיווק והביצוע שכאמור החל אכלוסו בימים אלה. בנוסף מירידה בהוצאות המימון, נטו כתוצאה מהתמתנות עליית המדד ביחס לשנת 2024.

עיקרי התוצאות לרבעון הרביעי של שנת 2025: ה-NOI מנכסים זהים בישראל ברבעון הרביעי של שנת 2025 עלה בכ-4.6% לכ-202 מיליון שקל, בהשוואה לכ-193 מיליון שקל ברבעון המקביל בשנת 2024. העלייה ב-NOI מנכסים זהים בישראל נבעה בעיקר מעליה בדמי השכירות הריאליים בחידושי חוזים ומעליית המדד.

ה-NOI הכולל מנכסים מניבים ברבעון הרביעי של שנת 2025 עלה בכ-3.2% לכ-215 מיליון שקל, בהשוואה לכ-208 מיליון שקל ברבעון המקביל בשנת 2024. הגידול נבע מעליית ה-NOI מנכסים זהים בישראל כאמור, בקיזוז חלקי עם הקיטון ב-NOI מפעילות בחו"ל כתוצאה ממימוש נכסים.

ה-AFFO (FFO לפי גישת ההנהלה) ברבעון הרביעי של שנת 2025 הסתכם בכ-154 מיליון שקל, בהשוואה לכ-160 מיליון שקל ברבעון המקביל בשנת 2024, והושפע בעיקר מעלייה בהוצאות הריבית נטו ובשל הגידול בהיקף החוב הפיננסי ברוטו.

הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות של קבוצת מבנה נדל"ן ברבעון הרביעי של שנת 2025 עלה בכ-5% לכ-143 מיליון שקל, בהשוואה לכ-136 מיליון שקל ברבעון המקביל בשנת 2024. הגידול ברווחים ברבעון נבע בעיקר מקיטון משמעותי בהוצאות המימון, נטו כתוצאה מירידת המדד, בקיזוז חלקי עם ירידה קלה בשווי נדל"ן להשקעה ברבעון.

נתוני מאזן ליום ה-31 בדצמבר 2025 ודגשים עיקריים: ההון העצמי (במאוחד) עלה לכ-8.85 מיליארד שקל, בהשוואה לכ-8.4 מיליארד שקל בסוף שנת 2024, וזאת לאחר חלוקת דיבידנד בסך של כ-70 מיליון שקל ורכישה עצמית של מניות החברה בסך של כ-194 מיליון שקל.

לחברה מזומנים ושווי מזומנים וכספים בנאמנות בסכום כולל של כ-1.5 מיליארד שקל. החוב הפיננסי, נטו של החברה הסתכם בכ-7.8 מיליארד שקל. שיעור התשואה הגולמי על הנכסים המניבים בישראל (Cap Rate) בסוף שנת 2025 ירד קלות לכ-7.0%, לעומת כ-7.1% בסוף שנת 2024.

שיעור התפוסה בנכסים בישראל – שיעור התפוסה בנכסים בישראל, בנטרול נכסים שבשלבי תחילת אכלוס, נמצא במגמת עלייה ועמד על כ-94.2% בסוף שנת 2025, בהשוואה לכ-93.6% בסוף שנת 2024 ובהשוואה לכ-92.7% בסוף שנת 2023.

פוטנציאל הייזום של החברה: לקבוצה קרקעות וזכויות בנייה בישראל ובחו"ל בסכום כולל של כ-1.92 מיליארד שקל ייזום נדל"ן מניב בטווח הקצר – לחברה 4 פרויקטים בייזום בטווח הקצר בהיקף של כ-109 אלף מ"ר הצפויים להניב לחברה תוספת NOI בטווח של 176-186 מיליון שקל.

הבולט שבהם הוא פרויקט 'הסוללים' בת"א, בשטח בנוי כולל של כ-68 אלף מ"ר משרדים ומסחר הצפוי להניב NOI שנתי באכלוס מלא בטווח של 109-115 מיליון שקל, כאשר שיעור השיווק עומד על כ-70% ואכלוסו לראשונה החל בחודש מרץ השנה.

ייזום נדל"ן למגורים בטווח הקצר – לחברה מלאי זמין למכירה ב-4 פרויקטים שונים בהיקף של 461 יחידות דיור והחברה צפויה להכיר ברווח גולמי ממכירת דירות שטרם הוכר בסך של כ-201 מיליון שקל עם מכירת כל יחידות הדיור והשלמת ביצוע הקמת הפרויקטים. יצוין, כי לאחר תאריך המאזן, בחודש מרץ 2026, החלה החברה באכלוס בנייני המגורים בפרויקט הסוללים בת"א לאחר קבלת תעודת גמר.

ייזום נדל"ן מניב בטווח הבינוני-ארוך – לחברה 13 פרויקטים בתכנון לקראת קידום היתרי בניה הצפויים למנות כ-561 אלף מ"ר שטח בנוי ורשומים בספרי החברה בשווי של כ-1.62 מיליארד שקל. בנוסף, לחברה 6 פרויקטים נוספים בשלבי תכנון במסגרת קידום תב"ע בהיקף של כ-358 אלף מ"ר ורשומים בספרי החברה בשווי של כ-741 מיליון שקל.

אירועים מרכזיים בתקופת הדוח ואחריה: בחודש מרץ 2026, התקבלו כל האישורים לתחילת אכלוס כל פרויקט הדגל 'הסוללים' בת"א – שני מגדלים בשטח בנוי של כ-68 אלף מ"ר משרדים ומסחר עם שיעור שיווק של כ-70% - הצפוי להניב לחברה NOI שנתי בטווח של 109-115 מיליון שקל (באכלוס מלא), וכן שני בנייני מגורים עם כ-360 יחידות דיור מתוכם שווקו כ-248 יחידות דיור ונותר להכיר ברווח גולמי ממכירת דירות בסך של כ-130 מיליון שקל.

בחודש דצמבר 2025, חתמה החברה יחד עם חברת אנלייט על הסכם ייחודי משולב לפיתוח, הקמה ותפעול של מתקני אגירת אנרגיה בנכסי מבנה ולאספקת חשמל ירוק. על פי תנאי ההסכם, החברה ואנלייט יקימו שותפות לפיתוח מתקני אגירת אנרגיה בנכסי החברה עם פוטנציאל להתרחבות, וכן הסכם אספקת חשמל ל-15 שנים עבור נכסי מבנה בהיקף מוערך של יותר מ-1.5 מיליארד שקל. להסכם זה פוטנציאל NOI בהיקף של עשרות מיליוני שקלים בשנה שיוכרו בהדרגתיות במהלך השנים הקרובות ובהשקעות שאינן מהותיות לחברה.

בחודש נובמבר 2025, השולמה העסקה לצירוף השותף האסטרטגי מד-וואן (MedOne), ספקית ישראלית מוערכת של מרכזי נתונים וחוות שרתים, בפרויקט בתחום מרכזי הנתונים (datacenters) בפתח תקווה, לצד שותפתה הנוכחית, קרן Digital Realty. בהתאם לכך, חלקה האפקטיבי של חברת מבנה נדל"ן בפרויקט יעמוד על כ-25%.

השותפות תפעל לבניית קמפוס חוות שרתים מרובה-דיירים וממוקד-קישוריות בפתח תקווה בהיקף של עד 18 מגה-ואט. הפרויקט נמצא בימים אלה בשלבי חפירה ודיפון, כאשר הושלמו כל התנאים הנדרשים לצורך היתר מלא, וכן השלמת הפרויקט צפוי בסוף שנת 2027.

בחודש אוקטובר 2025, הנפיקה החברה אגרות חוב באמצעות הרחבת סדרה כ"ו בהיקף של כ-970 מיליון שקל במחיר המשקף תשואה של 2.78% (צמוד למדד) ובמח"מ ארוך של כ-6.8 שנים.

עוזי לוי, מנכ"ל קבוצת מבנה נדל"ן: "אנו מסכמים שנה נוספת עם עלייה ברווחים ומציגים תמונה ברורה של התקדמות עקבית בליבת הפעילות של החברה, בהתאם לתכנית האסטרטגית שלנו. בשנת 2025 הצגנו שיפור בביצועים התפעוליים - עלייה ב-NOI מנכסים זהים, המשך מגמת העלייה בדמי השכירות הריאליים ושיפור בתפוסה בנכסי החברה - המשקפים את גיוון ואיכות הפורטפוליו וכן את פירות הניהול האקטיבי והקפדני של הצוות הניהולי של החברה.

בימים אלה, עברנו לשלב האכלוס של פרויקט הדגל 'מבנה הסוללים' עם שיעור שיווק גבוה של כ-70% בבנייני המשרדים ומנהלים משאים ומתנים מתקדמים לשיווק יתרת הפרויקט, לצד תחילת אכלוס בנייני המגורים לאחר שמרבית יחידות הדיור בפרויקט כבר נמכרו.

בנוסף, חתמנו בסוף שנת 2025 עם חברת אנלייט על הסכם שותפות אסטרטגי ומשמעותי לפיתוח, הקמה ותפעול של מתקני אגירת אנרגיה בנכסי החברה. זהו הסכם עם פוטנציאל ערך משמעותי שצפוי לתרום NOI שנתי בהיקף של עשרות מיליוני שקלים במהלך השנים הבאות ובהשקעות הוניות שאינן מהותיות לחברה.

לקבוצת מבנה כ-20 פרויקטים בשלבי תכנון שונים בהיקף של כ-1 מיליון מ"ר במגוון רחב של שימושים, תעסוקה, מסחר, משרדים – המבטאים פוטנציאל לגידול משמעותי בשנים הבאות, ובעיקר מתוך השבחה פנימית.

פרסמנו היום את התחזיות לשנת 2026 – תחזיות המשקפות את המשך מגמת הצמיחה שאנו צופים לחברה, ובכך אנו מתקרבים ליעדי התכנית האסטרטגית שפרסמנו לשנת 2028 עם AFFO בסך של כ- 900 מיליון שקל. אנו פועלים באופן אינטנסיבי לקידום המטרות העסקיות של החברה ונמשיך לפעול במלוא המרץ על מנת לייצר ערך משמעותי לכלל בעלי העניין בחברה".