שתי מגמות הפוכות קרו מאז תחילת המלחמה באוקטבור 2023. הראשונה: הגירה שלילית מהארץ. אנשים רבים עשו רילוקיישן, חלקם הוציאו גם את הכספים מכאן ועברו למדינה אחרת. התופעה השנייה: עלייה בעקבות אנטישמיות באירופה ובכלל. לפי נתוני משרד' העליה והקליטה, קרוב ל-22 אלף איש הגיעו לישראל בשנת 2025, מ-105 מדינות שונות. מרוסיה לבדה הגיעו 8,300 עולים. מנגד, 69 אלף ישראלים עזבו את הארץ, אך נתונים מגלים כי חלקם מהם לא גרו כאן וחזרו לחו"ל אחרי שהות זמנית. בסך הכל, ישראל גדלה בשנה האחרונה ב-1.1% - וזה הנתון שחשוב לעניין הביקוש לדירות.

השאלה הגדולה היא האם אלה שעזבו ועשו רילוקיישן, עשו זאת בגלל המלחמה. האם בתקופה הזו אנשים רוכשים דירות בחו"ל בגלל שער הדולר הנמוך ואיך הפכה דירה מעבר לים מפריבילגיה של עשירים בלבד למציאות של לא מעט משפחות? מי מהישראלים באמת מהגר, ומי למעשה רק מנהל סיכונים? ואילו שווקים נחשבים היום ל"מקלט הבטוח" ביותר עבור משפחות שמחפשות שקט נפשי?

"בזמן מלחמה, ועל רקע ירידה בשערי המט"ח שהופכת את הנדל"ן מעבר לים לאטרקטיבי מאי פעם, יותר ויותר ישראלים משקיעים בחו"ל. מה שבעבר נתפס כמהלך לעשירים בלבד המחפשים בית קיץ או הכנסה פסיבית נוספת, הופך כיום עבור משפחות רבות לצעד מחושב של ביטחון אישי וכלכלי. לא רק תשואה עומדת על הפרק, אלא גם הרצון לייצר עוגן מחוץ לישראל, תעודת ביטוח ליום שאחרי וגידור סיכונים בתקופה של אי ודאות מתמשכת", אומר ל-ice עו"ד אילן ליבוביץ, ח"כ לשעבר ומומחה להשקעות נדל"ן גלובליות.

2,500 אירו למטר. בולגריה (freepik)

מיהם הרוכשים החדשים בחו"ל?
"ניתן לזהות כיום פיצול מובהק של הרוכשים הישראלים לשני סגמנטים מרכזיים, המונעים מפרופיל שונה לחלוטין. לצד משקיעים ותיקים שמשלמים על נכס כ-300,000 יורו ויותר, הסגמנט הצומח ביותר מורכב מצעירים וממשקיעים הלוקחים את צעדיהם הראשונים מעבר לים ומבקשים 'לטעום' את השוק הבינלאומי עם דירות בטווח מחירים נגיש של כ-150,000 יורו. הדלק המרכזי של הסגמנט הזה הוא שינוי דרמטי בשערי החליפין: אם רק לפני שנה רכישת נכס ב-150,000 יורו דרשה מהמשקיע הישראלי הון עצמי של כ-600,000 שקלים, הרי שהיום, בזכות התחזקות השקל, אותו נכס בדיוק דורש כ-500,000 שקלים בלבד. ה'הנחה'  הזו של 100,000 שקלים היא שהופכת את חלום הדירה באירופה לבר-השגה עבור מי שרק מתחיל את דרכו הפיננסית".

המלחמה עם איראן רק תדלקה את הביקושים, או שהיא הסיבה לרילוקיישן?
"מטחי הטילים מאיראן אמש לא יצרו את תחושת חוסר הוודאות של הישראלים מאפס, אבל הם בהחלט הוסיפו דלק למדורה. במציאות שבה אירועים ביטחוניים דרמטיים כבר לא מרגישים כמו משהו חד פעמי, אלא כמו עוד תזכורת לכך שאי אפשר באמת לדעת מה יקרה כאן מחר, יותר ויותר ישראלים מתחילים לחשוב על אפשרויות מעבר לים, וזו כבר לא רק שיחה של עשירים או של מי שמחפש וילה באירופה. גם מעמד הביניים הישראלי נכנס לתמונה. נתוני בנק ישראל, שלפיהם תושבי ישראל העבירו בשנת 2025 השקעות נטו בגובה של 56 מיליארד דולר מחוץ לגבולות המדינה, משקפים שינוי עמוק יותר בתפיסה. הישראלים לא רק מדברים על חוסר הוודאות. חלקם מתחילים לפעול מולו כלכלית". 

המשקיעים של היום הם ילדים אחרי צבא, או אנשים בוגרים, אולי אפילו לקראת גיל פנסיה?
"גיל המשקיעים ירד. בעבר רכישת נכס בחו"ל הייתה מזוהה בעיקר עם בעלי הון, משקיעים ותיקים או ישראלים שחיפשו בית נופש באירופה. היום נכנסים לשוק גם צעירים בשנות ה-20 וה-30 לחייהם, עם מודעות גבוהה לשקיפות המידע על השוק. הם מבקשים בדיקות עומק, סימולציות רווח שמביאות בחשבון גם חודשים ריקים, עלויות תחזוקה, מס מקומי, מס בישראל, דמי ניהול, עורך דין, תיווך ושינויים בשערי מט"ח. בישראל קשה להגיע להון עצמי, המשכנתאות כבדות, יוקר המחיה שוחק את החיסכון, והתחושה היא שהדירה הראשונה מתרחקת בכל שנה עוד קצת.

"במקום לחכות שנים לדירה בישראל, הם בוחנים נכס קטן יותר במדינה זולה יותר, עם אפשרות להשכרה, ניהול מרחוק ואולי גם אופציה עתידית למעבר. מבחינתם, זו לא רק השקעה אלא גם דרך לייצר לעצמם בסיס, גמישות ותחושת שליטה בעולם שבו גם הביטחון האישי וגם הביטחון הכלכלי מרגישים פחות יציבים".

"אירופה משנה את החוקים". יוון (Shutterstock)

כמה שער הדולר משחק תפקיד?
"הלחץ הביטחוני לא פועל בוואקום. הוא פוגש בדיוק עכשיו גם מציאות כלכלית שמייצרת עבור ישראלים חלון הזדמנויות מעניין: התחזקות השקל מול מטבעות זרים הופכות חלק מהנכסים מעבר לים לנגישים יותר. במילים פשוטות, ישראלים שמחזיקים הון בשקלים יכולים לגלות שבמדינות מסוימות באירופה הכסף שלהם קונה היום יותר ממה שקנה בעבר. וזה קורה בזמן שבישראל מחירי הדירות עדיין גבוהים מאוד, התשואות משכירות נמוכות יחסית, והכניסה לשוק המקומי מרגישה לרבים כמעט בלתי אפשרית. כשמשווים בין דירה בישראל שמניבה תשואה נמוכה לבין נכסים במדינות מרכז ומזרח אירופה שיכולים להציע תשואות של סביב 6% עד 7.5%, הרבה ישראלים מתחילים לשאול את עצמם שאלה מאוד פשוטה: למה שכל הכסף שלי יישאר רק כאן?

"ההשפעה של התחזקות השקל והמצב הביטחוני מתבטאת בהשקעה של 56 מיליון דולר של ישראלים מעבר לים. אם פעם רכישת נכס מעבר לים הייתה הפריבילגיה של עשירים או 'נוודים דיגיטליים' ומשפיענים צעירים, היום מדובר במהלך נרחב הרבה יותר של לא מעט משפחות"

מה קרה ביוון?
"דווקא עכשיו, כשהישראלים נוהרים ליוון ולספרד כדי לרכוש 'תעודת ביטוח' ו'תוכנית ב'' למשפחה, אירופה משנה את החוקים, ומה שעבד אתמול עלול להפוך לאסון כלכלי מחר. לאחרונה נכנסו לתוקף תקנות חדשות ביוון המקפיאות לחלוטין את הנפקת רישיונות ה-Airbnb בסלוניקי ובאתונה. המכה למשקיעים כואבת במיוחד כי הרישיון כבר אינו עובר עם הנכס במעמד המכירה. ברגע שהדירה מחליפה ידיים, הרישיון בטל, ומי שינסה להשכיר 'מתחת לרדאר' חשוף לסנקציות, כאשר רשויות המס ביוון מצליבות נתונים בזמן אמת מול פלטפורמות ההשכרה לטווח קצר. בנוסף להגבלות ההשכרה, יוון העלתה את רף הכניסה ל'ויזת זהב' ל-800 אלף אירו באזורי הביקוש, ואם כל זה לא הספיק, תקנות איכות הסביבה והדיור הירוק של האיחוד האירופי מחייבות כעת שיפוצים בסכומי עתק לאלפי דירות ישנות".

עוד ב-

ההייטקיסטים בורחים מתל אביב - מה יקרה למחירי הדירות?

לכתבה המלאה

אתה מתמחה במזרח אירופה. כמה עולה שם דירה ומה התשואה?
"המספרים מראים תנועה מפתיעה למזרח אירופה. נתוני שנת 2025 מצביעים על עלייה של 38% בהשקעות הנדל"ן במדינות מרכז ומזרח אירופה, כשברומניה ניתן לראות תשואות של מעל 7% באזורי הביקוש. גם המחיר למ"ר בבירת בולגריה, שנכנסה השנה לגוש האירו עלה אמנם ב-18% ונושק ל-2,500 אירו, אך התשואות המרשימות (סביב 7.5%) באזורי הביקוש מפצות על כך. לפני שקונים ומסתערים על הירידה במט"ח כדי להבטיח לעצמנו ערובה בחו"ל, חובה לבצע תכנון מס קפדני ולקרוא את כלל האותיות הקטנות, החל מתקנות איכות הסביבה שמשפיעות על עלויות הנכסים ועד נהלי ההשכרה לטווח קצר".