מבקר המדינה, מתניהו אנגלמן, יפרסם היום את דוח מבקר המדינה, ובו שורה של הערות וביקורות בנושאים שונים. אחד הנושאים שעולה על הפרק הוא ההתחדשות העירונית. הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מספרת לנו כי המספרים מדברים בעד עצמם - עם עלייה משמעותית: בשנת 2025 אושרו 186 תכניות פינוי ובינוי חדשות הכוללות כ-76,000 יחידות דיור, ועוד עשרות אלפי יחידות דיור שאושרו בתכניות עירוניות להתחדשות בניינית.

כיום, התחדשות עירונית מהווה 35% מכלל יחידות הדיור שאושרו במוסדות התכנון, ו-28% מכלל התחלות הבנייה בשוק. כל דירה חמישית שנמכרה בשוק בשנת 2025 - היא במסגרת זו. עם זאת, מבקר המדינה מצא בדוח שלו כי ההתחדשות העירונית "לא מקבלת מענה מספק באזורי פריפריה".

"התחדשות עירונית היא כלי אסטרטגי לקביעת מדיניות בתחום התכנון והבנייה, בייחוד לנוכח הגידול המהיר באוכלוסיית המדינה והצורך הגובר ביחידות דיור איכותיות וממוגנות בפני פגיעות ונזקים מרעידות אדמה ומירי רקטות וטילים", אומר המבקר. "הביקורת העלתה כי הגורם העיקרי המשפיע על קידום וביצוע של מיזמים להתחדשות עירונית הוא הגורם הכלכלי, וכי עיקר המיזמים (58%) מקודמים במחוזות המרכז ותל אביב. הצורך בחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה אינו מקבל מענה מספק, וביישובים החשופים לסכנות אלה לא מקודמים די הצורך מיזמים להתחדשות המרקם הבנוי".

"על אף המלצותיי בעבר, טרם הוכנו מסמך מדיניות לאומי או תוכנית לאומית אחודה להתחדשות עירונית", ממשיך אנגלמן. "על משרד ראש הממשלה, רמ"י, מינהל התכנון והרשות להתחדשות, לעודד מיזמים גם ביישובים שבהם אין כדאיות כלכלית מספקת, בין היתר באמצעות יצירת תנאים שיאפשרו את קידומם".

כלומר, אנגלמן רומז כאן כי על המדינה לתת תמריצים לרשויות המקומיות וליזמים, על מנת לזרז את הבנייה. חשוב לציין כי המדינה הקצתה סכום של 1.4 מיליארד שקל עבור מענקים, הקמת מנהלות להתחדשות עירונית ועוד בפריפריה, בעיקר בקו העימות, אבל כולל ערים כמו באר שבע, אשקלון, קריית שמונה ועוד.

המבקר בדק בין היתר את הנושאים האלה: הגורמים המעורבים בתכנון ההתחדשות העירונית בישראל ובקידומה; הקמת מינהלות מקומיות להתחדשות עירונית ותפקידן (להלן - מינהלות עירוניות); מסמכי מדיניות ותוכניות אב להתחדשות עירונית ברשויות הנבדקות; המינהלות העירוניות ברשויות שנבדקו; ניתוח מיזמים להתחדשות עירונית ברשויות שנבדקו והחסמים שעלו בהם.

הנה עוד טענות מרכזיות שעולות בדוח: אחת הרפורמות המבטיחות של הרשות הייתה החתימה על "הסכמי מסגרת" מול הרשויות המקומיות, שנועדו להזרים תקציבים ממשלתיים לפיתוח התשתיות התומכות (כמו מוסדות חינוך, תחבורה וביוב) כדי לאפשר קבלת היתרי בנייה. בפועל, הממצאים מציגים תמונה עגומה של קריסת המנגנון: שיעור הניצול הכללי של תקציבי הסכם המסגרת הראשון עומד על 33% בלבד. ברשויות המקומיות שנבדקו המצב קטסטרופלי אף יותר - בעוד שנתניה ניצלה 15% בלבד מהתקציב, הערים לוד וקריית ים הציגו נתון מדהים של 0% ניצול. המבקר מותח ביקורת חריפה על הרשות שלא בחנה את יעילות המנגנון, שסובל מקשיי נזילות ומאי-התאמה לעלויות האמיתיות של התשתיות בשטח.

המבקר חושף חוסר סדר מבהיל בניהול הנתונים והמידע ברשות להתחדשות עירונית. בביקורת התגלו פערים ניכרים וסתירות קשות בין הנתונים שהציגו משרד הבינוי והשיכון, הרשות להתחדשות והרשויות המקומיות. כך למשל, בעיריית לוד בלבד נמצא פער בלתי נתפס של כ-40,000 יחידות דיור המעורבות בתהליכי התחדשות בין שלושת מקורות המידע הרשמיים. היעדר "תמונת מצב" אמינה ואחידה מונע מעקב יעיל, מונע הסקת מסקנות בזמן אמת ופוגע קשות ביכולת של המדינה לנהל את משבר הדיור. על מתחם שנבדק בלוד כתב: "המבנים הקיימים במתחם שרויים במצב פיזי ירוד, עם בעיות תשתית שונות, ללא ממ"דים וללא חיזוק מפני רעידות אדמה".

עוד נמצא, כי חרף החלטות ממשלה מוצהרות לקידום פרויקטים באזורי סיכון ובפריפריה הגיאוגרפית (שם אין כדאיות כלכלית לשוק החופשי), הרשות להתחדשות עירונית לא הצליחה לייצר פתרונות ישימים לחסמים המבניים. בערים כמו קריית שמונה, החשופה הן לאיומים ביטחוניים והן לסיכונים סייסמיים גבוהים (רעידות אדמה), מקודמים פרויקטים "על הנייר" אך אף אחד מהם לא הגיע לכדי מימוש או קיבל היתר בנייה בפועל. מחלוקות מתמשכות מול רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) בנושאי איחוד וחלוקה ומחירות שמאיות תוקעות את המיזמים במשך שנים.

מבנה וחצר בניין במתחם כצנלסון בלוד, שצוין בדוח המבקר (מנהלת התחדשות לוד)

המבקר קובע כי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית פועלת בסביבה מבוזרת, ללא מסמך מדיניות לאומי ורציף המאגד את כלל הגורמים (מינהל התכנון, רמ"י והרשויות המקומיות). כדי למנוע את המשך דשדוש המיזמים והפקרת ביטחון התושבים, ממליץ המבקר לרשות להוביל לאלתר מיפוי של החסמים, לטייב את מנגנוני התקציב ולגבש אסטרטגיה לאומית כוללת שתוציא את הטרקטורים אל השטח.

לגבי הפערים במידע שהציגו משרד השיכון, הרשות להתחדשות עירונית והרשויות המקומיות שהזכרנו קודם, במבקר המדינה טוענים: כפי שצוין קודם, בלוד התגלה פער של כ-40,000 יחידות דיור המעורבות בתהליכי ההתחדשות העירונית בין הנתונים שנמסרו משלושת המקורות ופער של כ-15,000 יחידות דיור המצויות בשלב הרישוי בין מקורות אלה. לרשות להתחדשות עירונית אין נתונים על המיזמים המקודמים בתחום העיר קריית שמונה. פערים אלה מצביעים על היעדר תיאום בעדכון המידע בין הגופים האמורים לשתף פעולה בתהליכי ההתחדשות העירונית בעיר - דבר העלול להשפיע על קבלת ההחלטות ועל הפניית משאבים הולמת לצורך קידום מיזמים אלה". 

לסיכום כתב כי עיריית לוד טרם מימשה התחייבויות לתקצוב מהרשות להתחדשות בסך כ-28 מיליון שקל; עיריית נתניה מימשה כ-3.5 מיליון שקל מתוך כ-23 מיליון שקל שאותם התחייבה הרשות להתחדשות להעביר לה (כ-15% שמומשו מתוך ההתחייבות); ועיריית קריית ים טרם מימשה התחייבויות לתקצוב מהרשות להתחדשות בסך כ-3 מיליון שקל (לאחר קיזוז של 9 מיליון). "העיריות לוד, נתניה וקריית ים מתקשות במימוש הזכאות לתקצוב מכוח הסכם המסגרת". 

מה טענו ברשויות? העיריות לוד ונתניה הצביעו על קשיי נזילות הנובעים מהצורך לשלם עבור חידוש התשתיות או עבור הקמתן לפני קבלת המימון, וכי הן מתקשות להעריך את העלות האמיתית של התשתיות במהלך הכנתו של תחשיב הזכאות בעת החתימה על ההסכם. כמו כן נמצא כי פקעה זכאותה של עיריית קריית ים למימון בשל אי-עמידה בתנאי הסף - וזאת בשל החלטת היזם להגיש לאישור מחדש תוכנית מתאר שהעירייה התבססה עליה לצורך חישוב זכאותה למימון.

מבחינת פריסת מיזמי ההתחדשות בחלוקה למחוזות תכנון עלה כי במחוזות המרכז ותל אביב מקודמים ומבוצעים כ-58% מכלל המיזמים (472 מתוך 814 מיזמים), ובהם כ-56% מכלל יח"ד המוצעות בכלל המיזמים; בירושלים מקודמים ומבוצעים 137 מיזמים, שהם כ-95% מהמיזמים במחוז ירושלים; במחוזות הצפון והדרום יחד מקודמים ומבוצעים 98 מיזמים - מספר דומה למספר המיזמים במחוז חיפה (97 מיזמים).

מהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית נמסר בתגובה: "ברשות להתחדשות עירונית לומדים את ממצאי דוח המבקר. עם זאת יובהר כי תהליכי ההתחדשות העירונית הם תהליכים מורכבים הנעשים באמצעות השוק הפרטי, ומושפעים ממכלול גורמים-הצדדים לעסקה, הרשות המקומית, היבטי המס, תהליכי התכנון ועוד. מעת הקמתה, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית פעלה ופועלת לאיתור חסמים בתהליכי ההתחדשות העירונית ולהסרתם, ואלו באים לידי ביטוי בחקיקה, בהחלטות ממשלה, במסמכי מדיניות ועוד. הרשות אף פועלת לעדכן ההסדרים הקיימים, בשים לב לשינויים החלים בשוק ההתחדשות. בימים אלו פועלת הרשות לגיבוש תכנית תלת שנתית אשר תמשיך ותפעל להסרת החסמים תוך מתן דגש לזירוז ההליכים.

"נוכח הקושי לקדם התחדשות עירונית בפריפריה באמצעות כוחות השוק, פעלה הרשות להתחדשות עירונית במהלך השנים האחרונות ליצירת תשתית לקידום תהליכים אלו, באמצעות מיפוי מתחמים המתאימים להתחדשות עירונית וקידום תכניות בחלקם, ואולם ברור היה כי נדרשים משאבים משמעותיים למימוש התכנון. על בסיס תשתית זו והתובנות שיצרה, במסגרת שורת החלטות ממשלה שאושרו לאחרונה הוקצו לרשות להתחדשות עירונית כ-1.4 מיליארד שקל עבור מענקים, המשך תכנון והקמת מינהלות עירוניות בערים המצויות בפריפריה, בדגש על קו העימות, החל מבאר שבע ואשקלון בדרום ועד קרית שמונה בצפון. משאבים אלו יאפשרו את מימוש התכניות שקודמו על ידי הרשות עד כה והמשך פעילותה לקידום ההתחדשות העירונית".