1. ביום רביעי הקרוב נציין שנה בדיוק לאחד המהלכים הכי מדוברים בשנה האחרונה בשוק הנדל"ן: המהלך של גינדי בשדה דב. החברה הכריזה כי תחתוך את המחירים ב-30%, כך שמחיר הדירה יעמוד על החל מ-49 אלף שקל בלבד והשוק הוכה בתדהמה: האם ייתכן שמשהו חדש קורה בשוק הדיור? האם המחירים עומדים לספוג מכה אנושה?

התרגיל של גינדי, כפי שציינו כבר בעבר, היה גאוני: היא הצליחה לגרום לשוק להאמין שהמחירים יירדו ב-30% בזמן שהרווח היזמי הממוצע עומד על פחות מ-15%. האם מישהו חשב שגינדי עומדת למכור דירות במחיר הפסד? כנראה שכן. ולא רק הספקולנטים, אלא מאות האנשים שרצו למשרדי המכירות ומילאו בקשות רכישה.

שנה עברה מאז, ענף הדיור ספג מכה בכנף, ולפי הלמ"ס המחירים כמעט לא השתנו. גינדי אינה חברה ציבורית, אבל כשפניתי לחברה במטרה להבין מה המחיר הממוצע בפרויקט, נאמר לי שהמחיר נע סביב 62 אלף שקל למ"ר.

ולמה אני מספר לכם את זה? כי דוח ישראל קנדה שפורסם בסוף השבוע מלמד עד כמה שוק היוקרה יכול להיות מנותק ממה שקורה בשוק. החברה מכרה נכסים ב-1.5 מיליארד שקל מתחילת השנה, כולל המלון בירושלים. ובכל זאת: יש מי שמסתכל דווקא על הצד השני: החברה מכרה 4 דירות בלבד בפרויקט הדגל שלה בשדה דב, קצת יותר מדירה בחודש, ובמחיר ממוצע של 5.5 מיליון שקל. אז מה קרה כאן? האם ישראל קנדה לא מצליחה למכור כי המחירים נחתכו?

חלק מהתשובות נמצאות אצלו. הנגיד, פרופ' ירון (פלאש 90/ אבשלום ששוני)

עד השנה, ישראל קנדה מכרה דירות ב-82 אלף שקל למ"ר. היא הכריזה שהמחיר לא יירד. המכירות ספגו האטה מסוימת בגלל שגם הצבר שלה הלך וקטן (היא מכרה מעל 60% מהפרויקט) וגם בגלל שהתחרות במתחם עלתה משמעותית - חברות כמו אחים חג'ג', אביסרור, נחמיאס וחברות אחרות נכנסו למתחם ופתאום היא כבר לא נמצאת לבד. אחרי שבשנתיים האחרונות היא מכרה דירות ב-9 מיליון שקל הציפייה הייתה שהמגמה תימשך. לפי הדוחות, המחיר הממוצע לדירה בפרויקט עומד על 8.727 מיליון שקל. החברה מכרה דירות קטנות והמחיר הממוצע למ"ר עומד על קרוב ל-86 אלף שקל, והוא עלה בהדרגה מדי שנה. כלומר, למרות ההאטה, החברה עדיין מוכרת דירות במחיר ממוצע גבוה ממה שמכרה ב-2024.

שתי מסקנות חשובות עולות מהמספרים: 1. המחירים בשדה דב לא התרסקו. הם נותרו יציבים וכמו בכל שכונה אחרת בישראל, כשצד ההיצע נכנס לתמונה, ומשווקים עוד פרויקטים, יש האטה במכירות. 2. ישראל קנדה אמנם קנתה קרקע במחיר לא זול, אבל היא ידעה להיכנס למתחם בזמן. מתברר שנדל"ן זה לא רק לוקיישן, אלא גם עניין של טיימינג.

2. משהו קורה בשוק המשכנתאות בחודש האחרון, וזה מחלחל ללקוחות שיושבים על הגדר. הריבית ירדה שלוש פעמים בחצי השנה האחרונה, וזו בהחלט סיבה טובה לשקול מחדש רכישת דירה. כפי שציינו כאן לא מעט פעמים בעבר: משא ומתן לא מנהלים בשוק עולה, אלא בשוק יורד. בשוק שבו יש הזדמנויות, כשהיזמים מחלקים הטבות מימון, משדרגים לכם את הדירה ומורידים לכם 5% במחיר. זו הזדמנות טובה לרכוש דירה משום שהמשכנתאות בירידה. אדם שלוקח משכנתא עכשיו, ייהנה בכל מקרה מירידת הריבית בצד של ריבית הפריים. תנודות האג"ח מורידות את העוגנים ויכול להיות שבעוד חודש השוק הזה יהיה במקום אחר.

ההחלטה לקנות דירה היא לא רק המחיר הסופי, אלא כמה אתם משלמים עבור הכסף שלכם. כשהכסף זול, והריבית נמוכה, קל יותר לעשות עסקה. רוכש חכם צריך למצוא את נקודת האיזון בין שוק יורד, שבו היזם נותן הטבות והפחתה במחיר, לבין הכסף הזול, המשכנתא האטרקטיבית. כבר שנתיים שלא היה בשוק מצב כזה, שבו הריבית נוחה והטבות המימון מגיעות לנקודת פיתול.

את השינוי בשוק הנדל"ן, אם אכן יתרחש, נוכל לראות בדוח הרבעון השלישי של שוק הנדל"ן. אם המצב הביטחוני יירגע והריבית תרד פעם נוספת, לא נראה עלייה במחירים, אלא התייצבות והתמתנות של מבצעי המימון. בשיחה שערכתי השבוע עם הנגיד, הוא לא צפה התפרצות בשוק, בשל ההיצע הגדול של הדירות הלא מכורות, אבל גם הוא יודע שהפחתה רצופה נוספת של הריבית תשפיע מאוד על השוק. הנגיד לא מכוון ליותר משתי הפחתות עד סוף השנה. אבל כשהשקל ממשיך להתחזק, ההערכות לכך מתחזקות.

האם הריבית תרד בקרוב ל-3.5% ותוציא עוד רוכשים למשרדי המכירות? נחכה בסבלנות ל-6 ביולי.

עוד ב-

בנק ישראל: נוטלי המשכנתאות מעדיפים לקנות דירות ללא סיכון

לכתבה המלאה