הפער בין דירות חדשות לדירות יד שנייה מתרחב. כלומר, לא כל דירת יד שנייה, אלא בעיקר דירות שנבנו לפני 1992. הפער הלך וגדל מאז המלחמה, והתרחב עוד יותר בשתי המערכות האחרונות מול איראן. אנשים רוצים דירה עם ממ"ד ומוכנים לשלם יותר, ונראה שמחירי הדירות ללא ממ"ד מתחילים לרדת.

בדקנו אם ההנחה הזו מתיישבת עם מה שקורה בפועל בשוק, הפעם באמצעות סקירת שכונת אחוזה המוכרת בחיפה. מי שערך את הסקר הוא עורך הדין ושמאי המקרקעין, ד"ר אסף גסטפרוינד. בשבוע שעבר פרסמנו סקר שלו, שבדק את מצב שוק ההתחדשות העירונית.

הוא מצא כי רוב הפרויקטים לפינוי-בינוי בדרך לגניזה. 50% מהמשתתפים לגבי פרויקטים של פינוי בינוי אינם אופטימיים, כשחלק גדול מהפרויקטים כלל לא יגיעו לדעתם לסיום. הפעם, מדובר בניתוח של שכונה. המקביל בין שתי הבדיקות: נושא הממ"ד, שהפך לקריטי עבור משפחות רבות ובפרט בחיפה - עיר שבה כ-77% מהדירות לא ממוגנות.

הבחירה באחוזה נעשתה כיוון שמצוי בה מלאי משמעותי הן של בנייה ותיקה משנות הארבעים עד השבעים והן של בנייה מודרנית, ולפיכך ניתן להשוות בין שתי בתוך אותו שוק מקומי, תחת אותם מאפייני מיקום, נגישות ומוסדות חינוך.

בדיווחי העסקאות של רשות המסים לא כתוב אם יש בדירה ממ"ד. לכן, ד"ר גסטפרוינד עשה שימוש בשנת הבנייה. החוק מחייב ממ"ד בכל דירה חדשה מאז 1992. דירות שנבנו מ־1992 ואילך הן דירות עם ממ"ד, ודירות ישנות יותר - בלי.

הוא חילק את הבדיקה שערך לשתי תקופות - לפני המלחמה ואחריה. כך אפשר להבין מה השינוי שנעשה בדירות לא ממוגנות. בכל קבוצת דירות נבדק מה קרה למחירים בין שתי התקופות. השאלה הגדולה: האם ממ"ד באמת נעשה שווה יותר בגלל המלחמה, המחירים של הדירות עם ממ"ד היו אמורים לעלות יותר מאלה שבלי.

האם מי שרץ למקלט ספג ירידה משמעותית? מקלט ציבורי (פלאש 90/ חיים גולדברג)

כדי שההשוואה תהיה הוגנת, נעשתה השוואה לדירות באותו טווח גודל (60-100 מ"ר), נשארו רק עסקאות יד שנייה. מכירות של קבלנים בחוץ, כי הן מתנהלות אחת לגמרי (הטבות מימון, שדרוגים וכו'). מתוך 543 עסקאות נותרו 198 להשוואה.

אז מה אפשר לראות בממצאים של הבדיקה? לגבי ההפרש בין הקבוצות - נקודת אחוז אחת, כלומר קטן מכדי שתהיה לו משמעות. למעשה, הדירות בלי ממ"ד עלו מעט יותר. גם הפער הכללי במחיר בין דירה חדשה לישנה נשאר יציב לאורך כל התקופה, ולא נפתח עם המלחמה - בדיוק ההפך ממה שהיינו מצפים לו אילו ממ"ד היה מתחיל להיות שווה יותר. לשם השוואה, מחירי הדירות בכל מחוז חיפה עלו באותה תקופה בכ־21%. שתי הקבוצות עלו יחד עם השוק כולו.

ומה עם הטענות שדירות עם ממ"ד שוות הרבה יותר? ד"ר גסטפרוינד מסביר כי "בתקשורת ובקרב אנשי מקצוע מוצגות לעיתים פרמיות של עשרות אחוזים לטובת דירות עם ממ"ד. הנתונים שלנו לא סותרים אותן - הן פשוט מודדות דבר אחר: ייתכן שדירה עם ממ"ד נמכרת מהר יותר, אבל זה עניין של מהירות המכירה, לא של המחיר עצמו. אנחנו בדקנו את המחיר".

עוד ב-

עסקאות שיא: ישראל קנדה מכרה דירות ביותר מ-150 אלף שקל למ"ר

לכתבה המלאה

ד"ר גסטפרוינד מוסיף ש"דירה חדשה אכן שווה יותר מישנה - אך בזכות הכול יחד: מעלית, חניה, מצב תחזוקה ותקן בנייה. הממ"ד הוא רק פריט אחד בחבילה, ולא ניתן לבודד אותו. בשורה התחתונה, בשכונה שנבדקה, ממ"ד לא גרם למחירי הדירות לעלות יותר - גם לא אחרי המלחמה. דירות בלי ממ"ד לא איבדו ערך ולא איבדו קונים. ייתכן שממ"ד משפיע על מהירות המכירה או על שוק השכירות - את אלה המחקר הנוכחי לא בדק".