1. בצל הנתונים ששלחה השבוע הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בעניין התחלות הבנייה, עומדים כמה נתונים מעניינים שלא תפסו את הכותרות. אחד מהם קשור להלימה בין השכר למחירי הדיור. כשמנתחים את המחירים, רואים שלצד עלייה של 130% בעשור, השכר עלה ב-65%. זה אומר שעל כל שקל יותר שהרווחתם, הייתם צריכים לשלם שני שקלים יותר עבור דירה שרכשתם. נכון, זה משתנה בין הערים, אבל זה הממוצע וזו הסטטיסטיקה. לכן, מי שמספר לכם שמהשקעה בדירה צריך לנכות את השחיקה בעקבות האינפלציה, ספרו לו שגם השכר שלכם נשחק. כך קורה שהחלום של זוגות צעירים רבים הולך ומתרחק.

עכשיו בואו נדבר על נתוני הלמ"ס שפורסמו ביום חמישי בעניין השכר ונפרק את ההחלטה לרכוש דירה לגורמים. המחיר הממוצע לדירה בישראל עומד על 2.3 מיליון שקל. אבל בואו נודה על האמת: הדור הצעיר של היום רוצה לקנות דירה בין חדרה לגדרה, ולא כולם מוכנים לגור באשקלון, באשדוד, ואפילו בחיפה הגדולה. לעתים הדירות האלה עולות יותר, אבל בואו נניח את זה בצד, ונדבר על מי שרוכש דירה ממוצעת.

השכר הממוצע במשק למשרת שכיר עומד היום על 14,300 שקל בערך. נתון השיא בחודש דצמבר היה גבוה יותר, אבל היו גם חודשים חלשים יותר. צריך לזכור שלפעמים השכר מוטה כלפי מעלה בשל מענקים גבוהים וחד פעמיים בעולמות הטכנולוגיה וההייטק, אבל ננטרל גם אותם.

זוג צעיר מרוויח היום 28,600 ברוטו לחודש (שכר יפה לכל הדעות). אחרי הורדות בסיסיות ובהנחה שאין כאן תשלום אחזקת רכב, נשאר לאותו זוג 21 אלף שקל נטו. מתוך הסכום הזה, הבנק יאפשר לו, ככל הנראה, להקצות בערך 35% לטובת משכנתא - 7,350 שקל. אותו זוג חייב שיהיה לו הון עצמי של כ-25% ממחיר הדירה (ואפילו 30%) - מה שאומר שהוא צריך בחשבון הבנק 575 אלף שקל. המשכנתא שהוא ישלם היא 1.725 מיליון שקל. ההחזר החודשי על משכנתא כזו ל-30 שנה נע כיום סביב 8,970 שקל. כלומר, בהנחה שאין הפתעות, גם הון עצמי של מעל חצי מיליון שקל לא יספיק לו כדי לקנות דירה.

מה עושים הבנקים? נותנים לו להחזיר עד 40% מהשכר. במקרה הזה, 8,400 שקל. גם זה עדיין לא מספיק. סביר להניח שהזוג הזה פשוט ייקח הלוואה קטנה מההורים או מהבנק, יכסה על הפער וכך הוא יצליח לקנות דירה. נזכיר כי מחודש דצמבר ועד היום השכר הממוצע נמצא בירידה ולא בעלייה. אבל למה להתעסק עם זוטות?

2. אחרי שהבנו למה זוג צעיר ממוצע לא יכול לקנות דירה בישראל, בואו נתייחס לכמה נתונים שיסבירו למה הירידה המשמעותית במחירי הדיור, שתוכננה להמשך השנה, עם אופק לשנים הקרובות, עשויה שלא להתרחש. 

בשנת 2019 עמד הזמן הממוצע לבניית בניין מגורים על 24.9 חודשים. פשוט: קניתם דירה? חיכיתם שנתיים ונכנסתם לדירה. בשנת 2023 הממוצע עמד על בערך 27 חודשים, אבל השנה הוא קפץ והגיע לשיא של מעל 32 חודשים. בבניין ממוצע זה מגיע ל-36 חודשים ובבניין גדול, מגדל, זה יכול להגיע לכמעט 44 חודשים.

אתם קולטים? הזמן לבניית דירה בישראל עלה בערך בשנה וחצי בתוך שש שנים. יש לכך, כמובן, נסיבות מקלות: הרפורמה המשפטית שהובילה להאטה, העלאת ריבית שגרמה לקבלנים להאט קצב במקום לפתוח פרויקטים חדשים, הקורונה, העובדה שהיום נבנים בניינים גבוהים יותר בממוצע, ואם מישהו שכח - מלחמה שנמשכת כבר שנתיים וחצי.

לכן, כשלוקחים את נתוני התחלות הבנייה, צריך לזכור: מי צריך לסיים אותן. התארכות משך הבנייה היא נתון רע לשוק הנדל"ן. היא גורמת להקטנת ההיצע. זה לא אומר שמחר בבוקר המחירים יתחילו לזנק, אבל זה נתון שמעכב ירידות. ישראל לא ידעה כבר 5 שנים של שקט ואף אחד עדיין לא מבטיח שהשנים הבאות יהיו נטולות מלחמות או זירות אחרות.

3. לאחרונה זה הפך לתופעה נפוצה בשוק הנדל"ן: כנסים בחו"ל. הקבלנים יודעים שקל יותר למכור 10-20 דירות ביום אחד לקבוצת רוכשים מצרפת או ממיאמי, מאשר למכור 5 דירות לישראלים. שוק הנדל"ן מכוון לשם, מחלקות השיווק מכוונות לשם. כך נמכרו השבוע 15 דירות, לא פחות בקריית מלאכי, וכך נמכרו בירושלים 200 דירות שמשווקת JTLV של עמיר בירם. 

עוד ב-

דירה בהנחה חוזרת - אלה הערים שישתתפו בהגרלה

לכתבה המלאה

אל תתפלאו אם בקרוב תראו יותר קבוצות רכישה מחו"ל עושות מהלכים כאלה. עד היום הם ידעו לקנות דירות על חוף הים באשדוד, בבת ים ובנתניה - מחר הם ישקיעו גם בפריפריה. השאלה הגדולה היא מה זה יעשה למחירי השכירות. משקיעים לא אוהבים תשואות נמוכות. הם קונים ומתאמים מחירים, וזה עשוי להביא, בפרויקטים מסוימים, לעליית מחירי השכירות. נראה כי תנועת המלקחיים בין מחירי הדירות למחירי השכירות מושפעת מכל כך הרבה גורמים, עד שקשה לדעת מתי הם יעלו או יירדו בהלימה אחת, ומתי נראה אותם מתנהגים אחרת - בדיוק כפי שקורה היום.