צמוד קרקע הוא מוצר מיוחד שהולך ונעלם מהנוף הישראלי. הסיבה לכך היא התכנון: היצע הקרקעות בישראל מוגבל, והמטרה של מטה התכנון היא לצמצם משמעותית את תכנון הקרקעות לבנייה צמודת קרקע, מתוך חשיבה נכונה שעל אותו שטח, אפשר לבנות עשרות דירות לגובה.

גם מספר המכרזים של רשות מקרקעי ישראל לבניית צמודי קרקע הולך ומצטמצם. אנחנו רואים כי האזורים המרכזיים שבהם בונים שכונות חדשות בבנייה נמוכה נמצאים בדרום. באזורים כמו דימונה, ירוחם, נתיבות ואופקים עדיין אפשר למצוא מכרזים בודדים. גם בחירן (שתיקרא בשם דרור) המדינה החלה בשיווק מאסיבי של קרקעות במאות אלפי שקלים בלבד.

השאלה היא מה המחיר. בניגוד לעבר, כדי לגשת למכרז של רשות מקרקעי ישראל, יש יתרון ברור למחוסרי דיור ששירתו במילואים. אם אתם לא כאלה, ובוודאי אם אתם לא מחוסרי דיור, הסיכוי שלכם לזכות בקרקע לבניית צמוד קרקע הוא אפסי. התהליך הזה החל בהדרגתיות מאז ה-7 באוקטובר. יותר מכרזים התמקדו בחיילי מילואים, בפרט בלוחמים. מי שחסר דיור ולא שירת, היה בעל סיכויים נמוכים מאוד לזכות בקרקע.

בשכונת חלמונית בירוחם ייערך מכרז כזה בחודש הבא. המדינה תשווק 131 קרקעות לבניית 262 יחידות דיור. כלומר, מדובר בשכונה שבה ייבנו קוטג'ים דו משפחתיים. 13 מהמגרשים ישווקו לבעלי מוגבלויות, 59 מגרשים ללוחמים בני המקום (כלומר, תושבי ירוחם) ועוד 59 מגרשים ללוחמים שאינם תושבי המקום.

הסיכוי של הציבור שאינו מוגדר כבעל מוגבלות או לוחם לזכות במכרז כזה הוא נמוך, משום שהביקוש למכרז הזה אמור להיות גבוה מאוד, כך לפחות לפי הערכות ברמ"י. אם יירשמו, יוכלו להיכלל בהגרלה במידה ולא היו מספיק לוחמים שדרשו קרקע במחיר נמוך. כל קרקע היא לבניית דו משפחתי, כך שסביר להניח שנראה לא מעט לוחמים שנרשמו להגרלה יחד עם חבריהם במטרה לבנות דו משפחתי על קרקע משותפת.

מעיון בפרטי המכרז עולה כי קרקע ממוצעת תשווק ללוחמים במחיר של 5,000-8,000 שקל בלבד. מדובר בקרקעות של 700 מ"ר עד דונם. למשל, קרקע של דונם לשני צמודי קרקע, עם שטח חצר ענק, תימכר במחיר מצחיק של 12 אלף שקל לשני הנרשמים, לא כולל מע"מ. איפה הבעיה? כרגיל, במחיר הפיתוח. השכונה לא מפותחת, וככזו, המדינה צריכה לא רק לפתח את הקרקע, אלא גם להרכיב תשתיות, לפלס את הקרקע ועוד.

המחיר הוא גבוה. מבדיקה בתנאי המכרז עולה כי הוצאות הפיתוח הממוצעת עומדות על מיליון שקל לקרקע. כלומר, העלות לקרקע חייל מילואים לוחם תהיה כחצי מיליון שקל. בהנחה שבניית וילה 170 מ"ר תעלה סביב 11 אלף שקל למ"ר, אפשר להניח שוילה ממוצעת, כולל מחיר הפיתוח, תעלה סביב 2.3-2.4 מיליון שקל.

המחירים בירוחם נמוכים, ומצאנו שלוש עסקאות אחרונות של קוטג'ים שנמצאים בבנייה במחירים האלה, סביב 2.3 מיליון שקל. צריך לזכור שבניגוד לרכישה אצל קבלן, בניית צמוד קרקע כוללת עלויות נלוות נוספות, כמו אדריכלים, יועצים ואגרות שהקבלן משלם עליהם.

עוד ב-

משבר הקרקעות ברמ"י: אין מנהל, אין מכרזים - ומחירי הדיור יעלו

לכתבה המלאה

בשורה התחתונה: האם מחיר צמוד הקרקע הוא מחיר נמוך? בהחלט כן, בטח בהשוואה לממוצע בישראל. האם הוא זול משמעותית ממחירי ירוחם? הוא זול יותר, אך לא משמעותית. למרות מה שכתבנו קודם, רוב צמודי הקרקע שנמכרים ביישוב אינם בשטח כל כך גדול, וכשמדובר בקרקע של חצי דונם, ערך הקרקע צריך להיות גבוה יותר. הסיכוי של לוחמים תושבי ירוחם לזכות בהגרלה הזו גבוה מאוד וסביר להניח שרבים מהם ייגשו למכרז. מעניין יהיה לראות האם יישארו קרקעות בודדות גם לציבור מחוסר הדיור שאינו לוחם. את התשובות נקבל בסוף אוגוסט, אז יינעל המכרז.