מניות הנדל"ן אחרי חודש רע מאוד. זה קרה, כמובן, בהשפעת המלחמה. המשקיעים לא אוהבים חוסר ודאות, ומניות הנדל"ן סובלות לא רק מהאטה בקידום הפרויקטים שלהם, אלא גם בעיכוב בהורדת הריבית. עלויות המימון גבוהות, הקבלנים מורידים מחירים.

מצד שני, חלק מהציבור חושב שהקבלנים יכולים להוריד במחיר בלי אבחנה, אבל האמת היא שגם אם הקבלן רוצה, הבנק לא יאפשר לו. נניח שהרווח היזמי של קבלן מפרויקט מסוים עומד על 12%. מחיר הדירה הממוצע הוא 3.5 מיליון שקל. הקבלן רוצה לתת הנחה של 300 אלף שקל על מחיר הדירה. האם הוא יכול? לא. מה חלק מהקבלנים עושים? פותחים מחירון חדש. מעדכנים מחיר. המחיר עולה ל-3.65 מיליון שקל, והוא מוריד אחוזים גבוהים יותר. הוא מגיע לבנק עם המחיר החדש, אבל הוא קרוב יותר למחיר המקורי בדוח האפס - במילים פשוטות, זהו דוח השמאי שגרם לבנק להבין שיש כדאיות כלכלית לפרויקט ואפשר לצאת לדרך.

זה, כמובן, סיכון גדול שהיזם לוקח על עצמו: לעתים הלקוחות נרתעים מהמחיר הראשוני ולא מגיעים. לכן, הקבלנים החזקים והיציבים שומרים על המחיר שלהם ונותנים הנחה רק במעמד הסגירה.

לאחרונה אפשר להבחין בתופעה של ביטולי עסקאות. הלקוחות שמבטלים עסקאות, לרוב, לא קונים דירות ב-3.5 מיליון שקל. מדובר באלה שרוכשים דירות בפריפריה. מדובר באנשים ללא הון עצמי גבוה. הם מגיעים לפרויקט בטבריה או בבאר שבע, עם הון עצמי של 100 אלף שקל ורוכשים דירה של 2 מיליון שקל, כשאת 10% הנותרים הם משיגים באמצעות הלוואה לכל מטרה. הם לא עומדים בהלוואה ומגיעים לקו הסיום בלי אוויר. חלק מהקבלנים מבינים את המצב ומבטלים את החוזה, ואחרים מחלטים את המקדמה שנתנו, או לפחות חלק ממנה.

כך קרה לאחרונה גם בפרויקט מסוים בדרום. לקוח קנה דירה במחיר פריסייל של קצת פחות משני מיליון שקל. הקבלן העלה את המחיר אחרי הפריסייל ל-2.29 מיליון שקל. הלקוח חשב שקיבל 15% הנחה, אבל בפועל, הקבלן לא הצליח למכור דירות והוריד את המחיר בחזרה, או לחלופין, הוריד את המחיר בשיעור נמוך יותר ונתן הטבות גדולות שהלקוח הראשון לא קיבל במעמד הפריסייל. הזוג שהתחרט (ולא בכלל שהמחיר ירד, אלא כי הוא לא עמד בהחזר) היה צריך להתמקח עם הקבלן על גובה הפיצוי, אחרי שזה דרש לחלט כ-200 אלף שקל - סכום שהוא כנראה יצטרך להחזיר בהלוואות.

כשמדובר במשקיעים, הם מנסים לבטל את העסקה. חלקם יקבל אפשרות כזו, כי זו לא דירה ראשונה שהם רוכשים מהקבלן, אבל אצל רוכשי דירה ראשונה זה מעט יותר מורכב. מחוץ לאזור ירושלים, שם עדיין נוהגים בסלחנות כלפי רוכשי הדירות, הקבלנים מפסיקים להיות נחמדים וגובים חלק מהמקדמה או את כולה על ביטול. צריך לזכור שבזמן שהלקוח "דגר" על הדירה הקבלן יכול היה למכור אותה ללקוח אחר, והיא ירדה מהמלאי ואף דווחה לרשויות המס. כשעלויות המימון גבוהות, יש פחות מקום לחזרה מעסקאות.

באחד המקרים, חברת נדל"ן ידועה החליטה לוותר ללקוח שלה על דמי הביטול ועשתה איתו "דיל אחר": היא העבירה את הכסף לפרויקט אחר והוא חתם על חוזה חדש בתמורה לביטול הפרויקט הישן. כך אפשר לדחות את הקץ ואולי להרוויח עוד זמן, למרות שעדיין לא ברור האם אותו לקוח יעמוד בעסקה החדשה.

הסיפור הזה קרה בעוד פרויקטים ברחבי הארץ. ראינו ביטולים כאלה בחברת רייסדור, 16 במספר, חלקם בפרויקט בעפולה - שם המחירים עומדים על מיליון וחצי שקל. אין שום סיבה שלקוח, עם הון עצמי של חצי מיליון שקל והכנסה של 15-20 אלף שקל בחודש לא יקבל משכנתא. הבעיה היא שלפעמים מגיעים לקוחות עם הון עצמי נמוך, לוקחים הלוואה לכל מטרה כדי להשלים את ההון העצמי. אלה לקוחות שלא אמורים לעבור חיתום בבנק. אם זה קורה, כנראה שהייתה שם טעות.

זו בדיוק הבעיה של הטבות המימון המפליגות, של תשלום 10% מערך הדירה בפריפריה. שם הלקוחות רוצים לרכוש דירה ולא מבינים שלא יוכלו לעמוד בעסקה. בטבריה ובנצרת ובאזורים נוספים זה בא לידי ביטוי בגל ביטולים, אבל ברור שאם המצב הנוכחי יימשך, גל הביטולים יגדל.

עוד ב-

הבכירה באוצר בראיון: הנתון שאתם חייבים לדעת לפני רכישת דירה

לכתבה המלאה