קריית ביאליק וקריית מוצקין הן שתי ערים שבהן הכוח המרכזי הוא דווקא של המוכרים, ולא של הקונים. איך זה קורה בתקופה הזו? ניתוח מיוחד של אתר יד2 מראה כי במספר ערים הביקוש גובר על ההיצע. זה נשמע מוזר בתקופה הזו - הרי ידוע ששוק הנדל"ן בהאטה. מה מיוחד כל כך בערים האלה?

מדד חום גבוה מייצג כי השוק נוטה יותר לטובת המוכרים, כלומר ביקוש גבוה ביחס להיצע הקיים. ערך נמוך מעיד על כך שיש פחות קונים המעוניינים בנכסים הזמינים. לפי הנתונים, ציון של 70 ומעלה מבטא "שוק מוכרים חזק". ציון של 55 ל-69 - "שוק מוכרים" ביקוש גבוה ביחס להיצע; ציון שבין 44 ל-55 מהווה "שוק ניטרלי". פחות מכך - זה שוק של קונים.

קריית מוצקין וקריית ביאליק מקבלות ציון של 66 ו-70 בהתאמה. מוצקין היא "עיר כלואה", שלא יכולה כמעט להתפתח ובונה בעיקר על התחדשות עירונית כדי להגדיל את היצע הדיור. קריית ביאליק הסמוכה אינה כזו. יש לה עתודות קרקע משמעותיות מאוד במזרח (שכונת הענק "נאות אפק" וצפונה משם). לכן, ייתכן והביקוש לדירות בעיר אף גבוה יותר.

הערים שבהן הכוח חוזר למוכרים (נתונים: יד2)

הביקוש גבוה גם בגלל המחיר. בקריות תוכלו למצוא דירות 3-4 חדרים מרווחות במחירים נמוכים יחסית, ובשכונות טובות ביחס לפריפריה. בקרית ביאליק נמכרה השבוע על ידי רימקס דירת 3 חדרים ברחוב הפלמ״ח, 60 מ''ר, מרפסת 12 מ''ר, קומה 3 מתוך 4, מעלית, חנייה, ממ"ד, במחיר של 1.37 מיליון שקל. במוצקין נמכרה השבוע דירת 4 חדרים ברחוב יגאל אלון, 100 מ''ר, קומה 4 מתוך 18, מעלית, חנייה - ב-1.31 מיליון שקל. גם בעכו ובבאר שבע קשה להשיג מחירים כאלה לדירות מרווחות, בטח כשמדובר במגדל.
 

עסקאות אחרונות שמצאנו בקריית מוצקין מבטאות מחיר של 17-23 אלף שקל למ"ר ברף הגבוה. זהו מחיר סביר בהחלט ואף מתחת לממוצע בישראל. הטווח כאן הוא אמנם רחב, ויש דירות במחירים גבוהים יותר בפרויקטי יוקרה ב-26-28 אלף שקל למ"ר, ובכל זאת, זה הממוצע. בשוק היד השנייה בעיר, אפשר למצוא עסקאות ברף של 16-19 אלף שקל למ"ר.

דירות ללא ממ"ד נמכרות ברף הנמוך ומתחת לו - במיוחד בתקופה הזו, בשנתיים האחרונות, כשהצפון סובל מאוד מהשיגורים שמגיעים מלבנון. הסיכון בערים כמו חיפה וסביבותיה גבוה, בחלק גדול מהשכונות 80%-70% מהדירות לא ממוגנות. לממ"ד יש ערך. אנחנו נמצאים בתקופה שונה לגמרי. לכן גם הפיתוח המואץ של התחדשות עירונית מגיע לקריות, במיוחד לערים כלואות כמו מוצקין. להערכתנו, ומתוך בדיקה שערכנו בין בניינים סמוכים באותו רחוב, המחיר של דירות ללא ממ"ד צונח ב-15%-10% כשדירה לא ממוגנת.

עוד ב-

תושבי תל אביב לא רוכשים דירות חדשות בעיר - לא תאמינו מי כן

לכתבה המלאה

בקריית ביאליק, מצאנו דירות ישנות משנות השישים והשבעים ב-16-18 אלף שקל למ"ר. בבנייה החדשה, הפערים גבוהים מאוד. לקחנו פרויקט חדש שנבנה בקרן היסוד. רוצים לדעת מה המחירים? 18-22 אלף שקל למ"ר בממוצע. למה הפער? בדירות הגדולות המחיר למ"ר נמוך יותר. ככה זה עובד בשוק הנדל"ן - העלות פוחתת במטרים האחרונים של הדירה, וככל שהיא גדולה יותר - תראו את הפערים בין הדירות. כשמדובר בדירות יוקרתיות כמו פנטהאוזים, לעתים לא תראו את ההבדל בגלל רמת הגמר של הדירה, ותוספת המרפסות, שלא באות לידי ביטוי במחיר הממוצע למ"ר ברשות המסים.