תכנית דירה בהנחה תיפתח בימים הקרובים, זאת אחרי שסוכם המתווה לשיוך 50% מהדירות לחיילי מילואים. מחוסרי הדיור שאינם משרתים יהיו בעלי סיכוי נמוך מאוד לזכות בדירה ובכל זאת - מחירי הדיור הגבוהים אמורים להוביל למספר נרשמים גבוה. ההערכה היא שהמספר הנמוך של זוכי מחיר למשתכן בקרב הציבור הכללי מחוסר הדיור, יוביל להסטת ביקושים לשוק החופשי. בטווח הבינוני, הדבר הזה עלול להוביל לעליית מחירים.

למרות הביקורות שנשמעו בעניין, במשרד הבינוי והשיכון לא טרחו לשנות את הסעיף החשוב בהגרלות הדיור: לוודא שהזוגות הצעירים אכן יגורו בדירות האלה. הם יאפשרו לזוכים לממש זכיה כעבור מספר שנים, גם אם הם לא גרו בדירה מעולם. כפי שתראו מיד, בחלק מהערים התשואה הזאת עלולה להיות דו ספרתית.

לצורך הדוגמא, ניקח את הפרויקט המסקרן בחדרה. מדובר בפרויקט בקו הראשון למים, שאמור להסתיר את הנוף לבניינים בקו הראשון והשני לעין הים ולפגוע בראות של חלק מהדירות בקווים האחרונים. על פי ההערכות, בשל מחיר שומה נמוך יחסית, המדינה תמכור דירות בהנחה של 1-1.5 מיליון שקל - ועוד על קו החוף. הדירות האלה אמורות להיות מוכנות עוד מספר שנים, וגם בהערכה זהירה שאומרת שמחירי הדיור יעלו ב-2% בלבד בשנה בממוצע, כלומר פחות או יותר בקצב האינפלציה החזוי, והדירות יהיו מוכנות בעוד 7 שנים, הרווח של הקונים יהיה גבוה בהרבה.

לפי בדיקה שערכנו לאחרונה, גובה ההנחה יהיה 25% ממחיר השומה. דירה ממוצעת תעלה 1.6 מיליון שקל, כשמחיר הדירות אמורים להיות גבוהים פי 2 כשיהיו מוכנות (כבר עכשיו דירות בקו הראשון מתומחרות במחיר דומה, בטח כשמדובר בעלייה של 2% בשנה). אז מה קורה בפועל? בהנחה שמחירי הדירות אכן יהיו גבוהים ב-1.5 מיליון שקל כשתסתיים הבנייה (מדובר בהערכה סבירה, דירות בקו הראשון לים מאות מטרים בודדים משם נמכרות במחיר גבוה בהרבה, אבל יש הפחתה גם בשל מחיר למשתכן וגם בשל העובדה שהדירות השכנות יושבות על שטח מישורי וקרוב מעט יותר לים), עדיין מדובר בתשואה גבוהה מאוד - 10% בשנה (בחישוב של ריבית דריבית!). כלומר, אלה שיזכו בדירה בהנחה, יקבלו תשואה כמעט בלתי נתפסת - בערך פי 3 בהשוואה לסכום שיקבלו מהבנק תמורת השקעת ההון העצמי שלהם (שהוא נמוך ומינורי לעומת מחיר הדירה).

"אני באמת לא מצליח להבין מי עושה מכרזי מחיר מטרה באזורי ביקוש. איך יכול להיות שאנשים מרוויחים 1-1.2 מיליון שקל כתוצאה מזכייה בהגרלה?", אומר עו"ד חגי אדורם, המייצג חברות בנייה. "חלק מהאנשים שזוכים בהגרלות הם אנשים אמידים. המדינה זורקת כסף מהליקופטר ומחלקת אותו. אף מדינה בעולם לא עושה הגרלות של סובסידיות לדירות. זאת המצאה של השר לשעבר כחלון כדי לתת אופיום להמונים. הכלכלנים של ה-OECD ביקרו את זה. זכיה במחיר למשתכן זה כמו לקבל טלפון מאראלה ממפעל הפיס. זה הכסף של הציבור. זו פרודוקציה של רמ"י ומשרד השיכון. ואני מוסיף: אם פתחו קזינו של דירות, למה לא פותחים את הקזינו באילת?".

עו"ד חגי אדורם (פלאש 90, ישראל הדרי, ואולפני רחובות)

חשוב לציין כי יש יישובים שבהם הרווח הצפוי לרוכשי הדירות נמוך יותר, סביב 6%-5% בשנה, אבל גם בהערכה המקלה הזו, מדובר בתשואה אדירה על הכסף שלכם - וגבוהה יותר ממה שתקבלו עבור פיקדון ממוצע בבנק, בטח כשהריבית צפויה לרדת במהלך השנה הקרובה.

עוד ב-

בדיקה: האם חרדים באמת זוכים יותר בדירה בהנחה?

לכתבה המלאה

על ביקוש השיא לדירות יכול להעיד בקלות כנס במעלה אדומים שנערך השבוע לקראת ההגרלה הגדולה של דירה בהנחה - 1,663 דירות. משרד הבינוי והשיכון, יחד עם העירייה וחברות ההרשמה מילגם, אלונים ומעוף, ערך כנס הסברה רחב במעלה אדומים לקראת ההגרלה הגדולה. הכנס נערך בהשתתפות מאות תושבים ובביקוש גבוה במיוחד. במהלך האירוע הוצגה תמונת הפרויקט, הוסבר תהליך הוצאת תעודת הזכאות וההרשמה להגרלה, וניתן מענה לשאלות התושבים. מדובר בשכונת ציפור מדבר שתיכלל בהגרלה - כפי שפורסם כאן לראשונה עוד בתחילת דצמבר. השכונה הזו תכלול כ-3,165 יחידות דיור, לצד מוסדות חינוך, גני ילדים, שטחים ירוקים, פארקים ומבני ציבור.